Wirtualne miasto Łódź pozdrawia Nowe Centrum Łodzi [GALERIA]

Mieszkań ma być 655. Budynków - 20. Do tego praca dla ośmiu tysięcy osób, 78 tysięcy metrów kwadratowych przestrzeni biurowej, 12,65 hektara całkowitej powierzchni terenu. Świetlaną przyszłość terenów ponad nowym łódzkim dworcem i w jego sąsiedztwie opisano nader precyzyjnie. Jeśli jednak dziś mielibyśmy się co do tych liczb zakładać, najbezpieczniej byłoby postawić na ostatnią. To akurat wiadomo. Tyle liczy sobie teren, który ma zostać udostępniony inwestorom. Co inwestorzy z nim zrobią, kiedy zrobią i czy w ogóle zrobią, to już takie pewne nie jest.

Władze miasta przedstawiły właśnie wizualizacje zabudowy Nowego Centrum Łodzi, a właściwie pierwszej z jego części, znajdującej się na terenach dawnej Specjalnej Strefy Kultury. Nie ma się jednak co przyzwyczajać do myśli, że tak właśnie NCŁ będzie wyglądać. Wizualizacje są bowiem tylko koncepcją, stworzoną pod nadzorem architekta miasta. Prezentacji tej wizji przyświecała idea ukazania maksymalnej kubatury, którą można uzyskać na podstawie przyjętego właśnie planu miejscowego. Upraszczając: można rzec, że to architektura przykładowa.

Założono, że liczący ponad 12 ha teren zostanie zabudowany w ciągu pięciu - siedmiu lat. Blisko połowę tego obszaru ma komercjalizować kolej. Na wizualizacji łatwo wyodrębnić część "kolejową" - to masywny budynek, nakrywający sylwetkę dworca. Jeśli chodzi o pozostałą część, to hektar jest przeznaczony pod Bramę Miasta, zaś pozostałych sześć hektarów pod mniej sprecyzowane przedsięwzięcia. Czy całość uda się zamknąć w granicach roku 2020, może 2022? Areał nie jest wielki, a teren sam w sobie jest atrakcyjny, tego typu pytania powinny więc być czysto retoryczne. Ale na wszystko trzeba nałożyć łódzką kalkę. Niestety, aktualne obserwacje z rynku nieruchomości, a także garść historii najnowszej każą rzucić cień wątpliwości i na to wyzwanie.

Agencja Jones Lang LaSalle, dla wielu uchodząca za wyrocznię, podaje, że w 2014 roku Łódź była świadkiem rekordowej w historii miasta transakcji najmu powierzchni biurowych. Chodzi o 21 tysięcy mkw., wynajętych przez Infosys od firmy Skanska. Ale aż 18 tysięcy metrów Infosys wynajmował już wcześniej, a teraz po prostu podpisano nową umowę. Realnie powierzchnia najmu wzrosła o 3 tysiące mkw.

Jednocześnie Jones Lang LaSalle podaje, że jedyną inwestycją biurową, ukończoną w 2014 roku w Łodzi, była Synergia II budynek C. Wprawdzie na koniec III kwartału 2014 roku liczba biurowych pustostanów spadła z 13,5 do 8,6 proc., ale główną tego przyczyną, w ocenie analityków, była niska aktywność deweloperska. Podsumowując: Łódź, trzecie co do wielkości miasto Polski, pozostaje dopiero siódmym rynkiem biurowym w kraju.

Deweloperzy nieco śmielej poczynają sobie, jeśli chodzi o inwestycje mieszkaniowe, choć w tym przypadku eksperci rynku nieruchomości zadają sobie pytanie - właściwie po co? Obliczono, że w aglomeracji łódzkiej do kupienia jest 2,7 tys. mieszkań deweloperskich. Czekają na nabywców, mimo wciąż ogromnego - jak to mówiono za PRL - głodu mieszkań. Mimo iż Łódź ma najkorzystniejszą z dużych miast relację cen do zarobków (nawet jeśli zarobki same w sobie są mikre).

CZYTAJ DALEJ NA NASTĘPNEJ STRONIE

Od lat mówi się, że w Łodzi nie ma terenów inwestycyjnych, ale to stwierdzenie jest prawdziwe tylko w przypadku branży produkcyjnej i to tej wielkopowierzchniowej. Jeśli jednak chodzi o budownictwo biurowe lub mieszkaniowe, ciężko powiedzieć, żeby inwestorzy o ziemię się zabijali. Jest wręcz przeciwnie, można powiedzieć, że ziemia leży odłogiem. Tu 3 hektary, tu 10, tam 11, żeby tylko wspomnieć tereny po wyburzonych lata temu zakładach Norbelana, Polmerino czy Eskimo. Magistrat bezskutecznie organizuje przetargi na atrakcyjny ponoć kąsek, jakim ma być działka u zbiegu ulic Zachodniej i Ogrodowej, a do rangi symbolu urasta już nieudana transakcja sprzedaży działki pod Bramę Miasta. Oczywiście sprawa Bramy od początku wydawała się dziwna, bo do dziś ciężko pojąć przyczyny, dla których łódzki inwestor planował wydać na działkę 40 mln zł, choć była ona warta przynajmniej dwa razy mniej. Niemniej, po wycofaniu się z transakcji, na rynek trafił sygnał: w Łodzi znów nie wyszło. Dlatego z takim napięciem szykowany jest drugi przetarg na tę nieruchomość - z nieoficjalnych przecieków wiadomo, że władze Łodzi nie popełnią drugi raz tego samego błędu i zaoferują ziemię taniej, w przedziale 17 - 25 mln zł. Jeśli przyjąć, że ekonomia bazuje na psychologii, powodzenie bądź klęska tej transakcji mogą mieć kolosalne znaczenie dla planu zagospodarowania pozostałych powierzchni NCŁ. Warto nadmienić w tym miejscu, że Brama, jeśli powstanie, nie będzie już tą samą bramą, którą znamy z wizualizacji Daniela Libeskinda - tę koncepcję posiada niedoszły inwestor.

10 lat temu na łamach "DŁ" popełniliśmy utrzymany w prześmiewczej poetyce tekst, zapowiadający budowę wielkiego portu rzecznego na Nerze, ze szczegółowym opisem planowanej liczby odprawianych pasażerów i wszelkich innych możliwych parametrów. Port oczywiście powstał wyłącznie w naszych głowach - nie potrafiliśmy jednak zatrzymać tej myśli dla siebie, wobec zalewu informacji o kolejnych inwestycjach, które odmienią oblicze tej ziemi, a które dziwnym trafem nie powstały do dziś. Łódź ma wyjątkowego pecha do takich przedsięwzięć. Dekadę temu królowało bodaj lotnisko międzykontynentalne między Łodzią i Warszawą. Chwilę później przyszedł boom na rynku nieruchomości, który co prawda był krótkotrwały i zamknął się w latach 2006 - 2008, ale cośmy się wtedy nasłuchali i naoglądali, tego nie odbierze nam nikt. Z publikowanych wtedy wizualizacji można byłoby zbudować okazałe city. Tyle, że wirtualne, jak się szybko okazało.

Tuż przed nastaniem kryzysu w 2008 roku każdy chciał być jak Leszek Czarnecki, miliarder, który wtedy we Wrocławiu startował ze swoim SkyTower. Więc namnożyło się i w Łodzi szklanych wież o światowych nazwach i nie mniej światowych wymiarach. Manhattan Higher przy Piotrkowskiej miał się piąć 120 metrów wzwyż i dominować nad śródmieściem. Projekt zarzucono z braku chętnych za zakup mieszkań, a kryzys przyniósł alibi. Historia budowy hotelu Hilton przy Piotrkowskiej 157 liczy już osiem lat i choć zaczęła się efektownie od rekordowej transakcji zakupu działki za 18 mln zł, to szybko przerodziła się w sądową batalię miasta z inwestorem. A finału możemy spodziewać się najwcześniej za dwa lata i nie w planowanym pierwotnie kształcie.

A czy ktoś jeszcze pamięta takie inwestycje, jak Zielona Office (120 metrów), Park Tower (200 metrów), nienazwany wieżowiec w kształcie nogawek spodni przy ulicy Kopcińskiego, szklane wieże Kuryłowicza na terenach dawnego Unionteksu? O niebyłych inwestycjach kulturalnych w NCŁ nie wspominając. Wymieniać można długo. Każda z tych inwestycji padła albo została zawieszona z nieco innego powodu, wszystkie łączy jedno: stanowiły kolejne cegły wirtualnego miasta. Trochę tych cegieł było za dużo w naszej historii, by ze spokojem patrzeć na najnowsze plany, dotyczące NCŁ.