Powstaje mniej powierzchni biurowych w Warszawie. Dlaczego? Powodem nie jest praca zdalna

Trzeci kwartał 2022 r. przyniósł zakończenie realizacji blisko 100 000 m2 nowej powierzchni biurowej w Warszawie, w tym:

• flagowego projektu HB Reavis Varso Tower (63 800 m2),
• biurowca P180 (32 000 m2) od Skanska.

Oznacza to, że obecnie w budowie jest rekordowo mało powierzchni biurowej, bo tylko 160 000 m2 .

Spodziewamy się, że końcówka roku przyniesie start nowych inwestycji m.in. Drucianka Campus (42 000 m2) czy The Form (29 000 m2), co zaowocuje stopniowym wzrostem wolumenu powierzchni w budowie. Pomimo tego aktywność deweloperska jeszcze przez długi czas nie zbliży się do poziomów notowanych przed pandemią - czytamy w raporcie „Warszawski rynek nieruchomości – III kw. 2022” przegotowanym przez firmę JLL.

Tymczasem jeszcze do niedawna w Warszawie budowano prawie 800 tys. m kw. nowej powierzchni biurowej. Pod koniec III kw. 2022 r. w stolicy kraju było to jedynie 560 tys.

Raport wymienia dwa czynniki:

• Pierwszy z nich to opłacalność budowy. Aby taka była, na samym początku należy pozyskać kluczowego najemcę. Tymczasem gospodarka zwalnia, a tym samym podmioty potencjalnie zainteresowane kilka razy się zastanowią, nim podejmą tego typu długoterminowe zobowiązanie.
• Wzrosły ceny materiałów i energii, co przekłada się na koszty budowy. Inwestycja mogłaby być opłacalna, gdyby stawki czynszów rosły. Nie jest to jednak możliwe, kiedy spada popyt.

Spowolnienie po stronie deweloperskiej w dwóch poprzednich latach przełożyło się na znaczący spadek planowanej podaży. W 2023 r. na rynek trafi tylko 60 000 m2 nowych biur. Po blisko trzech latach segment nieruchomości klasy A z rynku najemcy przekształca się w rynek wynajmującego. Malejąca dostępność powierzchni przy stabilnym popycie na nieruchomości prime pociąga za sobą rosnące stawki czynszu oraz mniej atrakcyjne pakiety zachęt – dowiadujemy się z raportu firmy JLL.

Brak modułów biurowych o odpowiednich parametrach skłania część najemców do przedłużenia obowiązujących umów najmu, by zabezpieczyć powierzchnię i przeczekać niekorzystną sytuację rynkową.

Potwierdzać to może relatywnie wysoki udział renegocjacji i przedłużeń, które w I III kw. 2022 r. wyniosły 38% całkowitego popytu.

Jak podaje JLL, większość z trwających obecnie budowanych biurowców będzie gotowa do 2024 r. Część z nich zostanie zawieszona, jeżeli nie uda się znaleźć kluczowych najemców.

Raport Knight Frank „Warszawa. Atrakcyjność miasta i rynek biurowy” za I połowę 2022 wskazuje ponadto na trendy, w którym kierunku ta sytuacja ma się rozwijać.

• Deweloperzy ograniczają liczbę rozpoczynanych budów w 2022 roku w wyniku rosnących kosztów budowy i kosztów finansowania inwestycji.
• Aktywność najemców systematycznie rośnie. W kolejnych kwartałach oczekiwane jest utrzymanie zainteresowania najemców powierzchnią biurową, ponieważ pomimo otwartości firm na nowe modele pracy, ich zapotrzebowanie na powierzchnię biurową nie spada.
• Jeżeli popyt w kolejnych kwartałach 2022 roku utrzyma się na porównywalnym poziomie, a podaż przewidywana na 2022 rok pozostanie relatywnie niska, oczekiwane jest dalsze wchłanianie powierzchni biurowej i obniżanie się wskaźnika pustostanów.

Wyniki badań przeprowadzonych przez firmę Michael Page wskazują, że potencjalnych pracowników w ogłoszeniu o pracę najbardziej interesuje lokalizacja – takiej odpowiedzi udzieliło 59% respondentów - czytamy w raporcie Knight Frank.

Oznacza to, że pomimo popularności pracy zdalnej, kandydaci do pracy nadal zwracają uwagę na możliwość dojazdu do biura.