Mieszkania w w Łodzi już nie drożeją. Ile zapłacimy za mieszkanie w Łodzi 11.09.2022

Średnia cena ofertowa 1 metra kwadratowego w mieszkaniu używanym w Łodzi wynosi obecnie 7,4 tys. zł, a w nowym 8,7 tys. zł. Jeśli jednak ktoś zdecyduje się na rynek wtórny, jest w stanie utargować 10-15 proc., a to oznacza, że kupuje w cenie sprzed roku.

Na balkonach zawisły dawno niewidziane tam banery z ofertą sprzedaży. Np. na jednym z bloków na popularnym Widzewie Wschodzie zobaczyć można dwie takie oferty. Wiszą obok siebie od miesięcy. Rok temu podobne ogłoszenia były nieaktualne po kilku dniach.

Sprzedający na kupca czekają nawet pół roku - zauważa Izabella Darnikowska z łódzkiego biura nieruchomości Apartiz. - Rok temu mieszkania ok. 55 mkw. za 310 tys. zł sprzedawały się od ręki. Kupował pierwszy klient, który się zgłosił. Teraz bardzo wiele osób ogląda lokal. Jeśli ktoś się zdecyduje w ciągu 1,5 miesiąca od ukazania się oferty, to jest dobrze. Kupujący nierzadko oglądają 30 mieszkań, zanim się zdecydują. Nie śpieszą się, bo wybór jest coraz większy. To daje pole do negocjacji. Wyjątkiem są kawalerki. Sprzedający nie chcą schodzić z ceny, bo wiedzą, że najmniejsze lokale są kupowane z reguły w celach inwestycyjnych - pod wynajem.

Podobne wnioski płyną z raportu sieci nieruchomości Metrohouse. Analitycy tej sieci wyliczyli, że w Łodzi w II kwartale tego roku średnia cena transakcyjna 1 mkw. mieszkania używanego wyniosła ok. 6,3 tys. zł i w porównaniu do I kwartału wzrosła o symboliczne 0,2 proc.

Potwierdza to Izabela Darnikowska:

Okazje w Łodzi trafiają się w cenie 5,2-5,3 tys. zł za 1 mkw. Mieszkania w dobrym standardzie na rynku wtórnym kosztują od 8,6 do 10 tys. zł/mkw. Takie ceny utrzymują się od wiosny. Obecnie za mieszkanie 53-55 mkw. trzeba średnio zapłacić 340-350 tys. zł. Kawalerki na rynku wtórnym można kupić od 200 tys. zł.

A w regionie? Najmniej trzeba zapłacić w Bełchatowie, Radomsku i Piotrkowie, gdzie lokale do zamieszkania można kupić od 4 tys. zł/mkw.

Właściciel M4 (58,65 mkw.) na os. Dolnośląskim w Bełchatowie oczekuje 239 tys. zł. Lokal 53 mkw. na tym samym osiedlu wystawiono za 225 tys. zł. Większość ofert w Bełchatowie mieści się w przedziale 4,5-5,5 tys. zł/mkw.

Najtańsze M3 znaleźliśmy w Radomsku. 49 mkw. na I piętrze wystawiono tu za 200 tys. zł. Większość ofert w Radomsku mieści się w przedziale 4,7- 6,3 tys. zł/mkw.

Gdyby ktoś szukał lokalu w Piotrkowie, mógłby obejrzeć mieszkanie 65 mkw. na parterze w bloku przy ul. Broniewskiego wystawione za 263 tys. Większość ofert mieści się tu w przedziale 4,5-5,9 tys. zł/mkw.

Na przeciwnym końcu są:

• Skierniewice (ceny większości lokali są w przedziale 6,2-7,9 tys. zł/mkw.),
• Łowicz (6,2-7,5),
• Wieluń (6-7,2)
• Kutno (6,5- -7).

Nieco taniej jest w:

• Sieradzu i Zduńskiej Woli, gdzie sprzedający oczekują od 5,5 do 6,7 tys./mkw.,
• Tomaszowie (5,5-6,5 tys./mkw.).

W Pabianicach i Zgierzu ceny większości lokali kształtują się między 5,1 a 6,1 tys. zł/mkw.

W najnowszym raporcie „Monitoring cen mieszkań” analitycy PKO Banku Polskiego zauważają, że w II kwartale spadek średniej ceny na rynku pierwotnym odnotowano w Łodzi, Krakowie, Poznaniu i Wrocławiu. Tylko ceny mieszkań w Warszawie wzrosły o 1,7 proc.

„Prognozowany spadek cen wynika głównie ze znacznie obniżonego popytu wskutek wzrostu stóp procentowych i zaostrzenia polityki kredytowej w efekcie rekomendacji KNF dla banków. (...) Szczyt sprzedaży mieszkań przypadł na II kwartał 2021 r. i od roku obserwujemy stopniowy spadek wolumenów transakcji, przy bardzo silnym spadku w maju-czerwcu 2022 r.” - czytamy w raporcie PKO BP.

„Rynek kupującego powraca wielkimi krokami. Zarówno deweloperzy, ale i indywidualni sprzedający muszą liczyć się z tym, że coraz trudniej będzie znaleźć osobę, która zaakceptuje warunki sprzedażowe, i nie tak łatwo, jak wcześniej, będzie sprzedać nieruchomość, której cena bywa oderwana od rzeczywistości” - czytamy z kolei w najnowszym raporcie Barometr Metrohouse - największej sieci agencji nieruchomości w Polsce.

Na początku sierpnia przeciętna kawalerka w Łodzi (rynek wtórny) wystawiana była za ok. 235 tys. zł (ok. 7,4 tys. zł/mkw.). Za małe mieszkanie dwupokojowe właściciele oczekiwali przeciętnie 335 tys. zł (ok. 7,3 tys. zł/mkw.), a za M4 - ok. 425 tys. zł (ok. 7,1 zł/mkw.; obliczenia własne na podstawie ogłoszeń na portalu otodom.pl, z pominięciem skrajnie drogich i tanich ofert).

Trzeba jednak pamiętać, że powyższe kwoty to ceny ofertowe. Ceny transakcyjne są średnio 10 - 15 proc. niższe, a to oznacza, że mieszkania przeciętnie kosztują tyle, co przed rokiem.

W połowie roku za 1 m kw. nowego mieszkania w Łodzi deweloperzy oczekiwali średnio 8,7 tys. zł. To aż o 28 proc. więcej niż przed rokiem, ale ten wzrost wyhamował w I kwartale 2022 r., a od kwietnia-maja ceny stoją.

Cena 1 mkw. w większości nowych lokali w Łodzi mieści się w przedziale 7,5-9,5 tys. zł. Tak jak przed rokiem, nowe niewielkie lokum można kupić za mniej niż 250 tys. zł (ok. 7-7,5 tys. zł/mkw.). Np. za blisko 210 tys. zł wystawiono na sprzedaż mieszkania ok. 30 m kw. przy ul. Wieniawskiego 5, gdzie inwestycję prowadzi Artcem sp.j.

Jedną z najdroższych obecnie ofert jest 4-pokojowe mieszkanie o powierzchni 89,22 mkw. w budynku Sokołówka Residence przy ul. św. Teresy 21. Inwestor - firma Samson-Dom - wystawił je za ponad 1,3 mln zł (ponad 14,5 tys./mkw.). Ma być gotowe w IV kw. 2024 r.

Oferty powyżej 10 tys. zł/m kw. stanowią w Łodzi obecnie 10 proc. - czytamy w raporcie Barometr Metrohouse i Credipass. Z kolej najtańsze nowe mieszkania w cenie poniżej 6 tys. zł/mkw. to tylko 3,8 proc. wszystkich ofert.

W dalszym ciągu nowe mieszkania w Łodzi są dużo tańsze niż w innych polskich metropoliach. Te różnice utrzymują się od lat i są odbiciem rozwoju miasta.

Portal RynekPierwotny.pl podał, że na koniec II kwartału średnia ofertowa cena 1 mkw. mieszkania w stanie deweloperskim w Warszawie przekroczyła 13,4 tys. zł. Powyżej 10 tys. zł/mkw. zanotowano także w Krakowie (11,8 tys. zł), Gdańsku (11,3) i Wrocławiu (10,8). W Poznaniu 1 mkw. nowego mieszkania kosztuje średnio 9,8 tys. zł. Łódź zamyka tu stawkę - 8,7 tys. zł/mkw.

Specjaliści Credipass obliczyli, że zdolność kredytowa

• rodziny (dwoje rodziców plus dwoje dzieci) zmalała z 683 tys. w I kw. 2021 r. do 246 tys. zł w II kw. 2022 r.
• W tym czasie zdolność pary żyjącej w nieformalnym związku spadła z 839 do 369 tys.,
• a osoby żyjącej samotnie z 518 do 240 tys. zł.

Obliczenia te wykonano przy założeniu, że miesięczny dochód gospodarstwa domowego rodziny i pary to 8 tys. zł netto, a singla 5 tys. zł netto.