NBP: nie kupuj mieszkania pod wynajem, niewiele zarobisz. A inwestorzy kupują i tak

Przemysław Zańko
Przemysław Zańko
Inwestycja w mieszkanie jest dziś bardziej opłacalna niż lokata, jednak nadal warto dobrze ją przemyśleć.
Inwestycja w mieszkanie jest dziś bardziej opłacalna niż lokata, jednak nadal warto dobrze ją przemyśleć. 123RF.com
Udostępnij:
Eksperci Narodowego Banku Polskiego przestrzegają przed kupowaniem na kredyt mieszkań w celach inwestycyjnych. Tymczasem inwestorzy wykupują coraz więcej lokali.

NBP nie ma dobrych wieści dla tych, którzy chcieliby zarabiać na wynajmie mieszkań. W I kwartale 2021 r. stopa zwrotu z takiej inwestycji wynosiła średnio tylko 2,4–3,7 proc., i to przy zakupie za gotówkę. Inwestor kupujący nieruchomość na kredyt zarobi jeszcze mniej. Mimo to chętnych do inwestowania nie brakuje, co podnosi ceny mieszkań.

NBP: zyski z inwestycji w wynajem niższe niż przed pandemią

Narodowy Bank Polski cytowany przez fxmag.pl podzielił się wnioskami na temat rynku najmu w Polsce. Okazuje się, że w czasie pandemii z jednej strony spadały czynsze najmu, a z drugiej – rosły ceny mieszkań na sprzedaż. W efekcie potencjalne zyski z inwestycji w lokal pod wynajem zmniejszyły się. Miasta, w których stopa zwrotu była w I kwartale 2021 r. najwyższa, to:

  • Łódź – 4,3 proc.,
  • Katowice – 3,8 proc,
  • Wrocław – 3,7 proc.,
  • Szczecin – 3,6 proc.

To niewiele, jeśli wziąć pod uwagę, że jeszcze w 2019 r. średnia stopa zwrotu wynosiła 5 proc. Tymczasem np. w Warszawie dziś wynosi ona zaledwie 2,8 proc., a średnia dla całej Polski to 2,4–3,7 proc. Co ważne, te wartości dotyczą zakupu nieruchomości za gotówkę – przy zakupie na kredyt stopa zwrotu będzie jeszcze niższa.

NBP mieszkania
Stopa zwrotu z gotówkowej inwestycji w mieszkanie w wybranych miastach. NBP

Zakup mieszkania pod inwestycję? Zastanów się dobrze

Biorąc pod uwagę spadające zyski z najmu, eksperci NBP zachęcają do ostrożności przy inwestowaniu. Ryzykowne może być zwłaszcza kupienie lokalu na kredyt – jeśli stopy procentowe wzrosną (a w końcu wzrosną na pewno), może się okazać, że mieszkanie przestanie na siebie zarabiać.

– Obecnie niski poziom stóp procentowych powoduje, że finansowanie inwestycji kredytem przynosi dodatkowe, choć niewielkie zyski. – oceniają bankowcy cytowani przez fxmag.pl. – (...) Finansowane inwestycje stają się bardzo wrażliwe na zmiany stóp i zmiany stawek czynszów najmu oraz ryzyka pustostanów (…).

Eksperci NBP przypominają też, że z inwestycji w mieszkanie nie da się szybko wycofać w razie strat – sprzedaż trochę trwa i wiąże się m.in. z kosztami notarialnymi. Warto więc dokładnie rozważyć wszystkie „za” i „przeciw”, a także ostrożnie podchodzić do zapewnień, że wartość nieruchomości będzie z czasem tylko rosła.

– Zakup mieszkań jest (...) nadal powszechnie uważany za korzystną formę lokaty oszczędności z uwagi na stały wzrost cen mieszkań, a wiec potencjalne zyski kapitałowe przy ich odsprzedaży – zauważają eksperci NBP. – Inwestorzy nie biorą pod uwagę faktu, że te wzrosty również są cykliczne, jak również tego, że w dłuższym czasie wartość działki rzeczywiście powoli rośnie, jednak wartość budowli ulega deprecjacji [obniżeniu – przyp. red.].

Chętnych do zarabiania na wynajmie nie brakuje

Mimo niskich stóp zwrotu inwestorzy bardzo chętnie kupują dziś mieszkania. Powód jest prosty – wiele osób wychodzi z założenia, że lepiej mieć lokal niż pożerane przez inflację oszczędności na koncie, a niskie zyski są lepsze niż żadne. Tym bardziej, że alternatywy takie jak lokata są dziś mało atrakcyjne.

– Nadal jednak inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) była konkurencyjna na tle oprocentowania lokat bankowych, inwestycji w 10-letnie obligacje skarbowe, bądź w nieruchomości komercyjne – podsumowują eksperci NBP w raporcie za I kwartał 2021 r.

Trudno ocenić, ilu inwestorów działa na rynku – deweloperzy podają, że na nowych osiedlach nawet. 25–50 proc. mieszkań jest nabywanych z myślą o zarobkach z wynajmu. Z kolei eksperci HRE Investments szacują, że tylko w I kwartale br. w siedmiu największych miastach za gotówkę (czyli zapewne pod inwestycję) kupiono ok. 12 tys. lokali.

Mieszkania wykupują jednak nie tylko indywidualni inwestorzy. Na polski rynek coraz śmielej wkraczają też firmy zarabiające na wynajmie. Wykupują one całe pakiety mieszkań, które następnie wprowadzają na rynek najmu.

– Np. Budimex Nieruchomości sprzedał w maju szwedzkiej firmie Heimstaden Bostad 13 projektów realizowanych w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Gdańsku – wylicza Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl. – W tych miastach w sprzedaży nie pojawi się więc prawie 2,5 tys. mieszkań.

Warto dodać, że zdaniem Fundacji Rynku Najmu do 2023 r. w ręce takich firm trafi już ponad 17 tys. lokali mieszkalnych w Polsce, a do roku 2025 niemal trzy razy więcej. A warto dodać, że duża aktywność inwestorów na rynku powoduje wzrost cen mieszkań.

NBP mieszkania
Średnie ceny nowych mieszkań pod koniec czerwca 2021 r. GetHome.pl

Pandemia nie zabiła rynku najmu

Skutki pandemii na rynku najmu są dziś mocno odczuwalne, o czym świadczy choćby wspomniany spadek czynszów. Inwestorzy muszą też radzić sobie z obowiązującym od początku pandemii zakazem eksmisji. Część musiała także szybko przestawić się z najmu krótkoterminowego na długoterminowy, gdy nagle zabrakło turystów i studentów. Mimo to rynek jest w niezłej kondycji.

– Pomimo znacznego spadku przychodów z wynajmu nie wystawiono masowo lokali na sprzedaż – zauważają eksperci w raporcie. – Inwestorzy nadal poszukiwali w nieruchomościach bezpieczeństwa dla lokowanego kapitału, a w mniejszym stopniu oczekiwali atrakcyjnej stopy zwrotu.

Bankowcy zwracają jednak uwagę, że również na rynku nieruchomości sprawdza się powiedzenie „co za dużo, to niezdrowo” i zbyt duża liczba zakupów pod inwestycję ma też swoje wady.

– Nadal (...) w dużych miastach utrzymuje się wysoka podaż ofert mieszkań na rynkach najmu długoterminowego, w tym nabywanych w celach inwestycyjnych. Może to sprzyjać spadkom stawek najmu w przyszłości – podsumowuje NBP.

Rządowa tarcza antyinflacyjna

Wideo

Materiał oryginalny: NBP: nie kupuj mieszkania pod wynajem, niewiele zarobisz. A inwestorzy kupują i tak - RegioDom.pl

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Dodaj ogłoszenie