Ile kosztują mieszkania w Łodzi i ile trzeba zapłacić za wynajem? Lekkie ożywienie na rynku nieruchomości 7.04.2023

Za nami trudny rok na rynku nieruchomości, wojna na Ukrainie, inflacja, obostrzenia kredytowe i wysokie stopy procentowe sprawiły, że transakcji było dużo mniej. Jak to wpłynęło ma ceny łódzkich mieszkań z rynku wtórnego?

Izabela Darnikowska (Apartiz): W ciągu roku nastąpił niewielki spadek, średnio o 2-3 proc. Teraz jednak widać pewne ożywienie, od kilku miesięcy ceny się ustabilizowały. Średnia cena 1 mkw. w ładnej lokalizacji wynosi 6,8-6,9 tys. zł. W mieszkaniach do remontu zdarzają się okazje, nawet 5,6 tys. zł/mkw. Najdroższe są kawalerki. Za 1 mkw. w wyremontowanym M2 trzeba zapłacić 7,2 – 7,4 tys. zł. W kawalerce do remontu cena spada do 6,5 – 6,6 tys. zł/mkw. Najlepiej sprzedają się małe 2-pokojowe lokale do 40 mkw. i, oczywiście, kawalerki. Takie mieszkania ciągle kupowane są w celach inwestycyjnych, pod wynajem.

Jak długo sprzedający czekają na kupca?
Wszystko zależy od lokalizacji i, oczywiście, ceny. Rok temu bardzo wydłużył się czas sprzedaży. Miałam klienta, który 2-pokojowe mieszkanie 50 mkw. w blokach na Radogoszczu sprzedał dopiero po 10 miesiącach. W maju 2022 r. wystawił je za 385 tys. zł, cena stanęła na 330 tys. zł. Rok temu, gdy zamarł rynek, wystawione mieszkanie oglądało średnio 30-40 osób zanim znalazł się kupiec. W lutym 2023 nastąpiło ożywienie i mieszkania szybciej znajdują nabywców, średnio lokal ogląda 6 do 10 osób.

Ile sprzedający średnio schodzą z ceny?
Niektórzy kupcy próbują utargować nawet 30-40 tys. zł, ale przy typowych łódzkich mieszkaniach to bardzo trudne. Zwykle przeciętna cena transakcyjna jest niższa od ofertowej o 10 – 20 tys. zł.

Co czeka łódzki rynek nieruchomości w nadchodzących miesiącach?

Mijający rok był bardzo ciężki. Wiosną 20222 r. pośrednicy musieli przestawić się na obsługę rynku najmu, bo w kwietniu, maju i czerwcu transakcji kupna praktycznie nie było. W dalszym ciągu to kupujący dyktują warunki, ale powoli to się zmienia. W lutym 2023 r. nastąpiło ożywienie i więcej mieszkań znienia właściciela. Przewiduję dalsze ożywienie, a w 2024 r. wzrost cen. Ten rok napawa optymizmem. Wiele osób wiąże duże nadzieje z rządowym programem kredyt 2 proc. na pierwsze mieszkanie. Liczę, że to rozrusza rynek. Bardzo dobry był luty, schodziła każda oferta. Wpływ ma na to poluzowanie polityki kredytowej, nieco wzrosła zdolność kredytowa. Np. klient w grudniu mógł zaciągnąć 100 tys. zł kredytu, a na początku roku ta zdolność wzrosła do 130 tys.

Jak wygląda sytuacja na rynku pierwotnym?

Tu ceny nie spadły ze względu na wzrosty kosztów materiałów i robocizny. Deweloperzy jednak wydłużają okresy oczekiwania na klienta. Rekordzista czekał ostatnio od września 2022 do stycznia tego roku. W końcu klienci, którzy jesienią wpłacili zaliczkę, wycofali się z kupna, bo nie mogli sprzedać swojego starego 3-pokojowego mieszkania. Czasy sprzedaży tzw. dziury w ziemi się skończyły. Zapaść na rynku kredytowym sprawiła, że klientów jest bardzo mało, z drugiej strony, jak już wspomniałam, ceny nie spadają. Ofert poniżej 9 tys. zł za 1 mkw. jest bardzo mało.

Na sytuację na rynku największy wpływ ma załamanie na rynku kredytów hipotecznych…

Tak, ale i tu widzę pewne ożywienie. W minionym roku największe przyznane kredyty wynosiły 300 tys. zł, a pamiętajmy, że przed kryzysem kredyty wysokości 500 tys. zł nie należały do rzadkości. Teraz najwięcej mieszkań kupowanych jest za gotówkę przy wsparciu małym kredytem.

A rynek najmu? Właściciele lokali nie narzekają…

Miniony rok upłynął tu pod znakiem hossy. Rok temu właściciele mieszkań mogli organizować castingi, chętnych było tak wielu. Teraz rynek trochę się ostudził. Ale i teraz, jeśli cena nie jest wygórowana, a właściciel nie ma wielkich wymagań odnośnie najemcy, to szybko go znajdzie.

Właściciele mieszkań mogli organizować castingi na najemców

Właściciel kawalerki bierze teraz średnio 1,2-1,3 tys. zł odstępnego miesięcznie.

Z opłatami to 1,8-2 tys. zł. Za nieduże mieszkanie 2-pokojowe najemcy płacą przeciętnie 1,7 – 1,8 zł odstępnego, razem z opłatami średnio 2,7-2,8 tys. zł. To nieco mniej niż rok temu, kiedy w związku z wojną na Wschodzie, oferty wynajmu dosłownie wymiotło z rynku. Wtedy odstępne były o 200-300 zł wyższe. Lekka korekta o 200-300 zł przyszła jesienią, gdy studenci znaleźli już dla siebie mieszkania. Osoby, które nie chcą wynajmować mieszkań Ukraińcom, a do tego nie schodzą z ceny, długo czekają na najemcę.

Rozmawiał Wojciech Dłubakowski