Ceny mieszkań już nie rosną. Będzie korekta na rynku nieruchomości?

Wygranymi mogą czuć się ci, którzy kupili mieszkanie za gotówkę lub na kredyt zaciągnięty przed laty i płacą bankom znacznie niższe marże, co przekłada się na niższe raty. Wygranymi mogą czuć się także właściciele mieszkań pod wynajem, który po 24 lutego daje znacznie wyższą stopę zwrotu. Poza tym wielu z tych, którzy nie zdążyli do jesieni kupić mieszkania, będzie musiało je teraz wynajmować (lub wrócić do rodziców). Przed wielkimi wyzwaniami stają także firmy deweloperskie, bo popyt na mieszkania spadł o ponad połowę. Eksperci od rynku nieruchomości oceniają, że perspektywy są tu obecnie najgorsze od kilkunastu lat.

Przeciętna cena ofertowa 1 metra kwadratowego w mieszkaniu używanym w Łodzi w III kwartale 2022 r. wynosi 6,3-7,4 tys. zł, a w nowym - 9,1 tys. zł. Jeśli jednak ktoś zdecyduje się na rynek wtórny, jest w stanie utargować 10-15 proc., a to oznacza, że kupuje w cenie sprzed roku.
Na balkonach zawisły dawno niewidziane tam banery z ofertą sprzedaży. Np. na jednym z bloków na popularnym Widzewie Wschodzie zobaczyć można dwie takie oferty. Wiszą obok siebie od wielu miesięcy. Rok temu podobne ogłoszenia były nieaktualne po kilku dniach.

Sprzedający na kupca czekają nawet pół roku - zauważa Izabela Darnikowska z łódzkiego biura nieruchomości Apartiz. - Rok temu mieszkania ok. 55 mkw. za 310 tys. zł sprzedawały się od ręki. Kupował pierwszy klient, który się zgłosił. Teraz bardzo wiele osób ogląda lokal. Jeśli ktoś się zdecyduje w ciągu 1,5 miesiąca od ukazania się oferty, to jest dobrze. Kupujący nierzadko oglądają 30 mieszkań, zanim się zdecydują. Nie śpieszą się, bo wybór jest coraz większy. To daje pole do negocjacji. Wyjątkiem są kawalerki. Sprzedający nie chcą schodzić z ceny, bo wiedzą, że najmniejsze lokale są kupowane z reguły w celach inwestycyjnych - pod wynajem.

Podobne wnioski płyną z raportu sieci agencji nieruchomości Metrohouse. Analitycy tej sieci wyliczyli, że w Łodzi w II kwartale tego roku średnia cena transakcyjna 1 mkw. mieszkania używanego wyniosła ok. 6,3 tys. zł i w porównaniu do I kwartału wzrosła o symboliczne 0,2 proc.

Potwierdza to Izabela Darnikowska:

Okazje w Łodzi trafiają się w cenie 5,2-5,3 tys. zł za 1 mkw. Mieszkania w dobrym standardzie na rynku wtórnym kosztują od 8,6 do 10 tys. zł/mkw. Takie ceny utrzymują się od wiosny. Obecnie za mieszkanie 53-55 mkw. trzeba średnio zapłacić 340-350 tys. zł. Kawalerki na rynku wtórnym można kupić od 200 tys. zł.

W III kwartale w Łodzi na rynku wtórnym:

• przeciętna kawalerka wystawiana była za ok. 235 tys. zł (ok. 7,4 tys. zł/mkw.);
• za małe mieszkanie dwupokojowe właściciele oczekiwali przeciętnie 335 tys. zł (ok. 7,3 tys. zł/mkw.);
• a za M4 - ok. 425 tys. zł (ok. 7,1 zł/mkw.

(obliczenia własne na podstawie ogłoszeń na portalu otodom.pl, z pominięciem skrajnie drogich i tanich ofert).

W regionie najmniej trzeba zapłacić w Bełchatowie, Radomsku i Piotrkowie Trybunalskim, gdzie używane lokale do zamieszkania można kupić od 4 tys. zł/mkw. Większość ofert mieści się tam w przedziale 4,5-5,9 tys. zł/mkw.

Na przeciwnym końcu są Skierniewice (ceny większości lokali są tu w przedziale 6,2-7,9 tys. zł/mkw.) i Łowicz (6,2-7,5 tys. zł/mkw.). W Pabianicach i Zgierzu ceny większości używanych mieszkań kształtują się między 5,1 a 6,1 tys. zł/mkw.

Trzeba jednak pamiętać, że powyższe kwoty to ceny ofertowe. Ceny transakcyjne są średnio 10-15 proc. niższe, a to oznacza, że mieszkania przeciętnie kosztują tyle, co przed rokiem.

Czarne chmury zbierają się nad deweloperami. W raporcie „Monitoring cen mieszkań” analitycy PKO Banku Polskiego zauważają, że w II kwartale spadek średniej ceny na rynku pierwotnym odnotowano w Łodzi, Krakowie, Poznaniu i Wrocławiu. Tylko ceny mieszkań w Warszawie wzrosły o 1,7 proc.

„Prognozowany spadek cen wynika głównie ze znacznie obniżonego popytu wskutek wzrostu stóp procentowych i zaostrzenia polityki kredytowej w efekcie rekomendacji KNF dla banków. (...) Szczyt sprzedaży mieszkań przypadł na II kwartał 2021 r. i od roku obserwujemy stopniowy spadek wolumenów transakcji, przy bardzo silnym spadku w maju-czerwcu 2022 r.” - piszą analitycy PKO BP.

W III kwartale cena 1 mkw. w większości nowych lokali w Łodzi mieściła się w przedziale 7,5-9,5 tys. zł. Tak jak przed rokiem, nowe niewielkie lokum można było kupić za mniej niż 250 tys. zł (ok. 7-7,5 tys. zł/mkw.).

W opisach ofert deweloperzy skupiają się na lokalizacji, podkreślają otoczenie zieleni, sąsiedztwo obiektów handlowych, rekreacyjnych, szkół, a także wygodny i szybki dojazd do autostrad.
Co ciekawe, z opisów zniknęły wyliczenia dotyczące spodziewanych zysków z wynajmu. Rok temu można było np. przeczytać: „To mieszkanie doskonale nadaje się do zakupu pod przyszły wynajem, szacunkowa stopa zwrotu, jaką można uzyskać przy zakupie tego lokalu, to 5,93 % w skali roku.” Tak reklamowała swój lokal firma MS Investments budująca bloki przy ul. Legionów 66.
Teraz takich zachęt nie widać. Nie ma także bonusów w postaci darmowego miejsca parkingowego, komórki lokatorskiej w cenie, urządzenia kuchni w cenie, systemów płatności 20/80 i 10/90. Warto przypomnieć, że takie promocje deweloperzy stosowali w połowie 2020 r., kiedy na rynku panował duży niepokój związany z początkiem pandemii koronawirusa.

Teraz za komórkę lokatorską trzeba zapłacić kilka - kilkanaście tysięcy, za miejsce parkingowe 20 - 25 tys. zł, a za miejsce w garażu nawet 50 - 70 tys. zł. Można sobie zadać pytanie, czy przy malejącym popycie nie wrócą promocje sprzed dwóch lat. Tym bardziej, że - jak zauważa Izabela Darnikowska - mieszkanie z rynku wtórnego, ale wybudowane w ostatnich latach, w niezłym standardzie można kupić za 8,6 - 10 tys. zł/mkw. I co ważne, takie mieszkania są już wykończone. Nabywca nie musi tu ponosić dodatkowych kosztów.

Wykończenie nowego mieszkania to koszt ok. 2 tys. zł za 1 mkw. - podkreśla Izabela Darnikowska. - Deweloperzy cen nie obniżają ze względu na rosnące koszty materiałów. Dlatego ceny na rynku pierwotnym są relatywnie wysokie.

W dalszym ciągu nowe mieszkania w Łodzi są dużo tańsze niż w innych polskich metropoliach. Te różnice utrzymują się od lat i są odbiciem rozwoju miasta.

Portal RynekPierwotny.pl podał, że na koniec II kwartału średnia ofertowa cena 1 mkw. mieszkania w stanie deweloperskim w Warszawie przekroczyła 13,4 tys. zł. Powyżej 10 tys. zł/mkw. zanotowano także w Krakowie (11,8 tys. zł), Gdańsku (11,3) i Wrocławiu (10,8). W Poznaniu 1 mkw. nowego mieszkania kosztował średnio 9,8 tys. zł. Łódź zamykała tu stawkę - 8,7 tys. zł/mkw.

Mijający rok z pewnością do udanych zaliczą właściciele mieszkań na wynajem. Tu sytuacja przypomina jazdę na rollercoasterze. Dwa lata temu na początku pandemii wiele lokali opustoszało, ponieważ studenci przeszli w tryb zdalny i mogli wrócić do rodzinnych domów. Właściciele mieszkań musieli mocno zrewidować swoje oczekiwania. Stawki poszły w dół, żeby lokale nie stały puste. Później rynek nieruchomości rozgrzały pandemiczne programy pomocowe, czyli wpompowanie przez rząd dodatkowych pieniędzy w gospodarkę. Pośrednicy nieruchomości podkreślali, że inwestorzy siedzą na górze gotówki, którą przeznaczają na mieszkania pod wynajem. Skutek był taki, że ceny najmu znów spadły, bo na rynek trafiło bardzo wiele lokali. Dodatkowa podaż sprawiła, że potencjalni najemcy mogli wybierać i negocjować korzystne warunki cenowe.

Sytuacja zmieniła się o 180 stopni, gdy wybuchła wojna na Ukrainie. W ciągu trzech tygodni mieszkania pod wynajem dosłownie wymiotło z rynku. Od początku 2021 roku do 24 lutego 2022 roku liczba ogłoszeń najtańszych mieszkań w Łodzi (do 1200 zł odstępnego) na serwisie olx.pl oscylowała wokół 170, po wybuchu wojny spadła do kilkunastu - w tym segmencie spadek wyniósł ponad 80 proc. Jak się można domyślać, dostępne były jedynie oferty osób, które nie chciały wynająć swoich lokali uchodźcom z Ukrainy.

Wybuch wojny i wzrost stóp procentowych, który zmiażdżył zdolność kredytową wielu ludzi, sprawił, że nastały złote czasy dla właścicieli mieszkań pod wynajmem. Każdy musi gdzieś mieszkać. 2-pokojowe mieszkanie ok. 50 mkw. wynajmują się teraz w Łodzi za 2,2 - 2,6 tys. zł razem z mediami i czynszem dla spółdzielni - mówi Izabela Darnikowska z łódzkiego biura nieruchomości Apartiz. - Klienci wyrywają sobie atrakcyjniejsze oferty. Z drugiej strony widać, że coraz więcej osób, które wynajmowały mieszkanie, wraca do rodziców, bo tak jest taniej. To dotyczy nawet 40-latków - zauważa Izabela Darnikowska.

W ślad za napływem fali wojennych uciekinierów błyskawicznie - o 20-30 proc. - wrosły stawki najmu. Innym skutkiem wojny jest też wysokość kaucji. W Łodzi w przeciwieństwie do innych polskich metropolii - właściciele często godzili się tylko na kaucję w wysokości jednomiesięcznych opłat. Teraz żądanie trzymiesięcznej kaucji już nie budzi w Łodzi zdziwienia potencjalnych najemców.

Rok temu stopa zwrotu z inwestycji na rynku najmu wynosiła w Łodzi według różnych szacunków od 4 do 5,8 proc., przy czym większość analityków i inwestorów spodziewała się dalszego spadku rentowności. Sytuacja za wschodnią granicą sprawiła, że średnia rentowność - jak wylicza otodom.pl - wzrosła do 5,9 proc.

W ocenie analityków PKO BP spadek cen mieszkań potrwa od 1,5 roku do 2 lat. W efekcie ceny powrócą do poziomów z I połowy 2021 roku. Do dynamicznych wzrostów cen rynek powróci w 2025 roku - prognozują analitycy PKO BP.
Czy tak się stanie? Cóż, ostatnie lata nauczyły nas, że prognozy coraz rzadziej się sprawdzają.

Pandemia koronawirusa, wojna na Ukrainie, zerwane łańcuchy dostaw, polityka klimatyczna Unii Europejskiej, szalejąca inflacja i polityka finansowa banków centralnych na świecie, a także napięcie na linii USA - Chiny sprawiają, że przewidywanie jest bardzo trudne. Z jednej strony spowolnienie gospodarcze lub recesja mogą mocno schłodzić rynek nieruchomości i sprawić, że ceny przez kilka lat będą spadać, z drugiej jednak strony, przy wysokiej inflacji nieruchomości mogą być dla wielu osób atrakcyjną formą zabezpieczenia oszczędności.

Jak w tej sytuacji zareaguje rynek? Na to pytanie poznamy zapewne odpowiedź za kilka miesięcy, ponieważ rynek nieruchomości z opóźnieniem reaguje na pojawiające się wszelkiego rodzaju czynniki gospodarczo-rynkowe - komentuje Marcin Jańczuk, ekspert sieci agencji nieruchomości Metrohouse.

Odpływ z rynku klientów powinien obniżyć ceny, ale nie jest to takie oczywiste. Dlaczego?

Ponieważ prawdopodobnym scenariuszem może stać się ograniczenie produkcji przez deweloperów oraz coraz liczniejsze wstrzymywanie się ze sprzedażą klientów indywidualnych, co nie stworzy nadpodaży - tłumaczy Marcin Jańczuk.

Jak się jednak wydaje, największy wpływ na to będzie miała sytuacja na rynku kredytów hipotecznych.

W kilku ostatnich latach popyt na mieszkania napędzały rekordowo niskie stopy procentowe. Z powodu gwałtownie przyspieszającej inflacji w październiku 2021 roku Rada Polityki Pieniężnej rozpoczęła cykl podwyżek stóp procentowych. Na to nałożyła się rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego, która nakazała bankom surowiej oceniać zdolność kredytową klientów. Skutek? Jak podało Biuro Informacji Kredytowej, w maju 2022 roku Polaków starających się o kredyt było aż o 50,6 proc. mniej niż przed rokiem.

Specjaliści sieci pośredników finansowych Credipass obliczyli, że zdolność kredytowa rodziny (dwoje rodziców plus dwoje dzieci) zmalała z 683 tys. w I kwartale 2021 roku do... 246 tys. zł w II kwartale 2022 roku[/b]. W tym czasie zdolność pary żyjącej w nieformalnym związku spadła z 839 do 369 tys. zł, a osoby żyjącej samotnie z 518 do 240 tys. zł.
Obliczenia te wykonano przy założeniu, że miesięczny dochód gospodarstwa domowego rodziny i pary to 8 tys. zł netto, a singla 5 tys. zł netto.

Wzrost stóp procentowych zmiażdżył zdolność kredytową, dlatego młodzi ludzie szukają pomocy bliskich. Nowym zjawiskiem jest łączenie sił, żeby brać jak najmniejszy kredyt. Rodzice i dzieci sprzedają swoje mieszkania i wspólnie kupują dom, bo tak wychodzi taniej - mówi Izabela Darnikowska.