Rozmowa: zaczynamy remont, a ktoś mówi "to moja kamienica"

Od kilku lat rośnie w Łodzi liczba wniosków o zwrot nieruchomości. Skąd ten trend?

JOANNA BĄK: Podstawowy problem polega na tym, że nie ma ustawy reprywatyzacyjnej, która określałaby warunki odpowiedzialności państwa czy - szerzej - jednostek publicznych - za czas zarządzania nieruchomościami, które kiedyś stanowiły własność prywatną. W wyniku wojny dawni właściciele albo opuścili Polskę i swoim majątkiem nie zarządzali, albo zginęli w wyniku działań wojennych, a ich spadkobiercy pozostali nieznani. Druga kategoria to nieruchomości wywłaszczone, na których miały być realizowane inwestycje o charakterze publicznym, a które nie zostały sfinalizowane lub upłynął ustawowo określony termin na ich realizację. W takim przypadku, pojawiają się roszczenia związane ze stwierdzeniem nieważności wywłaszczenia lub zwrotu tych nieruchomości.

Ale dlaczego wzrasta liczba tych wniosków?

JB: Myślę, że wzrasta poziom świadomości prawnej wśród obywateli. Są także przypadki, gdy obywatele nagle dowiadują się, że rodzina miała jakiś majątek i podejmują działania wyjaśniające.

MARCIN GÓRSKI: Dodałbym jeszcze jedną przyczynę. W stosunku do kamienic, które miasto zaczyna remontować, pojawiają się natychmiast roszczenia, o jakich wcześniej nie było mowy. I to nie są odosobnione przypadki, zwłaszcza że w tej chwili remontów kamienic jest coraz więcej.

Na przykład program Mia100 Kamienic...

MG: Nie tylko, ale prawidłowość jest taka, że im więcej remontujemy, tym więcej takich roszczeń. I trudno się dziwić. Każdy jest chętny na odnowiony budynek, a nie na starą skorupę.

A jeśli ta tendencja będzie się utrzymywać i za pięć lat tych wniosków będzie nie trzydzieści kilka, ale powiedzmy - 120?

MG: Nie sądzę. Nieustannie prowadzimy regulację stanów prawnych nieruchomości w mieście. Choć z drugiej strony nigdy nie możemy mieć pewności, że nie pojawią się nowe roszczenia.

Nawet w przypadku budynku, który teoretycznie ma uregulowany stan prawny, może ktoś zgłosić pretensje?

MG: Tak. Nigdy nie ma stuprocentowej pewności, że budynek ma rzeczywiście uregulowany stan prawny. To wynika z historii naszego miasta. Dwie wojny, okres PRL, utrata dziesiątek tysięcy mieszkańców. Poza tym nigdy w Polsce, nawet w okresie przedwojennym, nie było dobrego systemu dokumentów dotyczących nieruchomości ani też nawyku dbania o testamenty. Może się zdarzyć na przykład, że zostanie ujawniony testament sprzed stu lat, który pokaże zupełnie inną ścieżkę dziedziczenia i w związku z tym już przeprowadzona regulacja straci jakiekolwiek znaczenie. Ale to oczywiście nie wyłącza naszej pracy i starań o regulację stanu prawnego nieruchomości. Mamy listę terenów, dla których w ostatnich latach uregulowano stan prawny: Nowe Centrum Łodzi, Łódzki Tramwaj Regionalny, orliki, kolej aglomeracyjna. To tylko przykłady.

Za ile lat jesteście Państwo w stanie uregulować stan prawny nieruchomości w całej Łodzi, odsuwając wątpliwość, że zawsze może się zgłosić jakiś nieoczekiwany spadkobierca?

JB: Nie da się tak prosto wyliczyć. Skala potrzeb jest naprawdę duża. W Łodzi jest bardzo dużo dawnych ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów, obejmujących niekiedy znaczne obszary miasta, które wymagają analizy pod względem tytułów do nieruchomości znajdujących tam potwierdzenie. Dlatego odnalezienie dokumentów dla konkretnej nieruchomości wymaga bardzo dużo pracy. Jeśli chodzi o tereny mieszkaniowe, to regulacja jest praktycznie zakończona, z wyjątkiem terenów, które stanowią dawne drogi. W pierwszej kolejności staramy się regulować stany prawne nieruchomości, gdzie znajdują się instytucje publiczne, jak teatry, szpitale, drogi, tereny inwestycyjne, tereny objęte programami, np. rewitalizacyjnymi. W ciągu ostatnich trzech lat złożyliśmy do Sądu Rejonowego XVI Wydziału Ksiąg Wieczystych ok. 6 tysięcy wniosków o założenie ksiąg wieczystych i ujawnienie tytułów do nieruchomości dla Gminy i Skarbu Państwa.

Czy stan prawny działek na terenie Nowego Centrum Łodzi jest także uregulowany?

JB: Praktycznie tak. Być może są tam jakieś pojedyncze, niewielkie nieruchomości, które wymagają uregulowania, natomiast teren główny pod inwestycję jest już uporządkowany.

A Mia100 Kamienic?

MG: Stan prawny był oczywiście regulowany przed rozpoczęciem inwestycji, ale nigdy nie ma pewności, że nie znajdzie się właściciel kamienicy. Często te kamienice były przejmowane w trybie dekretu o majątkach opuszczonych i poniemieckich, a osoby, z których udziałem toczyło się to postępowanie, już dawno nie żyły, o czym nie było wiadomo. Po iluś latach przychodzi spadkobierca i mówi: postępowanie było źle przeprowadzone, bo mój dziadek, który był właścicielem tej kamienicy, w tym czasie już nie żył. Po wojnie nie było praktyki ujawniania w księgach wieczystych aktów notarialnych. Na przykład 20 lat temu prowadziliśmy postępowanie o uregulowanie stanu prawnego jakiejś nieruchomości, z udziałem osoby, która figurowała w księdze wieczystej, więc mieliśmy domniemanie, że to jest właściciel. Teraz przychodzą inne osoby i mówią: przepraszamy, ale ten pan przed śmiercią sprzedał nam tę nieruchomość, a myśmy nie ujawniali tego w księdze wieczystej, wobec czego to postępowanie jest nieważne.

Dużo jest takich przypadków?

MG: Dużo. Jest to istotny procent.

A gdyby powierzyć regulację stanu prawnego łódzkich nieruchomości wyspecjalizowanej kancelarii spoza urzędu? Może byłoby szybciej.

MG: Regulowanie stanów prawnych to w istocie, przede wszystkim, bardzo ciężka praca administracyjna związana z docieraniem do dokumentów. Dużo łatwiej jest ją wykonać urzędnikom funkcjonującym w strukturze magistratu. To kwestia także znajomości rzeczy i osobistych kontaktów. Jestem absolutnie przekonany, że zlecenie na zewnątrz przeprowadzania tej pracy administracyjnej będzie niewątpliwie korzystne dla tego, kto je otrzyma i dobrze na tym zarobi, natomiast efektywności tego procesu to nie zwiększy. Zapłacimy więcej, a dostaniemy mniej.

Skąd Pan wie? Ma Pan takie doświadczenia?

MG: Pracuję w urzędzie i widzę, na czym polega regulowanie stanu prawnego nieruchomości. Poza tym zanim zacząłem pracę w urzędzie, przez kilka lat współprowadziłem kancelarię i widziałem to również od drugiej strony. Wydawało mi się to niesłychanie atrakcyjne. Teraz, gdybym prowadził kancelarię i stanął do takiego przetargu, proponowałbym bardzo wysoką cenę. Nakład pracy (administracyjnej, a nie stricte prawniczej) jest bowiem niewyobrażalny. Przypuśćmy, że potrzebujemy treści dokumentu, który jest przechowywany w Suwałkach. Działając z pozycji prywatnej kancelarii musiałbym do urzędu w Suwałkach pojechać, ponieważ nikt na telefon takich informacji nie udostępni. Urząd może to załatwić dużo prościej i dużo taniej.

Więc wróćmy do pytania, za ile lat można uregulować stan prawny nieruchomości w Łodzi? Trzydzieści, pięćdziesiąt?

JB: W tej chwili jest tworzony system, którego celem jest zewidencjonowanie wszystkich tych przypadków, gdzie stan prawny jest uregulowany i gdzie są jeszcze kwestie do wyjaśnienia. Przekładamy zgromadzoną wiedzę na ujawnianie tytułów własności w księgach wieczystych. Świadomość tego, co pozostaje jeszcze do zrobienia, pozwala nam przyjąć, że w perspektywie kilkunastu lat stan prawny nieruchomości łódzkich będzie uregulowany. Ale nie uciekniemy od przypadków, o których wcześniej była mowa. Zawsze może się zgłosić ktoś z roszczeniem. My koncentrujemy się na regulacji stanu prawnego nieruchomości zarządzanych przez miasto, chociaż zdarza się, że robimy to również na rzecz osób fizycznych, np. gdy pozwoli to na uzyskanie tytułu Skarbu Państwa w drodze spadkobrania. Ale ważne jest też, żeby ludzie mieli świadomość, by dla samych siebie i swoich rodzin regulowali stan prawny nieruchomości poprzez określanie, kto jest rzeczywistym właścicielem, ujawnianie testamentów, dokonywanie zapisów w księgach wieczystych.

MG: Trzeba jednak zdawać sobie sprawę, że zawsze pozostanie pewien margines nieruchomości, które zostaną z nieuregulowanym stanem prawnym. Są nieruchomości, co do których nie ma żadnych dokumentów ani też żadnych informacji na temat stanu prawnego. Stale są one poszukiwane, ale może być i tak, że nie odnajdą się nigdy.

Jak duży jest ten margines?

MG: Trudno powiedzieć. W tej chwili jesteśmy na etapie ewidencjonowania wszystkich nieruchomości gminnych w systemie elektronicznym. Ale jest jeszcze jeden problem związany z zasiedzeniem. Nabycie przez zasiedzenie polega na tym, że miasto zaczyna wykonywać uprawnienia właściciela, który się swoją nieruchomością nie interesuje. Ale my jesteśmy bardzo szczególnym podmiotem i ustawa o finansach publicznych krępuje nam ręce. Stoi sobie piękna kamienica, którą należałoby wyremontować. Nikt się nią nie interesuje od 30 lat, miasto umieszcza tam swoich lokatorów, ale nie powinno tam dokonywać żadnych poważnych prac, bo zawsze ktoś może nam zarzucić, że publiczne pieniądze przeznaczamy na remont prywatnego budynku. A może być i tak, że jak już nawet taką kamienicę wyremontujemy, to nagle zgłosi się właściciel po pięknie odnowiony budynek. Może to powodować w określonych przypadkach wątpliwości co do prawidłowości dysponowania finansami publicznymi.
Rozm. Sławomir Sowa