Upadek Bramy Miasta zatrzaskuje Nowe Centrum Łodzi

Spółka LDZ Brama, założona przez łódzkie firmy Atlas i Budomal, zdecydowała się nie wykładać 40 milionów złotych na zakup najdroższej parceli w mieście, na której miała wybudować sztandarową inwestycję Nowego Centrum Łodzi - mimo wygranego przetargu, podpisanej umowy przedwstępnej i poczynionego zaangażowania finansowego. To fatalny sygnał, skierowany do rynku nieruchomości, a zarazem być może wyraz mizerii, która na łódzkim rynku panuje od lat.

Nastroje w magistracie są podłe i nie chodzi tylko o wymiar polityczno-wyborczy, choć niewątpliwie i ten ma duże znaczenie. Jeśli z otoczenia Hanny Zdanowskiej dobiegają głosy zwątpienia, czy w ogóle jest "życie po Bramie", a pod hasłem Nowe Centrum Łodzi widać jedynie ciemność, to znaczy, że sprawa jest naprawdę poważna, a stawką jest już nie sama brama, lecz los całego NCŁ.

Humorów z pewnością nie poprawia kolejne tąpnięcie na placu budowy kompleksu EC1 Zachód, gdzie na samym finiszu robót doszło do rozstania z wykonawcą. Zapewne będzie potrzebny przetarg do wyłonienia nowego, a nikt nie jest w stanie powiedzieć, o ile opóźni to oddanie inwestycji, zakontraktowanej pierwotnie do 30 września 2012 roku...

Zaś wracając do Bramy - urzędnicy sami przyznają, że psychologiczny wymiar tego niepowodzenia jest dla Łodzi porażający, bo wszystko to wpisuje się w narrację, w myśl której w tym mieście nic nie może się udać. Logika NCŁ była bowiem prosta: miasto inwestuje w działania infrastrukturalne, porządkuje układ przestrzenny i sprawy gruntowe, wystawia działki na sprzedaż, ale Nowe Centrum buduje sektor prywatny. Tymczasem sektor prywatny właśnie oświadczył, że budować nie będzie...

Brama Miasta pojawiła się już w 2007 roku w szkicach Roba Kriera, guru światowej planistyki, ściągniętego do Łodzi przez prezydenta Kropiwnickiego. Wtedy jednak mało kto zwracał na nią uwagę - raz, że była jedynie dalekim od materializacji zamysłem, dwa - pozostawała w cieniu wizji bardziej spektakularnych. Nie do końca dziś potrafimy powiedzieć, czym konkretnie brama w koncepcji Kriera miałaby być. Wiadomo natomiast, że urbanista widział ją w zupełnie innym miejscu niż to, w którym ostatecznie planowano ją wybudować. Krier chciał bramą zamknąć nowe miasto od północy, zwracając ją w stronę parku Moniuszki. To nie spotykało się z akceptacją lokalnego środowiska architektów i urbanistów, argumentujących, że brama odcinałaby NCŁ od starego miasta - i faktycznie, i symbolicznie. Ostatecznie więc bramę odwrócono w kierunku zachodnim, "przenosząc" ją w rejon ulicy Kilińskiego.

W lipcu 2011 roku miasto z hukiem przedstawiło pierwszą wizualizację bramy, która była wówczas futurystycznym monstrum o nie do końca jasnych funkcjach. Jednak nie to było najważniejsze, a nazwisko autora projektu. Hanna Zdanowska, mówiąc kiedyś o Bramie, prosiła, by nie bać się wielkich słów. Bo są takie chwile w historii, gdy tylko za ich pomocą można opisać rzeczywistość. Takim symbolicznym, przełomowym dla dziejów Łodzi miała być budowa Bramy Miasta autorstwa jednego z największych światowych architektów Daniela Libeskinda. Że przesadzała prezydent Zdanowska - to jasne, wszak Brama okazała się ostatecznie jedynie obiektem biurowym, a i magia nazwiska Libeskinda nie robi już takiego wrażenia.

W Polsce cieniem rzuca się nań warszawska inwestycja pod szyldem Złota 44. Niewątpliwie jednak powodzenie Bramy byłoby znaczącym sukcesem w mieście, w którym tak niewiele się udaje, byłoby też pozytywnym komunikatem dla prywatnego kapitału, w którego ręce miasto chce oddać budowę NCŁ. I choć przykro to mówić, byłaby też Brama ostatnią deską ratunku dla NCŁ, nagrodą pocieszenia na otarcie łez dla wszystkich, którzy nie mogli odżałować rezygnacji z budowy Specjalnej Strefy Sztuki czy centrum Camerimage. Wystawiony przez Zdanowską zawodnik wagi ciężkiej Daniel Libeskind miał zaś kompensować żal po utracie innego giganta - Franka Gehry'ego ze "stajni" Jerzego Kropiwnickiego.

Dziś na horyzoncie jawi nam się pustka. Hanna Zdanowska zapowiada ponowne wystawienie na sprzedaż gruntu pod Bramę Miasta. Możliwe, że cena znów będzie wynosić 40 milionów złotych (bo tak zapisali w uchwale radni), możliwe, że planowana funkcja będzie identyczna. Ale nic dziś nie wskazuje na to, by w Łodzi mogła jeszcze powstać brama Libeskinda. Powód: miasto nie ma projektu. Ten pozostaje w rękach niedoszłego inwestora, czyli spółki LDZ. Wcześniej mówiono, że to Andrzej Walczak, współzałożyciel Atlasa, na własną rękę ściągnął słynnego architekta do Łodzi i spekulowano, że to on mógłby być właścicielem projektu Libeskinda.

W niczym to jednak nie zmienia kluczowego w tej sprawie pytania: dlaczego spółka LDZ zrezygnowała z transakcji? Przedsiębiorcy zgodnie milczą, a taka polityka komunikacyjna rodzi falę spekulacji na temat tego, co się stało. I są to spekulacje natury nie tylko biznesowej, ale i politycznej, tym bardziej frapujące, jeśli przypomnimy sobie, że Hanna Zdanowska swego czasu mianowała Andrzeja Walczaka swym doradcą i dotąd ta dwójka uchodziła za zgodnych partnerów.

Nie wiadomo, czy wskutek szoku poznawczego, czy też na podstawie wiedzy tajemnej magistrat (ustami Marka Cieślaka) znajduje dla zaistniałej sytuacji wyjaśnienie czysto polityczne. Otóż winny jest Łukasz Magin i jego klub radnych miejskich Łódź 2020, złożony z renegatów z PO. Cieślak przekonuje, że atmosfera podejrzliwości i politykierstwa, wytworzona przez Magina, nie sprzyja inwestycjom, że nie można wciąż straszyć łodzian i snuć negatywnych wizji.

Sam jednak w całej rozciągłości mówi o utracie szansy na sprzedaż wartego 40 mln zł gruntu, na realizację wartego 200 mln zł budynku autorstwa Libeskinda, w którym miało się znaleźć trzy tysiące miejsc pracy. Nie mówiąc już o stratach wizerunkowych dla miasta. Bijąc w Magina, magistrat chętnie podkreśla rozmiar klęski, która spadła na miasto. Można się tylko domyślać, że gdyby słowa te wypowiadał ktoś z opozycji lub mediów, usłyszałby od prezydent Zdanowskiej, iż nie kocha Łodzi...

Ciężko powiedzieć, czy urzędnicy faktycznie wierzą w taką interpretację, choć niektórzy podkreślają, że nie byłoby niczym dziwnym, gdyby inwestor wycofał się właśnie z powodu fatalnej atmosfery wokół inwestycji. Wszak interesy najlepiej prowadzi się po cichu, a nie pod ostrzałem radnych, w ogniu krytyki mediów, pod okiem kontrolerów NIK, zwłaszcza kiedy prezesa Izby ciężko podejrzewać o autentyczną apolityczność. - Nikt, kto wykłada 250 milionów, nie chciałby być elementem jakiejś rozgrywki politycznej - mówią w magistracie.

A wywołany do tablicy Magin (kojarzony z prezesem Kwiatkowskim) przekonuje, że to wszystko bzdura i od Hanny Zdanowskiej domaga się, aby podpisała dziś akt notarialny z inwestorem...

Na wątek polityczny zwraca też uwagę ekspert rynku nieruchomości Tomasz Błeszyński. Jego zdaniem inwestor mógł się wystraszyć kłopotów, które nękają rządzącą w kraju i Łodzi Platformę, która to Platforma jest gwarantem ciągłości inwestycji w sytuacji, gdy dla Nowego Centrum Łodzi wciąż nie został uchwalony plan miejscowy. Kto wie, co by było, gdyby jesienią PO przegrała wybory samorządowe w Łodzi.

Nawiasem mówiąc, cena za grunt pod Bramę Miasta została ustalona na 40 milionów złotych, a więc przeszło dwa razy więcej niż wycena rzeczoznawcy, właśnie ze względu na plan, który w niedalekiej przyszłości miałby objąć NCŁ, przyczyniając się do wzrostu wartości działek w tym rejonie. Ale plan nie został uchwalony, a wobec obiekcji radnych opozycji magistraccy urzędnicy zaczęli przebąkiwać, że pod głosowanie dokument mógłby trafić dopiero w grudniu, po wyborach samorządowych, w korzystniejszym dla PO układzie. Tyle że coraz mniej jest pewne, że ten układ dla Platformy będzie wygodniejszy. Tak czy inaczej, doszło do kuriozalnej sytuacji, w której przedsiębiorcy zadeklarowali kupno gruntu po cenie przyszłej (domniemanej), a nie aktualnej. Doprawdy rzadko spotykane zjawisko.

Nie można oczywiście wykluczyć, że decyzja LDZ o rezygnacji z budowy Bramy ma podłoże czysto ekonomiczne, może faktycznie ktoś doszedł do wniosku, że inwestycja się nie kalkuluje. Pytanie tylko, czy w tak poważnej firmie jak Atlas czynnik ten nie zostałby właściwie oszacowany przed przystąpieniem do przetargu?

A może wyjaśnienie jest jeszcze bardziej banalne? Nieoficjalnie, acz powszechnie mówiono, że LDZ wybuduje Bramę pod konkretnego najemcę - mBank, który to w dodatku będzie płacić warszawskie stawki najmu, zapewniając inwestorowi bezpieczny zwrot nakładów. Bank nie potwierdzał, ale też specjalnie nie przeczył, a teraz nabrał wody w usta. Rzecznik tej instytucji mówi, że sprawy nie komentuje, zdawkowo też dodaje, że założenie, iż mBank ma w ogóle coś wspólnego z instytucją jest zbyt daleko idącym uproszczeniem... W każdym razie niewykluczone, że coś w tej układance nie zagrało, a główny inwestor postanowił nie pchać się w przedsięwzięcie, nie mając na starcie gwarancji najmu większości powierzchni.

W czwartek pojawiły się też spekulacje, że potencjalny najemca, abstrahując od tego, kto miałby nim być, mógł dogadać się tylko z jednym z udziałowców spółki LDZ co do realizacji inwestycji w innej lokalizacji. Takiej informacji nie udało się jednak potwierdzić.

Niestety, tak długo, jak zainteresowane strony będą milczeć, skazani będziemy na takie mniej bądź bardziej prawdopodobne spekulacje. Pewne jest natomiast jedno: fiasko tej transakcji będzie zauważone przez rynek nieruchomości i choć nie musi, może się na nim odbić. A i bez tego jest ten rynek płytki. Łódź biurowa, którą wielu entuzjastów próbowało powołać do życia, jest tylko marketingowym mitem. Trzecie co liczby ludności miasto w Polsce jest dopiero siódmym rynkiem biurowym w kraju.

Z wyliczeń agencji Jones Lang LaSalle, która przez wielu inwestorów traktowana jest jak wyrocznia, wynika, że na koniec 2013 roku Łódź oferowała jedynie 267 tysięcy metrów kwadratowych powierzchni biurowych. W Krakowie, mieście o porównywalnej liczbie mieszkańców, zasoby wynosiły 578 tys. mkw., a w mniejszym Wrocławiu - 535 tysięcy. Gdy w 2013 roku w stolicy powstało 300 tysięcy mkw. nowych powierzchni, w Łodzi przybyło ich 18 tysięcy, z czego prawie 15 przypadało na jedną inwestycję. Analitycy JLLS przyznają też, że popyt na biura był mniejszy niż w pozostałych polskich metropoliach. Warto pamiętać o twardych faktach, nim do wszelkich niepowodzeń dopisze się klucz polityczny. Co nie zmienia faktu, że Bramy naprawdę szkoda...