Tanie mieszkanie - są na to sposoby [PORADNIK]

Odstraszająca cena podana przez dewelopera plus nieosiągalny kredyt mogą rzeczywiście załamać. Jest jednak szansa na obniżenie kosztów zaopatrzenia się we własne lokum.

Czy jesteś młody?

Mieszkania z rynku pierwotnego są marzeniem wielu Polaków, zwłaszcza młodych: nowo budowane osiedla są zwykle atrakcyjne wizualnie i przestronne. Nie ma jednak co ukrywać: takie nieruchomości są z reguły droższe niż mieszkania "z drugiej ręki". Pierwszy sposób tańszego zakupu to program "Mieszkanie dla młodych". Dotyczy on jednak jedynie osób przed 35 rokiem życia.

Program umożliwia uzyskanie jednorazowego dofinansowania wkładu własnego przy zakupie mieszkania na kredyt. Single i bezdzietne małżeństwa mogą otrzymać 10 proc. wartości odtworzeniowej nabytego mieszkania, rodziny z dziećmi natomiast 15 proc. Jeśli po zakupie mieszkania urodzi się kolejne dziecko, można liczyć na 20 proc. dofinansowania.

Mieszkanie spełniające kryteria programu musi być nie większe niż 75 mkw. (chyba że w rodzinie jest trójka bądź więcej dzieci - wówczas limit wynosi 85 mkw.). Cena lokum nie może przekroczyć wyznaczonego dla poszczególnych miast i regionów progu.

Dla Łodzi limit na I kwartał br wynosi 5.031,40 zł, dla gmin przylegających do miasta 4.445,65 zł, dla pozostałych gmin naszego województwa 3.859,90 zł. Łódź należy do tych (nielicznych) największych polskich miast, w których znalezienie mieszkania z ceną mieszczącą się w limicie kłopotów raczej nie ma.

Deweloperzy korygują zresztą i ceny, i projekty tak, by mieś pulę "dla młodych". - Obserwujemy spore zainteresowanie programem "Mieszkanie dla młodych" - mówi Przemysław Stefanowski z firmy deweloperskiej PBG Erigo. - Jako deweloperzy wychodzimy naprzeciw tym oczekiwaniom i oferujemy mieszkania, które wpisują się w warunki programu - dodaje.

Znajdź złote ostatki

Z mieszkaniami bywa tak, jak z wyprzedażami w sklepach odzieżowych - ostatnie sztuki są przeceniane. I nie dlatego, że są wadliwe, ale dlatego, że sprzedawca ma już na stanie inną kolekcję.

W przypadku mieszkań jest podobnie. Deweloperzy zwykle chcą "zamknąć" inwestycję i zająć się kolejnymi projektami więc są skłonni obniżyć ceny.

O ile? To już zależy od wyjściowej ceny mieszkania jak i czasu, od jakiego deweloper próbuje je sprzedać. Znaczenie mają też zdolności negocjacyjne nabywcy. Jeżeli oczekuje on, że mieszkanie będzie tańsze o 10 tys., lepiej jeśli zaproponuje wyższą kwotę rabatu np. o 15 tys. Wówczas będzie można pójść na pewne ustępstwa a przy tym osiągnąć swój cel.

Jak znaleźć takie inwestycje? Przede wszystkim trzeba śledzić oferty deweloperów. Można przeglądać strony deweloperów albo zapisać się do ich newsletterów - wtedy informacje same będą spływać na wskazaną przez nas skrzynkę mailową. Dobrą okazją są też targi mieszkaniowe, gdzie trafia się wiele okazji. Najbliższe targi w Łodzi - 17-18 maja, można próbować też wcześniej, 14-16 lutego, na targach Interbud.

Znajdź benefit dla siebie

Na zakupie mieszkania od dewelopera można zaoszczędzić także w inny sposób. Jeśli planujemy zaciągniecie kredytu, warto postarać się uzbierać jak najwyższy wkład własny.

Dlaczego? Bo im więcej pieniędzy wpłacimy na początku, tym mniej uderzą nas po kieszeni późniejsze odsetki i tym mniej będzie do spłacenia. Istnieje też rodzaj pośredniego rozwiązania: można kupić mieszkanie w cenie oferowanej przez dewelopera, ale np. wynegocjować dodatkowo garaż, miejsce postojowe lub komórkę lokatorską gratis.

Sprzedający mieszkania oferują czasem opłacenie ubezpieczenia nowego lokum - to też oszczędność dla kupującego. Dodatkowym benefitem dla nabywcy może być także lepsze wykończenie mieszkania w cenie jego standardowej wersji.

Pośpiesz się!

Metodą na zakup tańszego mieszkania jest też... pośpiech. Ceny, które w większości miast już zaczęły odbijać w górę, jeszcze bardziej będą rosły. Dlaczego tak się dzieje?

- W 2013 roku inwestorzy kierowali się ostrożnością w planowaniu nowych projektów mieszkaniowych, co przełożyło się na spadek liczby rozpoczętych inwestycji. Tymczasem, w związku z rosnącym popytem duża pula dostępnych mieszkań została sprzedana- wyjaśnia Zbigniew Juroszek, prezes - budującej także w Łodzi - firmy deweloperskiej ATAL.

Starannie wybieraj bank i kredyt

Przytłaczająca większość kupujących mieszkania korzysta z kredytu hipotecznego. To, jakie mieszkanie będą mogli kupić, zależy w dużej mierze od wyboru banku. Także w przypadku programu "Mieszkanie dla młodych".

- Wybór odpowiedniej instytucji, która udzieli finansowania to poważna decyzja, bo zobowiązuje nas na wiele lat - mówi Mikołaj Fidziński, ekspert porównywarki finansowej Comperia.pl. - Dlatego powinniśmy bardzo dokładnie zapoznać się z warunkami podpisania umowy. Natomiast jeżeli jesteśmy związani z jakimś bankiem, któremu ufamy a do tej pory nie jest on członkiem programu, warto upewnić się, kiedy - i czy - ma zamiar oferować klientom kredyty z dofinansowaniem "Mieszkania dla młodych".

Przy wyborze banku ważne jest też to, w jaki sposób liczy on zdolność kredytową starającego się o kredyt. Porównać to można zadając to pytanie w poszczególnych bankach lub korzystając z pomocy niezależnego doradcy kredytowego.

Podstawowym parametrem, na który powinniśmy zwrócić uwagę zaciągając kredy hipoteczny jest jego oprocentowanie. To od niego bowiem, między innymi, zależy całkowity koszt zobowiązania. - Kredyty są najczęściej oprocentowane według zmiennej stopy procentowej, na którą składa się stała marża banku oraz stopa referencyjna (np. WIBOR), która zmienia się w okresie spłaty kredytu - tłumaczy Aleksandra Łukasiewicz, ekspert firmy Expander. Istotna jest też prowizja naliczana przez bank za udzielenie kredytu (od 0 do 3 proc.).

Musisz postarać się o wkład własny

Przymierzający się do kupna mieszkania, zwłaszcza ci, którzy "nie łapią się" do programu "Mieszkanie dla młodych", muszą wykazać się wkładem własnym.

Konieczność posiadania - od początku tego roku - wkładu własnego narzuca tzw. Rekomendacja S. W tym roku jest to, co prawda, zaledwie 5 procent pożyczanej w banku sumy ale dla przeciętnego kredytu na nowe mieszkanie w wysokości 300 tys. zł oznacza konieczność wysupłania 15 tysięcy złotych. Za rok będzie to już 10 proc., potem 15 do 20 proc. w 2017 roku. Kto planuje zakup mieszkania, powinien zacząć oszczędzać.

Zapowiedź konieczności zapewnienia środków na wkład własny znana była ponad roku temu, wiele rodzin zaczęło oszczędza już wcześniej. Jeśli mieli co, zgromadzoną sumę inwestowali w różne produkty finansowe, pomagające efektywniej pomnażać kapitał. Jedni otwierali zwykłe, bezpieczne konta oszczędnościowe lub zakładali lokaty terminowe, inni inwestowali je, podejmując pewne ryzyko.

Najtrudniejsze w oszczędzaniu jest zmuszenie się do odkładania co miesiąc określonej kwoty. Najlepiej więc, by robił to za nas bank, uszczuplając comiesięczne dochody i to na takie konto lub lokatę, z której łatwo pieniędzy nie będzie wyjąć.
Może się w ten sposób uda uzbierać więcej, niż wymagany w danym roku wkład własny?

- Im wyższy udział własny w finansowaniu zakupu nieruchomości, tym korzystniejsze warunki uzyskanego kredytu hipotecznego. Wkład własny daje nam lepszą pozycję do negocjacji dogodniejszych warunków kredytowania oraz spłaty zobowiązania - mówi Michał Krajkowski, ekspert Domu Kredytowego Notus i Związku Firm Doradztwa Finansowego.

Jarosław Sadowski z firmy Expander podpowiada: Popraw swoją zdolność kredytową

Sposób na podwyższenie kredytu zawiera się w 4 punktach:

1. Zbuduj pozytywną historię kredytową, czyli wykaż się terminowymi spłatami pożyczek, rat za zakupy itp. Wystarczy na to kilka miesięcy.

2. Spłać zbędne zobowiązania. Banki wyliczają zdolność kredytową odejmując od dochodów raty spłacanych kredytów i koszty utrzymania. Jeśli nic nie będziesz akurat spłacał, twoja zdolność kredytowa będzie wyższa.

3. Wydłuż okres kredytowania. Zdolność kredytowa to nic innego, jak możliwość spłaty raty przy określonych dochodach. A że dłuższy kredyt (np. 25 lat zamiast 20) to niższa rata, można wziąć wyższy kredyt.

4. Dołącz do kredytu krewnego o wysokich dochodach. Będzie współkredytobiorcą a więc podniesie waszą wspólną zdolność kredytową. I kredyt będzie wyższy