Łódź. Metr kwadratowy nowego lokalu kosztuje średnio już ponad 6,6 tys. zł. Co czeka rynek nieruchomości?

Co ciekawe w transakcjach na rynku wtórym w Łodzi zaczęły dominować lokale większe niż do tej pory. Może to świadczyć, że przy obecnych cenach z zakupu rezygnują inwestorzy, którzy kupowali lokale pod wynajem. Zdecydowana większość transakcji finansowana była za gotówkę (w dużej części oszczędności wycofywane z banków). Ale coraz bardziej chętnym na własne M zaczynają sprzyjać banki, które obniżają wymagania związane z przyznaniem kredytu hipotecznego. Jednak aż 75 proc. transakcji jest finansowana za gotówkę.

W III kwartale 2020 r. nadal nie widać było obniżek cen mieszkań. Z opracowania Barometr Metrohouse i Gold Finance wynika, że w największych polskich miastach, poza nielicznymi wyjątkami, nadal kupujemy coraz droższe lokale.

– Analizy cen transakcyjnych, bo tylko takie bierzemy pod uwagę w przypadku rynku wtórnego, pokazują, że nadal z kwartału na kwartał w większości obserwowanych miast kupujemy coraz droższe mieszkania. Popyt na rynku mieszkaniowym, choć niższy niż przed wybuchem pandemii, wskazuje, że zapotrzebowanie na mieszkania utrzymuje się nawet przy dość wysokich cenowych oczekiwaniach sprzedających - mówi Marcin Jańczuk współautor raportu Barometr Metrohouse i Gold Finance.

Czy ten trend się utrzyma? Jest kilka powodów, dla których ceny mogą przestać rosnąć.

Przede wszystkim z kwartału na kwartał rośnie podaż mieszkań z rynku wtórnego, co przy ograniczonym popycie może powodować spadek tempa sprzedaży, ale także coraz większą presję do obniżania cen. W minionych latach wzrost cen napędzały osoby kupujące lokale pod wynajem. Przy obecnych cenach taka inwestycja przestaje się finansowo „spinać”.

Ale najważniejsza może być niepewność związana z sytuacją epidemiczną. To nie sprzyja podejmowaniu decyzji o zakupie mieszkania.

Na rynku wtórnym przeważają wzrosty

Wśród analizowanych sześciu miast tylko w Krakowie nabywcy kupowali mieszkania tańsze niż przed kwartałem. Średnia cena 1 mkw. w stolicy Małopolski wyniosła 8366 zł (minus 5,2 proc.). W Gdańsku nabywano mieszkania w zbliżonej cenie do II kw. (7833 zł), we Wrocławiu i Poznaniu kupowane mieszkania były droższe nieco o ponad 2 proc. Natomiast w Warszawie za 1 mkw. płaciliśmy 10661 zł (wzrost o 6,5 proc.), a w Łodzi 5463 zł, czyli o 8,2 proc. więcej niż w poprzednim notowaniu.

Warto zwrócić uwagę, że w stolicy średnia kwota zakupu mieszkania przekroczyła 550 tys. zł, to znacznie więcej niż w Gdańsku (424 tys. zł) i Wrocławiu (408 tys. zł).

Największe mieszkania pojawiają się w transakcjach w Łodzi i Wrocławiu (56 mkw.). O ile w przypadku Wrocławia nie jest to niespodzianką, to taki średni metraż w Łodzi jest sporym zaskoczeniem, bo do tej pory w transakcjach na rynku wtórnym dominowały niewielkie mieszkania dwupokojowe.

W porównaniu do III kwartału 2019 r. w Warszawie zmieniła się nieznacznie struktura nabywanych mieszkań. Podczas gdy przed rokiem lokale o metrażu 20-35 proc. stanowiły jedynie 7 proc. sprzedaży, to obecnie udział takich transakcji wzrósł do 17 proc. Mniej było natomiast transakcji lokali większych niż 65 mkw. Zmniejszenie popularności tego segmentu mieszkań widoczne jest też w przypadku lokalnych pięciu największych rynków mieszkaniowych w Polsce.

Wysokie poziomy cen powodują, że w Warszawie coraz trudniej znaleźć mieszkanie, gdzie cena 1 mkw. jest niższa niż 8 tys. zł. W III kw. takich transakcji w sieci agencji Metrohouse było 14 proc., podczas gdy rok wcześniej odsetek ten wynosił 27 proc. W innych największych analizowanych miastach nadal co drugie mieszkanie mieści się w ww. widełkach cenowych. Jednocześnie już 57 proc. transakcji w Warszawie było nawiązywanych po cenach 1 mkw. wyższych niż 10 tys. zł.

Większa podaż na rynku powoduje, że na nabywcę trzeba poczekać dłużej. - W Warszawie wprawdzie czas sprzedaży mieszkań jest identyczny jak przed rokiem (111 dni), ale porównując to do wyniku z II kwartału (82 dni) widoczne jest istotne wydłużenie czasu oczekiwania na transakcję - komentuje Marcin Jańczuk z Metrohouse’u.

W pozostałych pięciu największych miastach, m.in. w Łodzi, czas oczekiwania na kupca wydłużył się do 99 dni (w porównaniu do analogicznego okresu w ubiegłym roku wzrósł o 10 dni).

- Czas sprzedaży jest pochodną wyceny ofertowej mieszkania. Przy rozsądnie skalkulowanej cenie popularnego segmentu mieszkaniowego można liczyć na przeprowadzenie szybkiej transakcji – zastrzega Marcin Jańczuk

Nowe mieszkania trzymają cenę. Doniesienia napływające z rynku pierwotnego nie do końca odpowiadają wielu wcześniejszym prognozom.

- Po podsumowaniu wyników z III kwartału 2020 r. okazało się, że w żadnej z sześciu największych metropolii średnie ofertowe ceny 1 mkw. lokali nie spadły. Można było jednak zauważyć zmniejszenie tempa dodatnich zmian cenowych - mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Na uwagę zasługuje nie tylko przypadek Warszawy, w której po raz drugi z rzędu odnotowano cenową stabilizację. Trzeba też dodać, że od lipca do września br. nowe mieszkania praktycznie nie drożały już we Wrocławiu.

Łódź powtórzyła natomiast swój wynik z II kw. 2020 roku (+3,1%), co wystarczyło do zajęcia pierwszej pozycji w rankingu podwyżek. Tempo wzrostu cen ofertowych nowego metrażu niewiele spadło w Poznaniu. Jeżeli zaś chodzi o Gdańsk, to tamtejsza podwyżka była w III kw. 2020 r. dwa razy mniejsza niż poprzednio. Podobny wynik (+2,7%) odnotowano również dla Krakowa. Stolica Małopolski to jedyna metropolia, która wyróżnia się znacznie szybszym wzrostem cen nowych „M” niż kwartał wcześniej.

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę na zmiany udziału w ofercie najdroższych nowych mieszkań, które kosztują ponad 10 tys. zł/mkw.

– W Warszawie odsetek takich lokali przestał już szybko rosnąć. Zupełnie inna sytuacja w III kw. była w Krakowie, Wrocławiu i Gdańsku. Pod względem odsetka nowych mieszkań kosztujących ponad 10 tys. zł/mkw. Gdańsk prawie dogonił już Warszawę - komentuje Andrzej Prajsnar, ekspert RynkuPierwotnego.pl

Rynek kredytów III kwartał 2020 r. na rynku kredytów hipotecznych to przede wszystkim stopniowe luzowanie przez banki polityki kredytowej.

– Po ciężkim okresie w pierwszej fazie pandemii, gdy banki wprowadziły wiele restrykcji, widzimy stabilizację ofert i wyłączanie wcześniej wprowadzonych obostrzeń. Łagodzenie polityki kredytowej banków najwyraźniej możemy zobaczyć w zakresie liczenia zdolności kredytowej dla osób prowadzących działalność gospodarczą. Banki, które wycofały możliwość akceptacji takiego dochodu, powoli do niego wracają lub poszerzają listę branż (według PKD), których dochód będą akceptowały - mówi Andrzej Łukaszewski, ekspert finansowy Gold Finance.

Kolejną pozytywną informacją jest obniżenie wymaganego wkładu własnego do wartości sprzed ogłoszenia epidemii. Wysokość marż i większość elementów kosztowych kredytu hipotecznego nie uległa istotnych zmianom. Oferty bankowe są na podobnym poziomie, jak w II kwartale 2020 r. Trzeba tu jednak podkreślić, że w obliczu potencjalnego drugiego lockdownu, banki mogą znów zaostrzyć politykę kredytową.

Sytuacja sektora bankowego jest trudna. Banki zaczęły tworzyć odpisy i rezerwy w związku z pogorszeniem się jakości ich portfela kredytowego czyli spłacalności zobowiązań przez klientów. Bankom nie pomagają również najniższe w historii stopy procentowe.

Jak kupujący patrzą na pandemię?

Sieć biur nieruchomości Metrohouse w dniach 9-14 października przeprowadziła badania ankietowe wśród współpracujących z firmą agentów. Ich celem było określenie sytuacji klientów, którzy mimo epidemii chcą kupić mieszkanie. W ankiecie wzięli udział agenci z całej Polski reprezentujący rynki o różnej wielkości.

Jeśli chcielibyśmy dokładniej przeanalizować trudności, na jakie napotykają osoby zainteresowane nabyciem mieszkania, najwięcej agentów Metrohouse’u (53,7 proc.) zwraca uwagę na podkreślaną przez klientów niepewną sytuację na rynku nieruchomości. Nikt nie wie, co się stanie w najbliższym czasie. Równie wysoki wskaźnik odpowiedzi (52,4 proc.) uzyskała odpowiedź dotycząca przekonania kupujących o wysokich cenach mieszkań, które stanowią skuteczną barierę w dostępie do własnego lokum. Trzecie miejsce zajmują obiekcje klientów związane z finansowaniem zakupu (39 proc.) i wysokim wkładem własnym do kredytu (37,8 proc.).

Wyniki ankiety pokazały też, że nadal w transakcjach króluje gotówka. 35 proc. ankietowanych agentów Metrohouse’u przyznało, że zaledwie co czwarty klient realizuje zakup za pomocą kredytu. Kolejne 35 proc. szacuje udział klientów kredytowych na 25-50 proc.

Ciekawe wyniki ankiety przynosi pytanie o to, w jaki sposób pandemia przyczynia się do zmiany podejścia do nabywanej nieruchomości. Okazuje się, że obecni nabywcy w znaczącym stopniu myślą o zamianie mieszkania na dom.

40,2 proc. agentów Metrohouse’u przyznaje, że klienci zmieniają poszukiwania mieszkania na segmenty i domy, a jednocześnie 35,4 proc. zgadza się z opinią, że zamiast zakupu mieszkania zwiększa się zainteresowanie zakupem działki i budową domu.

Obserwacje te potwierdza Alina Melosik, kierownik biura Metrohouse’u w Poznaniu:

- Ograniczenia wielkomiejskie, kwarantanny, zamknięcie w mieszkaniach spowodowane pandemią skierowały zainteresowanie klientów na rynek działek, domów, segmentów - zwłaszcza z ogródkami i pobudziły w dużym stopniu jednorodzinny i szeregowy rynek pierwotny.

Również w innych lokalizacjach rynek domów przeżywa swój renesans.

- Obecnie rejestrujemy zwiększone zainteresowanie zakupem domów, w tym domów o mniejszych metrażach, w niedalekiej odległości od miasta, będących alternatywą dla mieszkań, oraz działek budowlanych. Widoczny jest trend poszukiwania nieruchomości, gdzie można cieszyć się własnym "kawałkiem ziemi" w razie ewentualnej kwarantanny

- mówi Ewelina Strzałkowska, kierownik biura Metrohouse’u w Olsztynie.