Jakie będzie Nowe Centrum Łodzi?

Świetlaną przyszłość terenów ponad nowym dworcem Łódź Fabryczna i w jego sąsiedztwie opisano nader precyzyjnie. Jeśli jednak dziś mielibyśmy się co do tych liczb zakładać, najbezpieczniej byłoby postawić na ostatnią. To akurat wiadomo. Tyle liczy sobie teren, który ma zostać udostępniony inwestorom. Co inwestorzy z nim zrobią, kiedy zrobią i czy w ogóle zrobią, to już takie pewne nie jest.

Władze miasta przedstawiły właśnie wizualizacje zabudowy Nowego Centrum Łodzi, a właściwie pierwszej z jego części, znajdującej się na terenach dawnej Specjalnej Strefy Kultury. Są one koncepcją, stworzoną pod nadzorem architekta miasta. Prezentacji tej wizji przyświecała idea ukazania maksymalnej kubatury, którą można uzyskać na podstawie przyjętego właśnie planu miejscowego.

Założono, że liczący ponad 12 ha teren zostanie zabudowany w ciągu 5 - 7 lat. Blisko połowę tego obszaru ma komercjalizować kolej. Na wizualizacji łatwo wyodrębnić część "kolejową" - to masywny budynek, nakrywający sylwetkę dworca. Jeśli chodzi o pozostałą część, to hektar jest przeznaczony pod Bramę Miasta, zaś pozostałych 6 ha pod mniej sprecyzowane przedsięwzięcia. Czy całość uda się zamknąć w granicach roku 2020, może 2022? Areał nie jest wielki, ale atrakcyjny, tego typu pytania powinny więc być czysto retoryczne. Ale na wszystko trzeba nałożyć łódzką kalkę. Niestety, aktualne obserwacje z rynku nieruchomości, a także garść historii najnowszej każą rzucić cień wątpliwości i na to wyzwanie.

Agencja Jones Lang LaSalle, dla wielu uchodząca za wyrocznię, podaje, że w 2014 r. Łódź była świadkiem rekordowej w historii miasta transakcji najmu powierzchni biurowych. Chodzi o 21 tys. mkw., wynajętych przez Infosys od firmy Skanska. Ale aż 18 tys. metrów Infosys wynajmował już wcześniej, a teraz po prostu podpisano nową umowę. Realnie powierzchnia najmu wzrosła o 3 tys. mkw.
Jednocześnie Jones Lang LaSalle podaje, że jedyną inwestycją biurową, ukończoną w 2014 r. w Łodzi, była Synergia II bud. C. Wprawdzie na koniec III kwartału 2014 r. liczba biurowych pustostanów spadła z 13,5 do 8,6 proc., ale główną tego przyczyną, w ocenie analityków, była niska aktywność deweloperska. Podsumowując: Łódź, trzecie co do wielkości miasto Polski, pozostaje dopiero siódmym rynkiem biurowym w kraju.

Od lat mówi się, że w Łodzi nie ma terenów inwestycyjnych, ale to stwierdzenie jest prawdziwe tylko w przypadku branży produkcyjnej i to tej wielkopowierzchniowej. Jeśli jednak chodzi o budownictwo biurowe lub mieszkaniowe, ciężko powiedzieć, żeby inwestorzy o ziemię się zabijali. Można nawet powiedzieć, że ziemia leży odłogiem. Tu 3 ha, tu 10, tam 11, żeby tylko wspomnieć tereny po wyburzonych lata temu zakładach Norbelana, Polmerino czy Eskimo. Magistrat bezskutecznie organizuje przetargi na atrakcyjny ponoć kąsek, jakim ma być działka u zbiegu ul. Zachodniej i Ogrodowej, a do rangi symbolu urasta już nieudana transakcja sprzedaży działki pod Bramę Miasta.

Oczywiście sprawa Bramy od początku wydawała się dziwna, bo do dziś ciężko pojąć przyczyny, dla których łódzki inwestor planował wydać na działkę 40 mln zł, choć była ona warta przynajmniej dwa razy mniej. Niemniej, po wycofaniu się z transakcji, na rynek trafił sygnał: w Łodzi znów nie wyszło. Dlatego z takim napięciem szykowany jest drugi przetarg na tę nieruchomość, która ma być "bramą do NCŁ" - z nieoficjalnych przecieków wiadomo, że władze Łodzi nie popełnią drugi raz tego samego błędu i zaoferują ziemię taniej, w przedziale 17 - 25 mln zł. Powodzenie bądź klęska tej transakcji mogą mieć kolosalne znaczenie dla planu zagospodarowania pozostałych powierzchni NCŁ. Warto nadmienić w tym miejscu, że Brama, jeśli powstanie, nie będzie już tą samą bramą, którą znamy z wizualizacji Daniela Libeskinda - tę koncepcję posiada niedoszły inwestor.

Tuż przed nastaniem kryzysu w 2008 r. każdy chciał być jak Leszek Czarnecki, miliarder, który wtedy we Wrocławiu startował ze swoim SkyTower. Więc namnożyło się i w Łodzi szklanych wież o światowych nazwach i nie mniej światowych wymiarach. Manhattan Higher przy Piotrkowskiej miał się piąć 120 m wzwyż i dominować nad  Śródmieściem. Projekt zarzucono z braku chętnych za zakup mieszkań, a kryzys przyniósł alibi. Historia budowy hotelu Hilton przy Piotrkowskiej 157 liczy już osiem lat i choć zaczęła się efektownie od rekordowej transakcji zakupu działki za 18 mln zł, to szybko przerodziła się w sądową batalię miasta z inwestorem. A finału możemy spodziewać się najwcześniej za dwa lata i nie w planowanym pierwotnie kształcie.
A czy ktoś jeszcze pamięta takie inwestycje, jak Zielona Office (120 m), Park Tower (200 m), nienazwany wieżowiec w kształcie nogawek spodni przy ul. Kopcińskiego, szklane wieże Kuryłowicza na terenach dawnego Unionteksu? A niebyłe inwestycje kulturalne w NCŁ ze słynną szklana rurą na czele? Każda z tych inwestycji padła albo została zawieszona z różnych powodów, wszystkie łączy jedno: stanowiły kolejne cegły wirtualnego miasta. Trochę tych cegieł było za dużo w naszej historii, by ze spokojem patrzeć na najnowsze plany, dotyczące NCŁ.