Powstaje nowe studium zagospodarowania przestrzennego Łodzi. Co zrobią planiści?

Miejscy planiści zaczęli prace nad nowym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Łodzi, czyli dokumentem, który jest czymś w rodzaju Biblii lub konstytucji dla twórców planów miejscowych.

Pytanie: po co nowe studium, skoro ostatnie radni przyjęli zaledwie cztery lata temu? Miejska Pracownia Urbanistyczna dowodzi, że poprzednie studium zostało skrojone na potrzeby milionowego miasta - zupełnie niepotrzebnie, bo jeśli uwzględnić trendy, którym podlega Łódź, należy przyzwyczajać się do myśli, że będziemy miastem 600-tysięcznym.

A jeśli tak, to należy studium odpowiednio "przyciąć", odwracając dotychczasową politykę przyzwalania na niekontrolowaną urbanizację przedmieść Łodzi. Coraz mniej liczna społeczność Łodzi - dowodzą planiści - może nie udźwignąć finansowego ciężaru utrzymania rozrośniętego przestrzennie miasta. Nie mówiąc o miliardowych kosztach uzbrojenia terenów, które dziś są niemal dziewicze, a wedle studium z 2010 roku są przewidziane pod zabudowę. To wszystko ma grozić w dalszej perspektywie kompletną zapaścią miasta. Kto wie, czy nie na skalę nieszczęsnego Detroit... Ale planiści zapewne szybko zderzą się z dużą presją rynku i oczekiwań łodzian, które idą w przeciwnym kierunku. Głośno o tym mówią krytycy rozpoczętych właśnie prac.

Kilkanaście miesięcy temu radni przyjęli strategię rozwoju przestrzennego, przelewając na papier cele polityki architekta miasta Marka Janiaka, którą to politykę można streścić jednym zdaniem: rozwój do wewnątrz. Janiak - niekryjący się z pogardą dla modernistycznej myśli urbanistycznej, a w szczególności do tego, co z tą myślą uczyniono w minionym ustroju - wymarzył sobie kompaktowe miasto, którego najważniejszą częścią będzie centrum ze zwartą zabudową w XIX-wiecznym układzie. Niezwykle istotną częścią koncepcji rozwoju do wewnątrz jest postulat powstrzymania zabudowy na nowych terenach.

W strategii stwierdzono, że po 1945 roku procesy te postępowały dwojako: w formie niekontrolowanej suburbanizacji oraz w wyniku świadomego działania, znajdującego wyraz w dotychczasowych opracowaniach planistycznych. Ale od przeszło 20 lat stoi to w całkowitej sprzeczności ze zjawiskiem zmniejszania się liczby ludności - mamy więc w tej materii dwa sprzeczne wektory.

Strategia sama w sobie ma niewielką moc sprawczą, zawiera jednak wytyczne dla dokumentu, który moc ma bardziej konkretną, a mianowicie studium uwarunkowań i kierunków. Mówiąc wprost: granice stref zabudowy, opisane w studium z 2010 roku, muszą ulec korekcie...

Nowe studium ma być gotowe w 2016 roku. Z pierwszych zapowiedzi Miejskiej Pracowni Urbanistycznej wynika, że marzenia Marka Janiaka nie zostaną potraktowane w sposób doktrynalny - mieszkańcy "terenów uzupełniających" mogą spać spokojnie, nikt nie będzie burzył blokowisk ani odbierał ziemi prywatnym właścicielom. Robert Warsza, szef MPU, mówi, że nie będzie redefinicji tego, co już jest skonsumowane. Należy się skupić na terenach jeszcze wolnych. Zaznacza przy tym, że nikt a priori nie zakłada, iż terenów tych musi być mniej. Może po prostu powinny się znajdować w innych miejscach, bardziej skoncentrowane. To wszystko na razie pieśń przyszłości. Na razie MPU prezentuje wyniki poczynionego remanentu miasta.

Czytaj dalej na drugiej stronie...
Studium to w zasadzie rysunek miasta w niezbyt imponującej skali, na którym różnymi kolorami zaznaczono dominujący typ zabudowy na danym terenie, przy czym jednocześnie uwzględniona jest istniejąca już zabudowa, jak i potencjalne możliwości budowania na danym terenie. Wykorzystując wiedzę o średniej gęstości zaludnienia na obszarze danego typu, w Miejskiej Pracowni Urbanistycznej dokonano teoretycznego wyliczenia, dotyczącego możliwości, które stwarza studium z 2010 roku.

Okazało się, że gdyby "do bólu" wykorzystać wszystkie tereny, przewidziane w nim do zabudowy, w Łodzi mogłoby zamieszkać od 950 tysięcy do nawet miliona osób. Spójrzmy na szczegóły tej kalkulacji, zaczynając od terenów z dominującą funkcją zabudowy jednorodzinnej. Dziś na terenach tego typu mieszka 97,1 tysiąca osób. Jeśli jednak wykorzystalibyśmy w stu procentach wszystkie obszary przewidziane w studium, liczba mieszkańców wzrosłaby na nich aż o 93 tysiące.

Podobnie rzecz ma się w przypadku innych typów zabudowy, choć tu możliwe przyrosty byłyby dużo mniejsze. Zabudowa śródmiejska to obecnie 132,4 tysiąca mieszkańców. Studium daje jeszcze możliwość zwiększenia jej o 16 tysięcy osób. Z kolei w zabudowie wielorodzinnej, czyli mówiąc w uproszczeniu na osiedlach, mieszka 460,4 tysiąca osób. Mogłoby 39 tysięcy więcej. W sumie stare studium "skrojone" jest na 866 tysięcy mieszkańców. Do tego MPU dodaje liczbę 100 tysięcy osób, wynikającą z decyzji o warunkach zabudowy. Ogółem planistom wychodzi, że Łódź oferuje możliwość zamieszkania dla miliona osób. Ale według MPU nie jest to sukces, a duży problem. Wiadomo bowiem, że w dającej się przewidzieć przyszłości w Łodzi milion osób mieszkać nie będzie. Będzie ich dużo, dużo mniej.

W 2013 roku liczba ludności Łodzi spadła do 717 tysięcy i był to kolejny akt w trwającym od 25 lat procesie wyludniania się miasta. Z szacunków łódzkich demografów wynika, że w 2030 roku Łódź będzie zamieszkiwać 610 tysięcy osób. A więc tyle, co w roku 1930. Jednak sto lat temu miasto zajmowało powierzchnię sześciokrotnie mniejszą niż dziś. Przedwojenna Łódź była miastem skrojonym do rozmiarów, które pozwalały pieszo przemieszczać się z domu do pracy. Obecnie Łódź rozciąga się na 293 kilometrach kwadratowych (dla porównania: 704-tysięczna Sevilla w Hiszpanii zajmuje obszar 141 km kw.) i raczej nie zachęca do pieszych wędrówek z jednego krańca na drugi.

Granice Łodzi nie ulegną raczej zmianie, nikt też nie postuluje ich zmniejszenia. Miasto chce jednak ograniczyć rozprzestrzenianie się zabudowy. MPU dowodzi, że na dużych obszarach, przewidzianych pod zabudowę, praktycznie nikt dziś nie mieszka. Jeśli jednak ludzie zaczęliby się tam budować, miasto prędzej czy później stanęłoby przed koniecznością uzbrojenia tych terenów. A jak mówi dyrektor Warsza, aby uzbroić wszystkie tereny, przewidziane w studium z 2010 roku pod zabudowę jednorodzinną, miasto musiałoby w sumie wyłożyć - w zależności od przyjętej metody wyliczeń - od 4 do 10 miliardów złotych.

Czytaj dalej na trzeciej stronie...
Do tego należy dodać uzbrojenie terenów pod zabudowę wielorodzinną - koszt od 800 mln zł do 2 mld zł.
MPU akcentuje też, jak ważne jest ujęcie urbanizacji w pewne rygory. Wyliczono, że w przypadku urbanizacji planowanej średni koszt uzbrojenia jednego hektara wynosi 770 tysięcy złotych. Wprawdzie w przypadku urbanizacji nieplanowanej koszt ten jest niższy - 460 tys. zł/ha, ale jest to oszczędność pozorna. Bowiem w pierwszym przypadku wpływy podatkowe do budżetu miasta z obszaru stu hektarów mogłyby sięgać 6,4 mln zł, zaś w drugim - 1,7 mln zł.

Planiści z MPU stawiają pytanie: jakim miastem powinna być Łódź? Mniejszym i dobrze zorganizowanym, jak niemiecki Lipsk? Czy większym i podatnym na zachwiania równowagi rozwojowej, jak Detroit? - Każda droga zaczyna się od pierwszego kroku. A Łódź od 20 lat robi krok niespójny z procesami demograficznymi, ekonomicznymi i społecznymi. I jeśli dalej będziemy tą drogą podążać, to zasadne staje się pytanie, czy w dalszej perspektywie nie podzielimy losu Detroit pod względem degradacji miasta i załamania finansów - mówi Robert Warsza. Podkreśla jednak, że nie jest jeszcze za późno, by z tej drogi zawrócić.
Nie wszyscy zgadzają się z nową doktryną. Tezy i wyliczenia, stanowiące podstawę obecnych prac, podważa na przykład Kazimierz Bald, nestor łódzkich planistów. I nic w tym dziwnego, jest wszak Bald jednym z twórców poprzedniego studium. W każdym razie planista uważa, że prace nad nowym studium nie odpowiadają na nowe wyzwania Łodzi, lecz oparte są na krytyce starego dokumentu - nie zawsze trafnej.

- Miasto na wielu obszarach puściło już zabudowę, wydając decyzje o warunkach zabudowy. Koledzy chcą mieć mniej terenów przeznaczonych pod zabudowę, ale boję się, że w rzeczywistości będą ich mieć więcej, zwłaszcza że będą straszne naciski. Przy obecnym prawodawstwie każdemu opłaca się posiadać grunt budowlany, a władzom trudno się opierać, w końcu to ich elektorat. Więc nie można tak po prostu z pewnych terenów zrezygnować - mówi Bald.

- Poza tym, zawsze musi być pewna nadwyżka terenów. Ale mój największy niepokój budzi fakt, że miasto tak łatwo godzi się z perspektywą radykalnego spadku liczby ludności. Jeśli do tego dojdzie, to oznacza dla miasta katastrofę. Jeśli nie odwrócimy trendu spadkowego, nie będzie w Łodzi żadnej rewitalizacji, nie będzie niczego. Jeśli będziemy tracić mieszkańców, to tych najbardziej aktywnych, tych, którzy coś tworzą. By ograniczyć spadek liczby ludności, który wynika przecież nie tylko z demografii, ale i migracji, miasto musi tworzyć zachęty przestrzenne. Ludzie chcą mieć lepsze warunki do życia. Nie można zakładać, że będzie nas 600 tysięcy i dlatego nie potrzebujemy części terenów. Takie prace powinno się poprzedzić analizami, czego oczekują mieszkańcy. Jaki procent z nas chce mieszkać w kamienicach, a jaki na osiedlach albo w domach, dalej od centrum, a bliżej przyrody. Mamy w centrum miasta szereg zasobów, które mimo programów rewitalizacyjnych jeszcze długo nie będą spełniać wymogów cywilizacyjnych, a jednocześnie są zewnętrzne osiedla, otoczone przyrodą, które cieszą się na rynku nieruchomości powodzeniem. To pokazuje, czego ludzie szukają. Jeśli tego nie znajdą w Łodzi, to pójdą gdzie indziej - dodaje Kazimierz Bald.

Czy istnieje złoty środek? Robert Warsza zdaje sobie sprawę z ułomności centrum Łodzi, dlatego mówi, że duży nacisk będzie kładziony na poprawę jakości życia w mieście. I zapewnia, że w dążeniu do budowy zwartego miasta nie ma powrotu do miasta XIX-wiecznego, nijak nieprzystającego do dzisiejszych potrzeb, nieodnoszącego się do problemów komunikacyjnych, pozbawionego zieleni. Na pewno nie będzie też chodzić o to, by jak najwięcej ludzi upchnąć na jak najmniejszej powierzchni. Jak jednak będzie wyglądać ta trzecia droga - zobaczymy dopiero za dwa lata. Chyba że po wyborach przez miasto przetoczy się huragan i znów zmieni się punkt widzenia.