Budujemy nowe domy. Kto je kupi i za ile?

Nad Łodzią pojawiły się deweloperskie dźwigi w liczbie niespotykanej w ostatnich latach. Zaobserwowano też w Łodzi zjawisko nieznane najmłodszym konsumentom - znów sprzedaje się słynne "dziury w ziemi", choć oczywiście do słowa "sprzedaż" należy podchodzić ze stosownym dys-tansem - umowa rezerwacyjna to jeszcze nie sprzedaż. Ożywienie budowlane widać gołym okiem, a jeśli ktoś nie widzi, w przekonaniu tym utwierdzać go ma coraz bardziej zdecydowany marketing branży deweloperskiej, mający na celu nakręcenie sprzedaży i wzrostu cen. Czy to wszystko znaczy, że na rynek wróciła prosperity? Czy budujący i inwestujący mogą już zacierać ręce, a kupujący drżeć o powtórkę z lat 2006-08, gdy doszło do cenowej galopady, a wręcz paniki, popychającej setki tysięcy ludzi do zakupów mało racjonalnych, czasem wręcz rujnujących finansowo? Z kilku powodów nic takiego nie powinno się wydarzyć.

Mniej domów, więcej mieszkań

Ogólne dane Głównego Urzędu Statystycznego, dotyczące budownictwa mieszkaniowego w województwie łódzkim, wciąż są dość pesymistyczne. W styczniu i lutym 2015 roku oddano do użytkowania w całym regionie zaledwie 984 mieszkania, czyli o 12,5 procent mniej niż rok temu. Nie są to jednak dane jednoznaczne. GUS pod zbiorczym hasłem "mieszkanie" rozumie zarówno lokale w blokach mieszkalnych, jak i domy jednorodzinne, przy czym te drugie są zdecydowanie liczniejszą kategorią (około 80 proc. całości). Okazuje się, że za ogólny spadek odpowiada zmniejszająca się (o 18,6 proc.) liczba oddawanych domów prywatnych. Natomiast w analizowanym okresie o 15,5 proc. wzrosła liczba ukończonych mieszkań deweloperskich i jest to wynik głównie tego, co dzieje się na rynku łódzkim. A patrząc na rozpoczęte w ostatnich miesiącach inwestycje, można podejrzewać, że w ciągu najbliższych dwóch lat będziemy notować kolejne wzrosty. Po latach kompletnego marazmu rozpoczęła się budowa dużych, jak na łódzkie realia, obiektów, liczących po 200--300 mieszkań. W pewnym sensie symboliczne jest, że właśnie teraz jeden z deweloperów nabył fragment działki po zakładach Norbelana, która to działka, po zburzeniu fabryki przez poprzedniego właściciela, stała pusta przez 10 lat.

Narodowy Bank Polski opublikował właśnie obszerny raport dotyczący rynku nieruchomości w największych polskich miastach w 2014 r. Hasłem przewodnim jest stabilizacja, lecz trochę inna niż w latach ubiegłych. Nie ma już mowy o "umiarkowanych" spadkach, a raczej o lekkiej zwyżce cen, o skróceniu czasu sprzedaży i spłyceniu różnicy między dużą podażą a małym popytem. NBP zauważa, że ceny na rynku pierwotnym wzrosły we wszystkich metropoliach za wyjątkiem Warszawy, gdzie średnią obniżyło dostosowanie oferty do kryteriów programu "Mieszkanie dla młodych".

W IV kwartale 2014 roku średnia cena ofertowa metra kwadratowego nowego mieszkania w Łodzi wyniosła 4861 zł. Rok wcześniej, o tej samej porze - 4768 zł. Wzrost wyniósł więc około 2 procent. Niewiele, ale wektor skierowany jest w górę, a nie w dół.

Kto kupował w tym czasie i kupił taniej, wie, że wciąż z deweloperami można rozmawiać o rabatach. Wydaje się jednak, że elastyczność sprzedających nieco spada. Świadczyć o tym może średnia cena transakcyjna, czyli odzwierciedlająca faktyczną cenę z aktu notarialnego. W końcówce ubiegłego roku wyniosła ona 4656 zł. Różnica między ceną ofertową a transakcyjną wyniosła więc 4,4 proc. To mniej niż we wcześniejszych kwartałach - jeszcze wiosną 2014 r. różnica ta wynosiła 8,9 procent. To spłycenie sprawiło, że w ciągu roku zanotowaliśmy wzrost realnej ceny transakcyjnej na rynku pierwotnym o 5,3 proc.

CZYTAJ DALEJ NA NASTĘPNEJ STRONIE

Należy oczywiście pamiętać, że w przypadku rynku nieruchomości, drobne stosunkowo zmiany średnich wartości nie muszą oznaczać istotnych zmian w sytuacji rynkowej - bywa, że wartości przeciętne zmieniają się wskutek zmiany struktury oferty, to jest pojawienia się większej puli mieszkań pewnego typu, na przykład z wyższego bądź niższego segmentu.

A propos struktury - NBP zwraca uwagę, iż deweloperzy odrobili lekcję sprzed 7-10 lat, gdy budowano z założeniem, że sprzeda się wszystko - co boleśnie zostało zweryfikowane w latach późniejszych. Po wybuchu kryzysu nagle okazało się, że nie ma chętnych na 130 metrów w bloku, gdy taniej można zbudować dom; nagle okazało się, że pokój jednak powinien przypominać pokój, a nie wagon PKP, zaś kuchnia bez okna to żadna atrakcja, nawet jeśli osiedle ładnie się nazywa i jest otoczone płotem. Skutek? Najdroższe, najbardziej nietypowe i nieatrakcyjne mieszkania w ofercie pozostawały przez lata.

NBP podkreśla, że struktura mieszkań obecnie wprowadzanych na rynek została lepiej dopasowana do oczekiwań i możliwości nabywców. W Łodzi dominują więc mieszkania średnich rozmiarów (od 1 do 3 pokoi) i ze średniej półki cenowo-jakościowej. Bank przeanalizował 1398 nowych mieszkań, wystawionych do sprzedaży w Łodzi w IV kwartale 2014 r. Ponad połowa (801) kosztowała od 4 do 5 tys. zł za metr. Tylko 36 kosztowało poniżej 4 tysięcy, natomiast cenę powyżej 5 tys. za 1 mkw. miało 561 mieszkań. Jeśli chodzi o wielkość, aż 714 mieszkań miało od 40 do 60 metrów kwadratowych, 423 - od 60 do 80 mkw., a 166 - powyżej 80 mkw. Tylko 95 mieszkań miało mniej niż 40 mkw.

Skupiamy się dziś na budownictwie, a więc mieszkaniach nowych, warto jednak na marginesie wspomnieć o tym, jak zachowuje się rynek mieszkań używanych. A tu dane są niejednoznaczne. Z danych serwisu dom.gratka.pl wynika, że przeciętne stawki ofertowe spadły z poziomu prawie 3,9 tys. zł na przełomie 2013 i 14 roku, do około 3,7 tys. rok później. Z kolei NBP podaje, że w IV kwartale 2014 r. średnia cena ofertowa wyniosła w Łodzi 3892 zł, czyli o 2,2 procent mniej niż rok wcześniej. Dane są nieco różne, wspólnie jednak pokazujące kontynuację trendu spadkowego. Ciekawe jednak w tym kontekście jest inne podsumowanie. Otóż NBP podaje, że przeciętna cena transakcyjna na rynku wtórnym wyniosła w Łodzi 3490 zł. A to było z kolei 2,6 proc. więcej niż rok wcześniej. Tak, jak w przypadku mieszkań nowych, mogłoby to świadczyć o zmniejszającym się polu do negocjacji cenowych.

Czy będzie powtórka z rozrywki?

Tomasz Błeszyński, znany ze sceptycyzmu doradca rynku nieruchomości, mówił niedawno na łamach "DŁ", że z jesiennych targów nieruchomości wychodził zbudowany mnogością rozpoczętych i planowanych inwestycji. Choć oczywiście nie byłby Błeszyński Błeszyńskim, gdyby z miejsca nie zadał sobie pytania: a dla kogo oni tak budują? No właśnie...

Z rynkiem nieruchomości takim, jaki znamy dziś, a więc masowym, względnie drogim i opartym na kredytach, mamy do czynienia mniej więcej od 9-10 lat. Po 2005 roku sprzedaż zaczęły nakręcać: spadek kosztów kredytu w złotówkach, pojawienie się tanich pożyczek hipotecznych we frankach, ostry marketing sektora bankowego i deweloperskiego, pojawienie się szerokiej kategorii osób i firm kupujących nieruchomości w celach inwestycyjnych.

Jeszcze w 2005 roku nowych mieszkań w Łodzi można było szukać w granicach 2-2,5 tysiąca złotych za metr, używane, w gorszych lokalizacjach można było znaleźć w granicach 1,3 tys. zł za metr. NBP przeanalizował, co działo się z cenami w czasie następnej dekady. O ile jeszcze w III kwartale 2006 roku średnia cena na rynku pierwotnym w Łodzi wynosiła poniżej 3 tys. zł za 1 mkw., o tyle już na początku 2007 przeciętna stawka skoczyła do 4 tysięcy złotych. I na tym marsz w górę się nie skończył - już w drugiej połowie 2007 r. zanotowano średni poziom cen rzędu 5,4 tys. zł za metr. Po lekkiej zadyszce w następnych miesiącach, ceny zaczęły dalej rosnąć w połowie 2008 roku, by rekordowy poziom (około 5,6 tys. zł), osiągnąć na przełomie 2008 i 2009 roku. Warto zauważyć, że cenowe apogeum osiągnięto w momencie, gdy świat od pół roku mówił o kryzysie finansowym. Polski rynek nieruchomości dotknął on jednak z zauważalnym opóźnieniem. Ceny zaczęły systematycznie spadać w 2009 roku, w połowie 2013 r. średnia cena ofertowa za metr na rynku pierwotnym wyniosła około 4,5 tys. zł. Od tego czasu daje się zauważyć delikatny trend zwyżkowy, rzędu 300 złotych na przestrzeni 2 lat. Nie jest wykluczone, że tendencja ta utrzyma się. Deweloperzy, mający za sobą 7 chudych lat, łakną podwyżek i coraz odważniej zaczynają o nich mówić. Ta narracja jest ewidentnie wyczuwalna i ewidentnie nie jest ona spontaniczna, tyle że straszenie nabywców nie ma tak radykalnego charakteru jak przed laty. Pojawiają się komunikaty typu: kup już dziś w przedsprzedaży, zapłacisz tylko 4,5 tysiąca. To raczej sugestia niż stwierdzenie wprost, że w przyszłości może być drożej. Podobnie jest ze słynną "dziurą w ziemi". Faktem jest, że kilku deweloperów w Łodzi rozpoczęło sprzedaż mieszkań jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji, bądź na etapie kopania dziury pod fundamenty. Póki co, nie należy tego jednak w żadnym stopniu wiązać z nawrotem paniki, która przed dekadą pchała konsumentów do topienia pieniędzy w nieistniejących mieszkaniach. Sytuacja jest znacząco inna - nie tylko dlatego, że zmieniło się nieco otoczenie prawne i pieniądze klientów są lepiej chronione na rachunkach powierniczych. Dziś przede wszystkim wciąż jest ogromny wybór mieszkań. Jeśli ktoś inwestuje w dziurę, to nie dlatego, że musi, ale dlatego, że podoba mu się np. lokalizacja. Jeśli ktoś dziury się boi, kupuje u konkurencji coś gotowego.

Przed drastycznymi zjawiskami na rynku nieruchomości chronią nas - wydaje się, że skutecznie - także inne okoliczności, począwszy od rzeczy tak niemierzalnej, jak nabyta przed laty mądrość zbiorowa i zmniejszony stopień naiwności. Polacy mają ograniczone zaufanie do banków i ofert kredytowych, w szczególności ci, którzy mają osobistą styczność z tzw. frankowiczami, głośno i namiętnie przeklinającymi swój los. Z badań firmy Procontent Communication wynika z kolei, że aż 80 procent osób, planujących zakup mieszkania, nie darzy zaufaniem żadnego ze znanych mu deweloperów.

Jednym z istotniejszych czynników jest zmiana "bazy". O co chodzi? Pamiętny wzrost rzędu 150 procent, który nastąpił w latach 2006-08, był możliwy, bo ceny sprzed tamtego boomu były umiarkowane, nawet jak na owe czasy. Przekraczający 5 tysięcy pułap, osiągnięty w 2008 r. , był kosmiczny, ale wciąż umożliwiający zamożniejszym Kowalskim finansowanie za pomocą kredytu hipotecznego - nawet jeśli był to kredyt na całe życie i zżerający lwią część dochodów.

Dziś bazą w Łodzi nie są 2 tysiące, lecz prawie 5 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Gdyby więc wyobrazić sobie ponowny skok cen w skali 100 czy 150 procent, metr kwadratowy nowego mieszkania w Łodzi musiałby kosztować przeszło 10 tysięcy zł. A tego nie udźwignęłaby żadna zdolność kredytowa przeciętnego łodzianina harującego na etacie, czy nawet prowadzącego mały biznes. Zaś dla łodzian najzamożniejszych, posiadających większą gotówkę, zakup mieszkania stałby się wydatkiem absolutnie irracjonalnym, wobec możliwości wybudowania domu za mniejsze pieniądze. Mówiąc wprost - popyt, który dziś wcale nie jest oszałamiający, zostałby po prostu zarżnięty.

Obecny poziom cen, rzędu 4-5 tysięcy, przez samych deweloperów jest oceniany jako stabilny i racjonalny, natomiast przez kupujących - zazwyczaj jako absurdalnie wysoki. Kto ma rację?

NBP podkreśla, że deweloperzy wciąż przyzwoicie zarabiają na budowie mieszkań, aczkolwiek nie są to już takie żniwa, jak przed laty. Bank rozkłada cenę 1 metra kwadratowego, którą musi zapłacić nabywca, na bardzo szczegółowe czynniki pierwsze. I tak, biorąc poprawkę na niezbyt dużą szczegółowość zamieszczonego w raporcie wykresu, można podać, że około 1200 zł pochłaniają materiały budowlane, 400 zł to robocizna. Dalszych 1400 zł trzeba liczyć na pięć czynników: projekt, sprzęt, koszty pośrednie, koszty ogólne, zysk budowlany. Do tego dochodzi około 400 zł za ziemię i 400 zł podatku VAT. No i jest na koniec skumulowany zysk brutto dewelopera - ok. 800 zł na metrze kwadratowym. Oczywiście należy pamiętać, że to wyliczenia dotyczące pewnego założonego, teoretycznego modelu inwestycji: budynku 5-kondygnacyjnego z cegły, z podziemnymi garażami i lokalami usługowymi w parterze.

Obiektywnie rzecz biorąc, średnia cena mieszkania w Łodzi jest najniższa ze wszystkich dużych miast w Polsce i niższa niż w wielu miastach średniej wielkości. Na sugestię, że inni więcej zarabiają, trzeba uczciwie powiedzieć, że poziom cen w Łodzi jest relatywnie najkorzystniejszy również w stosunku do średniej płacy, jakby ta płaca w Łodzi nie była niska w porównaniu z innymi metropoliami. Za przeciętną pensję łodzianin może kupić 0,9 metra kwadratowego mieszkania, podczas gdy w Warszawie, Poznaniu i Wrocławiu jest to około 0,7 metra.

Czy należy z tego wyciągać wniosek, że w Łodzi jest duże pole do podwyżek? Nie, bo nic nie działa w tak prosty sposób. Samo to wyliczenie jest pewną zabawą, jest prawdziwe tylko w przypadku osób niejedzących i niepijących za swoje pieniądze, ani nieposiadających żadnych innych zobowiązań i wydatków. A że możliwe to jest tylko w teorii, mieszkanie deweloperskie pozostaje dobrem luksusowym (nie mylić z luksusowym standardem wykonania), na które stać tylko nielicznych i to w większości - na kredyt, który przyjdzie spłacać przez połowę życia.

10 lat temu cenową spiralę nakręcał kapitał inwestorów, skupujących mieszkania na pęczki, w celu późniejszej odsprzedaży z zyskiem. Wobec późniejszego spadku cen, odsprzedaż nie była jednak opłacalna - to stąd te wszystkie czarne okna w blokach, które dawno zostały wykupione.

Dziś, licząc na lepsze jutro, wielu deweloperów z nadzieją patrzy na "zwykłych łodzian", szukających mieszkania do mieszkania, czyli dla siebie. Tak jak powiedzieliśmy, na kupno takiego mieszkania stać niewielu, nawet na kredyt. Wydaje się jednak, że na rynku w coraz większym stopniu pojawiać się będzie dość specyficzny kapitał - pieniądze spadkobierców. Nie, nie są to spadkobiercy wielkich fortun, lecz starych mieszkań po rodzicach i dziadkach. Kategoria ta z roku na rok rośnie i pewnie kiedyś doczeka się nawet odrębnych analiz.

Po transformacji ustrojowej stał się możliwy wykup mieszkań od gminy, potem od spółdzielni. Wielu lokatorów z tego skorzystało, jednocześnie zapisując nabytą właśnie w spadku potomnym. A że upływ czasu jest nieubłagany, majątek ten w coraz większym stopniu przechodzi w ręce spadkobierców. Ci nie zawsze chcą mieszkać na starych osiedlach, zwłaszcza kiedy pieniądze ze sprzedaży odziedziczonego lokum mogą stanowić pokaźny wkład własny do kredytu na nowe mieszkanie, czyniąc ten kredyt możliwym do uniesienia. To coraz powszechniejsze. Ale czy jest to kategoria nabywców chętnych wziąć udział w ewentualnej cenowej galopadzie? Wątpliwe.