Ulica Zachodnia od pół wieku czeka na nowe życie. Teraz nadchodzi jej czas?

Marek Janiak przedstawił niedawno wytyczne dla planu zagospodarowania kwartału, mieszczącego się między ulicami: Zachodnią, Ogrodową, Nowomiejską i Legionów. Wygląda na to, że Zachodnia odzyska wschodnią pierzeję. Zresztą nie tylko w tym miejscu, bo Janiak mówi o powstających koncepcjach dla całego ciągu ul. Zachodniej i al. Kościuszki, aż do ul. Radwańskiej. Pytanie, co z tych planów wyniknie. Zwłaszcza że za ich wprowadzenie w życie musi już odpowiadać prywatny kapitał. Czy wielki biznes uwierzy w żyłę złota przy ul. Zachodniej?

Zgodnie z koncepcją Biura Architekta Miasta, w północno-zachodniej części wspomnianego kwartału (narożnik ul. Zachodniej i Ogrodowej) ma dominować zabudowa mieszkaniowo-usługowa, ale bez produkcji i handlu o powierzchni sprzedaży powyżej 2 tys. mkw. Do tego przewidywane są miejsca postojowe w garażach oraz zieleń i mała architektura. W części północnej, od strony ul. Ogrodowej, ma powstać duży wielopoziomowy parking, oferujący minimum 250 miejsc postojowych. Byłyby przeznaczone nie tylko dla mieszkańców, miałby to być parking ogólnodostępny, z funkcją obsługi ulicy Piotrkowskiej.

Były kiedyś pomysły, aby takie parkingi lokować w miejscu dzisiejszych podwórek między ul. Piotrkowską i Zachodnią/Kościuszki, co byłoby rozsądnym rozwiązaniem problemu słabej dostępności komunikacyjnej głównego deptaka. Może wyrysowany w okolicach ul. Ogrodowej parking to pierwszy z wielu? Jedyny problem to ewidentnie słabe zainteresowanie prywatnego kapitału tego typu przedsięwzięciami, przynajmniej w Łodzi. A inwestycja ta miałaby być realizowana właśnie przez prywatnego inwestora albo też na zasadach partnerstwa publiczno-prywatnego, z udziałem miasta.

W interesującym nas kwartale jest 30 nieruchomości. Niestety, struktura własności jest tu dość zróżnicowana. Tylko 12 nieruchomości, w tym pięć zabudowanych, należy do gminy. Pozostałe są własnością prywatną, mieszaną gminno-prywatną bądź też powstały tam wspólnoty mieszkaniowe. Gmina postanowiła na razie wyburzyć dwie ze swoich nieruchomości. To rudery pod adresami Ogrodowa 8 oraz 10. Mówiąc dokładniej - jest to narożnik ul. Ogrodowej i Zachodniej. Miejsce kluczowe, jeśli wziąć pod uwagę sąsiedztwo (po przekątnej) Pałacu Poznańskich i Manufaktury. Teren ten był prezentowany przez miasto na targach nieruchomości w Cannes.

Wyburzanie ruder właśnie się zaczyna, ponoć jeszcze w tym roku działki mają być wystawione na przetarg. Złośliwi mogliby zapytać, czy z burzeniem lepiej nie zaczekać na inwestora, nawet jeśli mamy do czynienia tylko z ruiną. Wszak nie takie rzeczy już w Łodzi zburzono i nic z tego nie wynika. Najbardziej jaskrawy przykład to fabryka Norbelany. Pusty plac, który pozostał po usunięciu gruzowiska, mimo upływu lat nie zamienia się w osiedle ani nic innego. Ale można też wspomnieć o zburzonym budynku w miejscu, gdzie miał powstać Hilton, bądź kamienicy, którą na ulicy Piotrkowskiej zburzył prężny koncern PGE i której ewidentnie nie ma ochoty odbudować.

Z drugiej strony, łatwo będzie obronić tezę, że lepiej sprzedawać wolną przestrzeń niż zrujnowane oficyny, niestanowiące żadnej wartości. Nowo powstające budynki mają w rezultacie utworzyć pierzeje ulic Zachodniej i Ogrodowej - dziś praktycznie ich brakuje - a także Nowomiejskiej, gdzie do zaplombowania są poszczególne nieruchomości.

Dziś jedynym miejscem w interesującym nas kwartale, gdzie nie brakuje frontowych budynków, jest ulica Legionów, odchodząca od placu Wolności. Architekci i inwestorzy będą tu mieli częściowo związane ręce - wysokość nowych budynków ma być dostosowana do tzw. historycznej sylwety miasta, to znaczy, że nie może w tym miejscu przekraczać 22 metrów. W dodatku Marek Janiak wymaga, żeby nowe inwestycje nawiązywały do zabudowy historycznej i ma to dotyczyć nie tylko wyglądu frontowych budynków, lecz także odtworzenia charakterystycznej dla Łodzi zabudowy z podwórkiem i oficynami. W dodatku minimum 20 procent powierzchni każdej inwestycji mają zajmować mieszkania (wymóg ten nie będzie obowiązywał tylko w przypadku hoteli). Zapewne wpisuje się to w wizję architekta miasta, któremu marzy się zwiększenie gęstości zaludnienia w centrum miasta. Marek Janiak chce też widzieć w odnowionym kwartale wysoką jakość architektoniczną, z czym - jak wiadomo - różnie bywa. Temu ma służyć propozycja konkursów ofert, podczas których inwestorzy prezentowaliby sposób zagospodarowania nieruchomości, zgodny z wytycznymi Biura Architekta Miasta.

W tym miejscu docieramy być może do istoty problemu. Marek Janiak - jak widać - optymistycznie zakłada, że inwestorzy będą bić się o możliwość budowania w tym kwartale. Teoretycznie, zważywszy na rzeczywiście fantastyczną lokalizację, jest to możliwe. Z drugiej strony, istnieje problem możliwości finansowych i ogólnej słabości rynku nieruchomości, a w jeszcze większym stopniu potencjału i siły nabywczej łódzkich klientów. O ile pierwszy problem jest zapewne problemem przejściowym, o tyle drugi wydaje się problemem narastającym. Można oczywiście wierzyć w magiczną różdżkę, za sprawą której staniemy się miastem zamożnym i perspektywicznym, ale na podstawie dotychczasowych doświadczeń realistom pewnie łatwiej poddać się defetystycznym prognozom demografów, wieszczących nam klęskę - postępujące starzenie łódzkiej społeczności, wyludnianie miasta, być może nawet średni spadek stopy życiowej.

Architekt miasta pracuje nad wytycznymi dla planów zagospodarowania przestrzennego dla całego otoczenia ulicy Piotrkowskiej - począwszy od ul. Ogrodowej aż do ul. Radwańskiej. To oznacza, że w przyszłości rysuje się szansa na stworzenie bądź uzupełnienie zabudowy również po wschodniej części al. Kościuszki. Tu, w zależności od odcinka, problemy są różne. Dziś aleja najgorzej wygląda między ulicami Wigury i Radwańską. I z zapowiedzi architekta miasta można wnioskować, że ten obszar czekają największe zmiany - przynajmniej teoretycznie. Aleja jest w tym miejscu niewyobrażalnie szeroka, pośrodku pozostawiono pas zieleni, którym miały jeździć tramwaje, a jeździć już zapewne nie będą. Miasto chciałoby zwęzić arterię, zabrać jej wschodnią część i przeznaczyć ją na tereny inwestycyjne. To daje nadzieję na powstanie w przyszłości zwartej, wyrównanej zabudowy na tym odcinku i jednoczesne przysłonięcie chaosu, jaki dziś króluje w okolicy. Jak może wyglądać efekt? Wystarczy zobaczyć, jak zmieniła się zachodnia pierzeja po wybudowaniu kompleksu Business University Park.

Nieco odmienne w charakterze są dwa kolejne odcinki al. Kościuszki, poczynając od ul. Wigury, a na Zamenhofa kończąc. Oba są na swój sposób zagospodarowane i jakby skończone. Mamy tu nowszą zabudowę (bloki mieszkalne, restauracja, hotel, biurowiec), trawniki, alejki. Problem w tym, że powstałe w czasach PRL "dzieła" nie tworzą pierzei wielkomiejskiej ulicy. Można się więc spodziewać, że i w tym miejscu architekt miasta zaproponuje stworzenie warunków dla kilkupiętrowej zabudowy. Największy problem jest ponoć z hotelem Światowit. Sam budynek jest głęboko cofnięty względem ulicy, jednak jego działka dochodzi do samego chodnika. Mimo to w biurze architekta nie tracą nadziei, że w przyszłości właściciel budynku mógłby chcieć rozbudować jego dolną część tak, by wpisała się w pierzeję al. Kościuszki.

Smutne w tej sytuacji jest, że jesteśmy kolejnym pokoleniem - tak, pokoleniem - które deliberuje nad koniecznością odbudowy wschodniej pierzei ul. Zachodniej. Sytuacja, która powinna być wielkim wyrzutem sumienia kolejnych rządzących ekip, trwa od pół wieku! Ulica wygląda jak obszar działań wojennych, mimo że nie wojnie zawdzięcza swój obecny "wdzięk". Koszmar ulicy Zachodniej zawdzięczamy jednemu z wielkich projektów drogowych, zrealizowanych w Łodzi w czasach PRL. W latach sześćdziesiątych Zachodnia miała się stać częścią dwupasmowej trasy przelotowej północ - południe.

W związku z tym została poszerzona do rozmiarów alei Kościuszki. Jak to bywa zazwyczaj w takich wypadkach, poszerzenie odbyło się kosztem zabudowy. Padło na wschodnią pierzeję - zostały wyburzone frontowe kamienice, stojące w ciągu między ul. Zieloną i Ogrodową. Pozostały po nich otwarte podwórka, otoczone szpetnymi oficynami, których obszarpane boki z dnia na dzień zostały frontami, stały się twarzą tej części miasta. Plany odtworzenia zabudowy powstały dość szybko. Józef Niewiadomski, były prezydent miasta, wspomina, że stosowne dokumenty były już opracowane w latach siedemdziesiątych, jednak do realizacji zapisów w nich zawartych już nie doszło. Powstał w tym czasie bodajże tylko jeden budynek, ale dość głęboko cofnięty względem ulicy. Zmienił się ustrój, minęło kolejnych 20 lat, a Zachodnia wciąż straszy swą wyszczerbioną szczęką. Wprawdzie o potrzebie odbudowy ulicy mówi się nieustannie, ale dotąd były to puste deklaracje. Dlaczego?

Marek Janiak mówił nam na początku roku, że w porozumieniu z miejskim i wojewódzkim konserwatorem zabytków oraz zarządem dróg udało się przyjąć linię zabudowy wschodniej pierzei ulicy Zachodniej. Mówiąc prościej, to linia, gdzie powinien się kończyć chodnik, a zaczynać ściany frontowe domów. Janiak stwierdził przy tym: - Dotąd przez 30 lat ta decyzja nie mogła być podjęta, nie rozumiem dlaczego, dla mnie to absurd.

Znaczenie tej linii jest, jak tłumaczy architekt miasta, kolosalne. Dotąd były bowiem problemy przy zbywaniu nieruchomości czy wydawaniu warunków zabudowy. Ciężko było je sformułować, ponieważ - jak twierdzi Janiak - istniał spór między miastem, zarządem dróg i wojewódzkim konserwatorem zabytków co do tego, gdzie linia ma przebiegać. A jak nie ma granicy, to nie można inwestować...

Cóż dodać, jeśli faktycznie przyczyną problemów była linia, to sytuacja rzeczywiście była absurdalna. W każdym razie nasza linia ma się stać drobną, acz niezbędną częścią planów miejscowych dla tego fragmentu Łodzi. Na razie Biuro Architekta Miasta przygotowało wytyczne, w szczegółach plany ma przygotować Miejska Pracownia Urbanistyczna. Pozostaje trzymać kciuki. I tylko doświadczenia najnowszej historii - bo przecież nie zła wola - każą podchodzić do sprawy z dużą dozą ostrożności. Projektu tej skali nikt w Łodzi po upadku PRL nie zrealizował.