EKSPERT RADZI: Lepsza odwrócona hipoteka czy renta dożywotnia?

Odwrócony kredyt hipoteczny jest umową kredytową. Ma on być regulowany przez ustawę, której projekt przygotowywany jest przez Ministerstwo Finansów i Ministerstwo Gospodarki. W tej chwili nieznana jest dokładna data wejścia ustawy w życie. Rozmowy na temat projektu są ciągle w fazie przygotowawczej.

Samo jednak już to, że przygotowywany odwrócony kredyt hipoteczny ma charakter umowy kredytowej sprawia, że może on być zawarty tylko i wyłącznie z bankiem. Znacznie to ogranicza ilość podmiotów. Na chwilę obecną banki, które cieszą się największym zaufaniem, jak PKO SA czy PKO BP nie wyraziły zainteresowania odwróconym kredytem hipotecznym w związku z wysokim ryzykiem transakcji.

Powstaje zatem pytanie - czy ta oferta zostanie w ogóle wprowadzona na rynek finansowy?

Renta dożywotnia jest produktem dostępnym na rynku już od wielu lat. Ma ona formę umowy cywilnoprawnej i oparta jest na przepisach art. 903-907 Kodeksu Cywilnego. Do zawarcia umowy wymagana jest forma aktu notarialnego. Renta dożywotnia, jak sama nazwa wskazuje, jest świadczeniem wypłacanym dożywotnio. Senior, który decyduje się na zawarcie umowy z funduszem hipotecznym, jednocześnie zyskuje dożywotnio stałe, comiesięczne dofinansowanie.

W przypadku umowy o rentę dożywotnią w chwili podpisania umowy klient przenosi prawo własności do nieruchomości na fundusz hipoteczny. Sam jednak zachowuje prawo dożywotniego użytkowania swojego mieszkania poprzez wpis do księgi wieczystej w dziale III.

Dodatkowo ustanawiana jest hipoteka umowna w dziale IV KW zabezpieczająca całkowite roszczenie finansowe klienta wobec funduszu. Wszystkie zobowiązania wynikające z wykonywania prawa własności, takie jak czynsz, remonty, ubezpieczenie mieszkania ponosi fundusz. Klient zyskuje dożywotnio rentę, która będzie mu wypłacana nawet w przypadku, gdy wysokość renty przewyższy wartość mieszkania.

Oferta renty dożywotniej nie zakłada możliwości spadkobrania, ponieważ własność nieruchomości, zgodnie z umową, przechodzi na fundusz hipoteczny z chwilą jej podpisania. Klient może jednak zapisać w umowie swoim spadkobiercom określoną kwotę, którą fundusz będzie zobowiązany wypłacić z chwilą śmierci klienta.

W myśl projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym kredytobiorca po podpisaniu umowy pozostaje właścicielem nieruchomości. Zgodnie z przedstawionymi założeniami projektu ustawy świadczenie będzie wypłacane najwyżej do 15 lat. Oczywiście okres świadczenia zależeć będzie od zapisu w konkretnej umowie. To znaczy, że jeżeli senior będzie żył dłużej niż we wskazanym okresie, nie będzie mógł już po jego upływie dalej pobierać świadczenia.

Po upływie terminu kredytu hipoteka danej nieruchomości będzie dodatkowo obciążana odsetkami od pozyskanego kredytu, a klient nie będzie już otrzymywał żadnego świadczenia. Należy pamiętać, że klient pozostając właścicielem mieszkania, musi ponosić wszystkie opłaty z tym związane.

Przy odwróconym kredycie hipotecznym spadkobiercy mają możliwość spłacenia kredytu i nabycia mieszkania. Jeżeli jednak spadkobiercy nie będą wstanie spłacić kredytu z odsetkami, nieruchomość zostanie sprzedana a spadkobiercy otrzymają różnicę między wartością nieruchomości a wysokością kredytu.

Projekt ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym nie przewiduje wzrostu wysokości kredytu, natomiast renta będzie waloryzowana zgodnie ze wskaźnikami inflacji GUS.

Przez długi okres trwały rozmowy na temat różnic w wysokości świadczeń pomiędzy rentą dożywotnią a odwróconym kredycie hipotecznym. Raport przygotowany na zlecenie Ministerstwa Finansów przez Związek Banków Polskich pokazał jednak, że świadczenia te będą miały zbliżoną do siebie wartość.