Nasza Loteria SR - pasek na kartach artykułów

Ulica Piotrkowska potrzebuje rewolucji

Krzysztof Stangierski
Krzysztof Stangierski
Krzysztof Stangierski Krzysztof Szymczak
Krzysztof Stangierski, pomysłodawca i organizator projektu Galeria Piotrkowska, rozpoczyna debatę na temat przyszłości ulicy Piotrkowskiej.

Jestem z ulicą Piotrkowską związany zawodowo od ponad 20 lat. Jestem także świadkiem postępującej degradacji tej niezwykłej, niemającej nigdzie w kraju porównania, pięknej ulicy. W tekście przedstawiam wyniki swoich wieloletnich przemyśleń, powstałych na kanwie osobistych doświadczeń, lektur i obserwacji procesów, zachodzących w innych metropoliach europejskich. Koncepcję poniższą przesłałem na ręce Pani Prezydent Hanny Zdanowskiej 15 kwietnia 2013 roku; reakcji do tej pory brak.

Martwe muzeum czy żywe centrum handlowe?

1. Obecne zabiegi Magistratu związane z modernizacją ulicy i strategią dla niej, wskazują, że wyznacza się tej ulicy rolę pięknej architektonicznie przestrzeni muzealnej, która będzie masowo zwiedzana przez rzesze łodzian i turystów, urzeczonych urodą fasad, mebli miejskich i nienaganną kostką granitową. Handel - to tylko niszowe sklepiki, prowadzone przez różnych artystów, a więc margines tzw. kreatywny; nienastawiony na szerszą klientelę, z założenia mało dochodowy. Koncepcja ta stawia na pierwszym miejscu jako walor budynki, ludzie mają tylko te martwe przedmioty podziwiać. Idea piękna i nierealna z wielu przyczyn. Na pewno nie ożywi ulicy i nie zwiększy na niej ruchu.

2. Proponuję jako przeciwwagę diametralnie inną koncepcję: Piotrkowska jako wielkomiejskie centrum handlowe, pełne życia, wypełnione tłumem przechodniów, z licznymi oryginalnymi sklepami niespotykanymi w galeriach handlowych, ekskluzywnymi restauracjami i klubami. Tylko taka ulica może być autentyczną wizytówką miasta i świadczyć o jego wyjątkowości i tradycji, podnosić rangę miasta i być magnesem, przyciągającym inwestorów i turystów. Taka ulica może być elementem skupiającym i gromadzącym wokół niej jej własnych mieszkańców, stanowić przedmiot ich dumy, tak jak obecnie jest powodem do wstydu. Takiej roli nie spełni żadna galeria handlowa.

Główne tezy programu

1. Głównym czynnikiem rozwoju Piotrkowskiej był, jest i pozostanie handel. Powinny tu się znaleźć najbardziej luksusowe, ekskluzywne marki, niedostępne w galeriach handlowych. W ten sposób zanika konkurencja między galeriami a główną ulicą handlową; najbardziej ekskluzywne marki unikają galerii handlowych, a szukają dla siebie miejsca przy głównych ulicach - tak jest we wszystkich metropoliach europejskich. Udział takiego handlu stanowi 30 procent lokali w otoczeniu prestiżowych restauracji, klubów i innych lokali usługowych najwyższej jakości. Do rozwiązania pozostają więc dwie sprawy: pierwsza - aby takie placówki się na Piotrkowskiej znalazły, druga - aby umożliwić ludziom łatwe dotarcie do nich poprzez odblokowania ruchu kołowego wraz z możnością parkowania na ulicy samochodów; niezależnie od tego podjąć budowę parkingów przy Piotrkowskiej i w jej otoczeniu.

2. Ulicę Piotrkowską należy traktować jako przestrzeń publiczną; podmiotem odpowiedzialnym za doprowadzenie jej do pożądanego stanu powinny być tylko władze Miasta.

3. Miasto powinno stworzyć przemyślany system preferencji, zachęcających do lokowania swoich placówek na Piotrkowskiej pożądanych luksusowych marek. Ma tu miejsce analogia do działań wyspecjalizowanych agencji rządowych i samorządowych, dążących do pozyskania inwestorów. Preferencje finansowe oferowane im są często bardzo wysokie; w naszym przypadku koszty te byłyby niewspółmiernie niższe.

4. Aby uporać się z takim zadaniem, Miasto powinno je zlecić wyspecjalizowanej jednostce o profilu menedżerskim (nie architektonicznym ani urbanistycznym). Efektem końcowym jest tutaj podniesienie wartości przestrzeni ulicy, wyrażone miernikami pieniężnymi (np. wzrost czynszów i cen nieruchomości, a także wzrost obrotów w sklepach, ilości przechodniów itp.). Podkreślam, że zadanie zlecone Menedżerowi ma charakter ściśle ekonomiczny i tak powinno być rozliczone.

5. Menedżer wykonuje swoje zadanie samodzielnie na podstawie ramowych założeń zleceniodawcy, tj. Urzędu Miasta. Założenia wiążą Menedżera; stanowią one listę zadań z terminami ich wykonania. Na tej podstawie Menedżer sporządza projekt realizacyjny, który po zatwierdzeniu przez Miasto staje się podstawowym dokumentem, wiążącym obie strony.

6. Jako formę prawną umowy z Menedżerem można zastosować kontrakt menedżerski, który pozwala na wiązanie wynagrodzenie Menedżera z uchwytnymi liczbowo miernikami efektu.

7. Wynagrodzenie Menedżera powinno być zróżnicowane pod względem form, podstaw i terminów płatności. I tak:

a) stałe wynagrodzenie o ryczałtowej wysokości, mające na celu pokrycie kosztów działalności Menedżera, niezwiązane z efektami, wypłacane miesięcznie w całym okresie umowy;

b) okresowe wynagrodzenie, mające charakter premii za osiągnięcie prostych, ilościowych efektów, takich jak ilość pozyskanych marek, ilość zawartych umów najmu, zwiększenie ruchu przechodniów itp.

c) wynagrodzenie końcowe, oparte o efekty, świadczące w sposób najbardziej obiektywny o powodzeniu celu podstawowego programu. Efekty te ujawniają się dopiero po dłuższym czasie; wydaje się, że można przyjąć tu okres pięciu lat. Można tu zastosować takie mierniki, jak wzrost przeciętnych stawek najmu lokali użytkowych i wzrost cen nieruchomości, położonych przy ulicy Piotrkowskiej, w okresie trwania programu. Dane te są do uzyskania od niezależnych rzeczoznawców majątkowych oraz od specjalistycznych firm consultingowych, monitorujących sytuację na ulicach handlowych i w centrach handlowych, jak np. Jones Lang LaSalle. Wynagrodzenie końcowe powinno stanowić znaczącą część sumy wszystkich elementów honorarium, np. 30 procent, tak aby zamanifestować, że kontrakt menedżerski jest oparty o rezultat!
8. Zanim rozpocznie się akcja pozyskiwania pożądanych marek, należy spowodować, by ulica wypełniła elementarne warunki brzegowe, takie jak: estetyka i czystość ulicy, elewacji, chodników, bezpieczeństwo przechodniów. Warunki te, można przyjąć, będą spełnione po zakończeniu obecnie trwającego remontu.

9. Ważną czynnością będzie ustalenie pożądanej struktury rodzajowej lokali handlowych i usługowych oraz przygotowanie imiennej listy przyszłych najbardziej pożądanych kupców polskich i zagranicznych, reprezentujących każdy powyższy rodzaj. Sposób selekcji i oceny musi być oparty o taką procedurę, która uniemożliwi stosowanie kryteriów pozamerytorycznych. W ostatecznym wyniku za wszystko odpowiada jednak i tak Menedżer.

10. Szukając sposobów pozyskania odpowiednich podmiotów, można w dużej mierze przyjąć za wzór metody, stosowane przy ściąganiu inwestorów przez odpowiednie instytucje państwowe i samorządowe oraz przyjrzeć się, jak postępują galerie handlowe przy ustalaniu listy najemców.

11. Pierwszorzędną zachętą jest preferencyjna wysokość czynszu. Powinna być zróżnicowana w zależności od siły marki; szczególnie niski czynsz może być zaproponowany podmiotowi, który zapoczątkuje całą akcję i zostanie mu powierzona rola swoistej lokomotywy, za którą przyjdą następni. Zniżony czynsz obowiązuje w pewnym okresie, przyjętym w umowie, po którym jest ustalana stawka rynkowa. Inwestor natomiast zobowiązuje się do zawarcia umowy najmu na dłuższy okres. W stosunku do lokali prywatnych, niestanowiących własności Miasta, można zastosować instrument dopłat do czynszu preferencyjnego, wnoszonego przez Miasto na rzecz właściciela, który zawiera umowę najmu ze wskazanym podmiotem.

12. Innym prostym instrumentem zachęty może być czasowe zwolnienie z podatku od nieruchomości.

13. Dodatkowym przywilejem może być deklaracja Miasta o tym, że elewacja budynku, w którym znajduje się lokal preferowany, będzie w pierwszej kolejności odnowiona.

14. Władze miejskie mogą się zobowiązać do tego, że straż miejska będzie szczególnie uwrażliwiona na przejawy niewłaściwego zachowania w pobliżu lokali preferowanych i natychmiast będzie skutecznie w takich przypadkach reagowała.

15. Programem powinny być objęte te istniejące obecnie na ulicy Piotrkowskiej placówki, których oferta jest na najwyższym poziomie i których dalsze trwanie w tym miejscu jest dla Miasta ważne. Stanowią one mało liczną grupę, która kurczy się z każdym miesiącem.Powstrzymanie tych marek przed ucieczką z Piotrkowskiej jest zadaniem bardzo pilnym!

16. Realizacja powyższego programu wymaga odpowiedniego przygotowania pod względem formalnoprawnym. Działania doraźne, które powinny być podjęte bardzo pilnie, mogą być podjęte w oparciu o możliwości prawne przewidziane w paragrafie 5 Zarządzenia nr 1475/VI/11 Prezydenta Miasta Łodzi z dnia 17 listopada 2011 roku.

Uwagi końcowe

1. Degradacja ulicy Piotrkowskiej jest wstydliwym problemem Łodzi, lecz dzieli ona go z większością miast Polski, gdzie zachodzą te same procesy. W Łodzi chyba jednak stopień upadku tej ulicy jest szczególnie widoczny.

2. Władze Łodzi mają wyjątkową szansę zapoczątkowania procesu odwrotnego, dążącego do odrodzenia podstawowej funkcji głównej ulicy miasta o charakterze metropolitalnym, jakim jest handel na najwyższym poziomie, dzięki czemu Łódź może stać się wzorem dla innych miast, borykających się z tym samym problemem.

3. Łódź nigdy nie była pięknym miastem, lecz miała ulicę Piotrkowską, której uroda i dynamika, przejawiająca się ogromnym ruchem na ulicy i w sklepach, budziła podziw wszystkich Polaków.

Jeżeli chcemy przywrócić dawny blask Piotrkowskiej, są niezbędne - tak jak dawniej - odważne i wybiegające w przyszłość decyzje.

***

Dr Krzysztof Stangierski prowadzi spółkę, zajmującą się sprzedażą detaliczną mody damskiej. Pomysłodawca i organizator projektu Galeria Piotrkowska, mającego na celu wzmocnienie handlowej rangi ulicy Piotrkowskiej.
Tytuł doktora nauk ekonomicznych uzyskał na Wydziale Ekonomiczno-Socjologicznym UŁ. Przez 25 lat wykładał na UŁ. Pomysłodawca i współorganizator Łódzkiej Agencji Rozwoju Regionalnego. W 1991 roku założył własną firmę odzieżową,która była uważana za jedną z pięciu najlepszych firm w sektorze mody damskiej, powstałych po transformacji.

emisja bez ograniczeń wiekowych
Wideo

Jak działają oszuści - fałszywe SMS "od najbliższych"

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Polecane oferty

Materiały promocyjne partnera
Wróć na dzienniklodzki.pl Dziennik Łódzki