Brak wkładu własnego może cię wiele kosztować

Wyższe raty kredytu, większe odsetki i ubezpieczenie niskiego wkładu własnego to główne konsekwencje, jakie muszą ponieść osoby finansujące nieruchomość wyłącznie za pieniądze pożyczone w banku.

- Choć bank udzieli kredytu z minimalnym wkładem własnym lub w ogóle bez niego, to bezpiecznie się czuje w sytuacji, gdy stosunek wysokości kredytu do wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie zobowiązania osiąga poziom 70 - 90 proc. (w zależności od instytucji, najczęściej to 80 proc.) - wyjaśnia Mikołaj Fidziński, analityk porównywarki finansowej Comperia.pl. - Jeśli ten stosunek jest mniejszy, każe sobie za to ryzyko dodatkowo płacić.

Choć to kredytobiorca opłaca ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, w rzeczywistości chroni ono bank.

Banki rozwiązują brak wkładu własnego kredytobiorcy w dwojaki sposób. Niektóre instytucje podwyższają marżę kredytową do momentu, kiedy stosunek salda zadłużenia do wartości zabezpieczenia osiągnie wymagany pułap.

Inne zabezpieczają się, pobierając jednorazowo składkę ubezpieczenia za 3 do 5 lat z góry. Jej wartość wynosi średnio 2-2.5 proc., ale może wynieść nawet ponad 4 proc. od kwoty kredytu przekraczającej 80 proc. wartości nieruchomości.

- Jeżeli np. wartość nieruchomości wynosi 300 tys. zł, a klient bierze kredyt na 250 tys. zł, to te ok. 2-2,5 proc. ubezpieczenia niskiego wkładu własnego zostanie wyliczone od 10 tys. zł, czyli tej kwoty której brakuje do 240 tys. zł (czyli do 80 proc. wartości nieruchomości) - mówi Mikołaj Fidziński. - Po upływie tych 3-5 lat kredytodawca ponownie sprawdza, jak wysokie jest aktualnie saldo w porównaniu do całości pożyczonej kwoty i, jeśli wciąż stosunek też przekracza 80 proc., ubezpieczenie zostaje wyliczone i pobrane na podobnej zasadzie jak wcześniej.

Wszystko się komplikuje, gdy kredytobiorca zaciąga w banku kredyt walutowy. Gdy kredytodawca pobiera jednorazowo składkę, od niego zależy, jak zostanie przeliczona kolejna "składka". Wskutek zmian kursów walut zmienia się także wartość kredytu w przeliczeniu na złote.

- Przyjmijmy, że Polak chciał kupić mieszkanie warte 250 tys. zł. W tym celu zaciągnął kredyt na 250 tys. zł we frankach po kursie 2,5 CHF/PLN, czyli jego saldo zadłużenia wynosiło 100 tys. franków. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego uiszczał więc od 20 tys. CHF (50 tys. zł po kursie wypłaty). Po 3 latach spłaty oddał już 10 tys. CHF, czyli teoretycznie jego niski wkład własny wynosi teraz tylko 10 tys. CHF, i to od tej kwoty należy wyliczyć ubezpieczenie niskiego wkładu własnego - wyjaśnia analityk Comperia.pl. - Nawet jeśli kurs wzrósł znacząco i wynosi teraz 3,5 CHF/PLN, to kwota, na podstawie której zostanie wyliczone ubezpieczenie, wynosi "tylko" 35 tys. zł.

Istnieje też bardziej pesymistyczny, z punktu widzenia kredytobiorcy, wariant rozliczenia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Otóż, bank może dokonać jego przeliczenia w odniesieniu o aktualną wartość franka. Skoro ubezpiecza nadwyżkę ponad 80 proc. wartości nieruchomości (w tym przypadku 200 tys. zł), wartość kredytu w przeliczeniu na złote wynosi 315 tys. zł (90 tys. CHF po kursie 3,5 CHF/PLN). Brakujący wkład własny wynosi więc 115 tys. zł (315 tys. zł - 200 tys. zł) i tę kwotę trzeba przyjąć jako bazę do wyliczania ubezpieczenia.