Tomasz Błeszyński: Nikt nie topi pieniędzy w NCŁ

Czy w Łodzi można dziś sprzedać działkę inwestycyjną po 5 tys. zł za metr kwadratowy?
Biorąc pod uwagę aktualne ceny nieruchomości na łódzkim rynku, ich nadpodaż oraz brak inwestorów, realna cena za dobrą działkę inwestycyjną wynosi około 2 tys. zł. Taka jest mniej więcej cena ziemi w rejonie Kościuszki, Piotrkowskiej, Nowego Centrum. Zakup ziemi to często zaledwie jedna trzecia kosztów inwestycji. Jeśli ziemia kosztowałaby aż 5 tys. zł za metr, to produkt - nieważne biura, galeria handlowa czy mieszkania - musiałby być niewiarygodnie drogi.

Władze miasta odpowiadają, że na działkę pod Bramę Miasta nie można patrzeć jak na wszystkie inne działki, lecz jak na specjalny projekt - brama ma być naszą wizytówką...
Ale cena rynkowa wynika z lokalizacji, tego, co dzieje się wokół. Tylko z powodu tego, że tam stanie dworzec, wartość ziemi nie wzrośnie przeszło dwukrotnie. Nie tak dawno miasto twierdziło, że narożnik w pobliżu Pałacu Poznańskiego też jest niebotycznie drogi, też jest unikatowy. Też był pokazywany na targach w Cannes i też mieli inwestorzy o niego zabiegać - bo koło pałacu, koło Manufaktury, koło Piotrkowskiej. Okazało się to fikcją, nic na temat sprzedaży nie słyszymy. A wracając do Bramy Miasta. Jak powiedziałem, sam dworzec wartości tak nie podniesie. A są przykłady z Polski, gdy uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego - bo na ten argument powołuje się miasto - wartość ziemi zamiast rosnąć, spadała. Istotną rolę, oprócz samej lokalizacji, mają funkcje, jakie będzie można w danym miejscu realizować. Czy pod tym względem działka pod bramę jest unikatowa? Dla mnie nie. Unikatowa była działka, sprzedana Philipsowi, przy alei Piłsudskiego.

Teraz miasto ma się rozwijać wokół dworca. Nie wierzy Pan w Nowe Centrum?
Według mnie, NCŁ zaszkodzi Łodzi. Jeżeli w jakimś stopniu uda się zrealizować ten projekt, doprowadzi to do maksymalnego wysiedlenia biznesu z ulicy Piotrkowskiej. Do zera. To nie są gołosłowne obawy. W innych miastach, gdzie powstały takie enklawy - w Krakowie, Warszawie, Katowicach - ludzie nie oddalają się od dworca. Nie idą z Galerii Krakowskiej na Rynek. Nie mają po co. W Warszawie podmiejska infrastruktura kolejowa powoduje, że ludzie gromadzą się przy dworcu, w Złotych Tarasach, nie biegają już po Marszałkowskiej i Chmielnej. Taka koncentracja w Łodzi doprowadzi do wymarcia Piotrkowskiej. I w dodatku ta brama. Ona w psychologiczny i marketingowy sposób odetnie nowe miasto od starego.

W zamyśle ma otwierać.
Zamknie. Tak jak brama Poznańskiego. Manufaktura bardzo lansowała tę bramę w materiałach reklamowych. Tu jest lepsza rzeczywistość, za bramą jest gorsza. Powstanie kolejna wyspa w bardzo biednym mieście, które nie ma żadnej strategii rozwoju. Ta wyspa unieszczęśliwi mieszkańców, którzy dziś żyją w tej okolicy i będą przesiedlani. Unieszczęśliwi innych z powodu budowanej na chybcika infrastruktury drogowej, w szczególności ulicy Nowotargowej. A przyjezdni wysiądą na dworcu, pobiegają po okolicy i wrócą do pociągu, nie idąc już w miasto. Co gorsza, jeśli doczekamy tunelu średnicowego do dworca Łódź Kaliska i zrobimy przystanek Manufaktura, to będzie ostateczny strzał w kolano dla miasta. Zostanie ono ograniczone do dwóch wysp.

A czy Nowe Centrum nie odciągnie inwestorów od innych części miasta, powodując tam dalszy spadek wartości nieruchomości i ogólną zapaść?
Inwestorzy kalkulują. Przy dworcu będzie duży ruch, więc będzie się kalkulowało budowanie galerii handlowych czy kin. Ale już inwestorzy biurowi nie mają zbyt wielu powodów, by tam się pakować, przepłacać za ziemię. Dworzec nie ma tu znaczenia. Można taniej budować na obrzeżach, w kierunku Strykowa, skąd szybciej dotrze się do Warszawy autostradą. W Warszawie city biurowe przenosi się z przyczyn ekonomicznych na obrzeża. Prestiżowy biurowiec przy Marszałkowskiej nie jest już marzeniem pana prezesa, czasy się zmieniają. On chce mieć dobre funkcje za dobre pieniądze. Dlaczego Infosys nie chciał budować biurowca w centrum Łodzi, tylko przeniósł się na rondo Solidarności? Dlatego uważam, że NCŁ nie będzie się cieszyło wielkim powodzeniem wśród inwestorów biurowych. Co więcej, wielu może się zastanawiać, czy w takiej sytuacji w ogóle inwestować w Łodzi - mieście, z którego takie "wyspy" będą wysysać potencjał.

Jak pojawienie się na horyzoncie projektu NCŁ wpłynęło na wartość nieruchomości w tym rejonie?
Rynek tego absolutnie nie odczuł. Były zapytania właścicieli prywatnych kamienic w tym rejonie, co mają robić, czy wzrośnie wartość ich nieruchomości. Ale o czym w ogóle dziś mówić, skoro nie znamy żadnych konkretów. Rozmawiajmy, gdy poznamy plan miejscowy, funkcje - wtedy będzie można mówić o ewentualnych ruchach.
Kilka lat temu było trochę ofert z wabikiem "obok nowego centrum Łodzi". Dziś ich nie widać.
Bo była nadzieja. Nowa inwestycja zawsze rodzi nadzieję na biznes spekulacyjny. Kiedyś mówiło się, że będzie lotnisko w Babsku, więc wszyscy rzucili się wykupywać ziemię w tym rejonie.

A w Łodzi nie rzucono się na ziemię w nowym centrum i okolicach?
Nie. Na razie to nie jest świetny biznes. Ba, to może być nawet utrapienie, bo nie wiemy, jak na tym obszarze będą wyglądać rozwiązania komunikacyjne, gdzie będą wywłaszczenia. Dla mnie to niesamowite, że miasto planuje tak dużą inwestycję, a do dziś nie ma żadnego planu. W każdym razie nie spotkałem się z tym, żeby prywatni inwestorzy próbowali coś kupić tam spekulacyjnie, licząc, że będą mogli zyskać, gdy pojawi się plan. W tej koncepcji jest zbyt wiele niewiadomych, żeby zaryzykować i utopić tam pieniądze.

No dobrze, ale na logikę powinna wzrosnąć wartość nieruchomości wokół NCŁ.
Cały czas mam do sprzedania kamienice na Kilińskiego, których nikt nie chce, cały czas mam kamienice przy Sienkiewicza, których nikt nie chce. Nic się nie zmienia. Francuzi kiedyś liczyli wartość ziemi w Łodzi odległością od Manufaktury, choć był to zabieg głównie marketingowy. W przypadku NCŁ nie ma żadnej zależności. Czasy gorącego kupowania nieruchomości się skończyły. Dziś duzi gracze na rynku, fundusze inwestycyjne, mają wielkie banki ziemi, oni gruntów mają w bród. Jeżeli ktoś cokolwiek kupuje, to wcześniej dokonuje gruntownej analizy i czeka na informacje. O NCŁ wiemy tylko tyle, że kiedyś będzie. Jak to będzie wyglądać - nikt nie wie. Nikt wobec tego nie zainwestuje pieniędzy, by potem czekać na określenie funkcji poszczególnych części NCŁ.

No to jak nie nowe centrum, to co dziś stanowi najgorętszy towar na rynku nieruchomości?
Szczerze mówiąc, nie ma takich miejsc. Założenie, że będzie się inwestować w Łodzi, to założenie inwestowania na bardzo niepewnym rynku, w bardzo niepewnych warunkach ekonomicznych. Mam do sprzedania kilka ciekawych nieruchomości, nawet przy alei Kościuszki, ale nikt się nie garnie. Ludzie mówią: w Łodzi, panie, co w tej Łodzi jest, tam nie ma nic. Proszę zwrócić uwagę na ofertę przetargową miasta. Ile razy na przetargi są wystawiane ładne nieruchomości, których nikt nie kupuje? Dam przykład z okolic właśnie Nowego Centrum Łodzi. Przyglądałem się sprzedaży pięknego pałacyku po dawnym Towarzystwie Przyjaźni Polsko-Radzieckiej przy ulicy Narutowicza, obok parku, niedaleko dworca. Ładna rzecz, nawet mówiłem o tym moim klientom. Idealne na siedzibę firmy. Były chyba trzy albo cztery przetargi. Sprzedano to w wielkich bólach - nie chcę skłamać - chyba za 3 mln zł. A gdyby NCŁ faktycznie miało tak oddziaływać na otoczenie, to ten pałacyk zszedłby od ręki.

Ale przecież są miejsca, gdzie ziemia kosztuje 200 zł za metr, a są takie, gdzie kosztuje 2 tys. Powiedzmy o tych drugich.
Życzeniowo kosztuje 2 tys., w praktyce różnie bywa. Były propozycje w rejonie Kościuszki w granicach nawet 3 tys. zł, ale nikt do tego na poważnie nie podszedł. W rejonie alei Włókniarzy zdarzają się projekty po tysiąc złotych, też nikt nie podchodzi. Bo to nie jest biznes. Porównywałem nas z Warszawą. I jeżeli ktoś ma zapłacić 40 milionów za grunt pod Bramę Miasta w Łodzi, to równie dobrze może mieć za te pieniądze naprawdę piękną działkę w stolicy. Więc bez sensu jest topić takie pieniądze w Łodzi. Uważam, że nawet 20 milionów za Bramę to za dużo.

Naprawdę nie wskaże Pan superatrakcyjnych miejsc w Łodzi? Weźmy zbieg Ogrodowej i Zachodniej.
Ale na co ta ziemia? Wracamy do punktu wyjścia. Co się w Łodzi opłaca. Hotele? Nie, jest ich w mieście już dużo, te, które już są, będą miały problem. Biura? W Łodzi duża część oddanych powierzchni biurowych przez długi czas pozostaje pusta. Galeria handlowa? Rentowność galerii spada. Rozmawiałem wczoraj z ludźmi z Apsysa. Nigdy nie było w centrach handlowych tylu wolnych powierzchni co dziś. Dla kogo kolejna galeria w Łodzi?

Rozmawiał Piotr Brzózka