Kiedyś zaczniemy burzyć wielką płytę. Ale w Łodzi później niż w Warszawie [FORUM]

Instytut Techniki Budowlanej będzie badać bloki z wielkiej płyty w całej Polsce, w tym zapewne również w Łodzi. I co nam może wyjść z tych badań? Bo płyta miała stać 30 lat, teraz słyszymy, że postoi sto albo dłużej.
Gdybyśmy popatrzyli historycznie, dlaczego była wprowadzona wielka płyta, to stało się tak, żeby przyspieszyć proces wznoszenia domów. Żeby znaczną część czynności przenieść z placu budowy na zaplecze produkcyjno-budowlane. Dlatego powstały fabryki domów, elementów prefabrykowanych, które były później dowożone na plac budowy. Natomiast nawet wtedy, w szczytowym okresie tego typu budownictwa, wszyscy byli świadomi, że płyta ma swoje zalety, ale również wady. Jeżeli popatrzymy na zalety, to wcale nie jestem dziś pewna, czy przeniesienie części czynności do fabryk mocno skróciło proces budowy. Nie pamiętam, czy były robione jakieś badania na ten temat. Natomiast jest duża świadomość wad, jakie za sobą niesie budownictwo z płyty, począwszy od wad technologicznych, takich jak duża energochłonność. Elementem newralgicznym w tych budynkach są złącza materiałów prefabrykowanych. Wielka płyta była w Polsce planowana na około 60 lat. Natomiast dawne materiały ze Związku Radzieckiego mówiły o żywotności nawet 120 lat...

Przyznam, że co opinia, to inna ta żywotność. 30, 50, 60, 100, 120 lat...
Przytaczam dane z książek docenta Arendarskiego. Robiono również jakieś badania w Instytucie Techniki Budowlanej, których celem było wskazanie przyczyn katastrof budowlanych i odpowiedź na pytanie, czy sama technologia niosła za sobą niebezpieczeństwo, ale nie było wyraźnych wskazań. A więc żywotność płyty powinna wynosić od 60 lat wzwyż, może 80, może więcej. Ale ta żywotność techniczna może być zmniejszona, dlatego że złącza elementów prefabrykowanych - co ujawniały badania ITB - nie zawsze były prawidłowo wykonane. Drugim elementem, który niesie niepewność, są płyty zewnętrzne - były sytuacje, że one nawet odpadały. Ale cały czas mówimy o żywotności technicznej, a ja chciałbym wskazać na inny aspekt, a mianowicie tzw. żywotność ekonomiczną.

CZYTAJ TEŻ: Zanim powstała wielka płyta, czyli jak się budowało po wojnie

Co to znaczy?
Oprócz technicznego mamy zużycie funkcjonalne. Są kraje, w których wielka płyta nie była ceniona. To oczywiście kraje bogatsze. W latach 90. XX wieku, gdy wybudowano w Londynie trzy budynki z wielkiej płyty dla uboższej grupy ludności, szybko podjęto decyzję o ich wyburzeniu. Wyliczono bowiem, że koszty eksploatacji wielkiej płyty będą dużo wyższe niż dochody z wynajęcia tych nieruchomości. Oczywiście, mówimy o kraju, który miał inny zasób, inną historię, inną podaż w stosunku do popytu. Natomiast w Polsce, gdzie zawsze mówiono o potężnych niezaspokojonych apetytach mieszkaniowych, gdzie liczba nowo wznoszonych budynków plasuje nas prawie na końcu w Europie, świadomość zużycia funkcjonalnego wielkiej płyty jest mocno zahamowana. Dlatego że gdzieś trzeba mieszkać.

No właśnie - nie bardzo mamy wybór. Przecież wielka płyta jest dominującym typem zabudowy w naszym krajobrazie, w płycie mieszkają miliony Polaków, dziesiątki tysięcy łodzian.
Tak, jesteśmy pozbawieni wyboru. Natomiast wydaje mi się, że w przyszłości tempo zużycia funkcjonalnego wielkiej płyty będzie gwałtownie przyspieszone. Może to być spowodowane bardzo wieloma różnorodnymi czynnikami. Po pierwsze - demograficznymi. Będzie po prostu mniejszy napór po stronie popytu. Drugim powodem będą wymogi energooszczędności. Polska podpisała różnego rodzaju dekrety unijne, zobowiązujące nas do zmniejszenia energochłonności budynków. To się przejawia tym, że nowe projekty użyteczności publicznej od 2016 roku muszą mieć odpowiednie wskaźniki, a po 2020 roku parametry te będą musiałby być spełnione w innego typu budynkach. Im więcej będzie energooszczędnych budynków, im większa będzie świadomość, że to jest tańsze w eksploatacji, tym większe będzie poczucie zużywania się funkcjonalnego wielkiej płyty. I może to zużycie w pewnym momencie gwałtownie przyspieszyć.

CZYTAJ DALEJ NA NASTĘPNEJ STRONIE

Za ile lat możemy się takiego krytycznego momentu spodziewać?
Sądzę, że może nie moje, ale już następne pokolenie będzie tego doświadczać. W znacznym stopniu może się do tego przyczynić demografia, jeśli dzietność pozostanie na takim poziomie jak dziś. Poza tym, im więcej będzie „dobrego zasobu”, tym mniejsza będzie chęć kupowana i mieszkania w wielkiej płycie. Ale to nie stanie się od razu. Mieszkanie jest dobrem bardzo drogim. Dlatego wielka płyta będzie po prostu stopniowo tanieć w relacji do lepszego zasobu. Będzie proces zmniejszonego zainteresowania płytą, ale tak jak powiedziałam, sadzę, że z tym będzie się borykać kolejne pokolenie. Chyba że wcześniej w badaniach technicznych ujawnią się istotne zaburzenia i uznamy, że nie można tego dłużej utrzymywać, bo remonty i modernizacja są za drogie. Jeżeli Instytut Techniki Budowlanej planuje duże badania, to może mają już jakieś sygnały, tego nie wiem.

Czy przy takiej skali zabudowy z wielkiej płyty kiedyś w ogóle nastąpi moment, że zaczniemy burzyć bloki na Retkini i Widzewie?
Kiedyś to na pewno nastąpi. Ale w poszczególnych miastach będzie się to dziać w różnym tempie. Wszystko będzie zależało od proporcji między popytem i podażą, od zamożności społeczności lokalnej. Na pewno to szybciej wydarzy się w takim mieście jak Warszawa niż w Łodzi.

CZYTAJ TEŻ: Wielka płyta: czy nasze bloki się rozsypią?

Na razie mieszkania w wielkiej płycie wciąż się w Łodzi sprzedają, te lepsze trzymają całkiem przyzwoite ceny jak na łódzki rynek. Dlaczego ludzie chcą wciąż tu mieszkać? Bo nie ma wyboru? A może osiedla z wielkiej płyty oferują coś, czego nie daje nowe budownictwo. Zagospodarowaną, zaplanowaną przestrzeń osiedli, z dobrymi dojazdami, szkołami, przedszkolami, przychodniami, bibliotekami?
To na pewno też. Ale czynników jest wiele. Bloki z wielkiej płyty nie wyglądają już tak, jak kiedyś wyglądały. Są zrobione nowe elewacje, co sprawia, że płyty już nie widać. Są doizolowane. To są czynniki, które pozytywnie działają psychologicznie. Zwracam też uwagę, że niektóre z tych systemów budownictwa z wielkiej płyty były nieźle zaprojektowane wewnątrz. Na przykład system szczeciński ma ładny, funkcjonalny system wnętrz. To też robi swoje. A poza tym rolę odgrywa cena. Płyta jest jednak dużo, dużo tańsza, i na etapie kupna, i na etapie użytkowania, niż mieszkanie w budynku deweloperskim. Nowe mieszkania kupuje się w stanie deweloperskim, to znaczy bez stolarki wewnętrznej, bez podłóg, bez białego montażu. Żeby to wykończyć, potrzeba 1.500 zł na metr kwadratowy. Dodajmy to do ceny dewelopera, czyli 4.000 lub 5.000 zł za metr i wychodzi ogromna kwota. A ktoś, kto kupuje na rynku wtórnym mieszkanie w bloku z wielkiej płyty, może zrobić malowanie i się wprowadzić. To są nieporównywalne nakłady. I jeszcze jedno: grzechem deweloperów jest to, że często realizują budynki, które nie mają podłączenia do mediów miejskich W związku z tym każde mieszkanie musi mieć własny piec. Koszty utrzymania są wtedy znacznie większe. Niektórzy deweloperzy chcą też wytworzyć wrażenie dużego prestiżu, reklamując, że wokół budynku jest duży teren - ale to wszystko też będzie potem kosztować w utrzymaniu.

Postępuje proces wykupu mieszkań od spółdzielni. Czy to dobrze, czy źle, patrząc z punktu widzenia zarządzania , utrzymania, remontowania bloków z wielkiej płyty.
Jestem za tym, żeby prywatyzować proces zarządzania, a nie prywatyzować własność. Jeżeli następuje wyodrębnienie, powstaje wspólnota, która przejmuje zarząd, to są tego blaski i cienie. Nie każda wspólnota sobie z tym poradzi, ale generalnie uważam, że to dobry trend.