Zagęszczać centrum, czy nie zagęszczać. Oto pytanie dla urbanistów z Łodzi

W jakim kierunku powinna podążać urbanizacja Łodzi? To jedno z ważniejszych pytań, jakie wkrótce zostanie postawione miejskim radnym. Ich zadaniem będzie odpowiedzieć, czy Łódź powinna zagęszczać centrum miasta, czy otwierać nowe tereny inwestycyjne na osiedlach lub przedmieściach. Łódzcy urbaniści upraszczają to zagadnienie do pytań: Gdzie nowe mieszkania? Gdzie nowe ulice? Prace nad projektem studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Łodzi wchodzą w decydującą fazę. W tym tygodniu odbyły się trzy spotkania z mieszkańcami, podczas których urbaniści prezentowali scenariusze rozwoju przestrzennego miasta.

Miejska Pracownia Urbanistyczna zakończyła prace analityczne z końcem ubiegłego roku. Obecnie przyszedł czas na prace planistyczne. MPU przygotowała trzy scenariusze dla miasta. Pierwszy zakłada zagęszczanie śródmieścia. W centrum miałyby lokować się inwestycje, zaś poza jego obrębem tereny inwestycyjne zostałyby ograniczone. Drugi wariant zakłada, że zabudowa śródmieścia nie będzie aż tak gęsta, zaś poza strefą wielkomiejską otwarte zostaną tereny pod zabudowę mieszkaniową. Trzeci wariant to przeniesienie terenów inwestycyjnych daleko poza centrum miasta. Urbaniści przygotowali też tzw. czarny scenariusz, czyli tzw. swobodną urbanizację. W tym wariancie to nie urbaniści, tylko rynek decydowałby, gdzie budować. Radnym przedstawione zostaną pierwsze trzy warianty, ponieważ czwarty jest całkowicie sprzeczny ze strategią rozwoju Łodzi przygotowaną przez architekta miasta.

A ta mówi, że Łódź ma być zwarta, bez otwierania nowych terenów inwestycyjnych. Strategia nakazuje planowanie przestrzenne w taki sposób, aby wspierać rewitalizację i przeciągać do centrum ludzi i inwestycje.

Rada Miejska w Łodzi będzie przyglądała się scenariuszom urbanistycznym na początku lipca, na ostatniej sesji przed wakacjami. Jej zadaniem będzie wybranie jednego z tych wariantów, aby planiści mogli pójść dalej ze swoją pracą. Uchwała kierunkowa radnych wskaże kierunek polityki przestrzennej miasta, co pozwoli na dalsze, szczegółowe prace nad projektem studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Łodzi. Na początku przyszłego roku projekt zostanie wyłożony, a łodzianie będą mogli składać do niego uwagi. Wtedy odbędzie się dyskusja publiczna nad przyjętymi rozwiązaniami. Rada Miejska będzie uchwalała studium za rok.

Studium jest jednym z ważniejszych dokumentów miejskich. Określa, w jaki sposób ma być zagospodarowana przestrzeń Łodzi. W studium są zapisy, jakie tereny chronić przed zabudową, gdzie można inwestować, jaki charakter będą miały największe skupiska miejsc pracy i gdzie zostaną zlokalizowane, gdzie powstaną drogi i w jaki sposób będzie rozwijał się układ komunikacyjny miasta. Studium jest podstawą do tworzenia planów miejscowych, które uszczegóławiają zapisy studium. Na podstawie planów miejscowych urzędnicy mogą nam wydać zgodę lub zakazać postawienia domu w wybranym miejscu. Plan mówi, gdzie może powstać park, a gdzie droga.

Urbaniści wzięli pod uwagę czynniki demograficzne. Wiadomo, że Łódź się wyludnia i starzeje. Poprzednie projekty rozwoju miasta zakładały, że miasto będzie rosło. Dokumenty urbanistyczne były tworzone dla milionowego miasta. MPU przygotowała warianty rozwoju urbanistycznego dla Łodzi, w której mieszka 650 tys. osób, a miasto będzie dalej się wyludniać.

Kolejnym ważnym elementem wziętym pod uwagę przez urbanistów była rewitalizacja śródmieścia. MPU obliczyła, że koszt rewitalizacji obszarowej wyniesie blisko 15 mld zł, a na razie Łódź ma obiecane na ten cel 2,5 mld zł. To pokazuje, jak wielka jest skala tego przedsięwzięcia. Rewitalizacja będzie prowadzona w dwóch strefach. Strefa A to tzw. Rdzeń Strefy Wielkomiejskiej. Jest to teren ograniczony ulicami Mickiewicza, Piłsudskiego, Targową, Sterlinga, Północną, Wojska Polskiego, Ogrodową i Żeromskiego.

Urbaniści oszacowali, że koszt rewitalizacji tego terenu wyniesie 10,3 mld zł. Po stronie miejskiej wydatki sięgną 4,6 mld zł, zaś podmioty prywatne będą musiały wydać 5,7 mld zł. Rewitalizacja strefy B, czyli terenów w Strefie Wielkomiejskiej poza rdzeniem, ma kosztować 4,6 mld zł. Po stronie miejskiej 2,2 mld zł, a prywatnej 2,4 mld zł. To istotne wyliczenia, ponieważ oznacza to, że miasto może mieć kłopot ze znalezieniem pieniędzy na rozwój przedmieść i osiedli. A to z kolei oznacza, że obecna strategia miasta podążą w kierunku wariantu A przygotowanego dla projektu studium.

Wariant A zakłada zagęszczanie miasta, czyli zabudowanie każdej wolnej przestrzeni, jaka pozostała. Ten scenariusz zakłada, że oprócz odnowionych kamienic zaplombowane zostaną pierzeje ulic i placów. Zagospodarowane mają być przestrzenie pofabryczne. W centrum powstaną nowe osiedla mieszkaniowe, zaś poza obrębem śródmieścia mocno ograniczone zostaną tereny inwestycyjne. Priorytetem będzie poruszanie się komunikacją miejską. Jak zauważył jeden z uczestników spotkania z urbanistami, zagęszczenie centrum oznaczać będzie korki. Wskazał, że na Pomorskiej od pl. Wolności do Wschodniej będzie rewitalizowanych 7 kamienic.

W każdej średnio po 14 mieszkań. Jeśli każda rodzina będzie miała po dwa samochody i wszyscy będą wyjeżdżać rano, żeby zdążyć do pracy na godz. 8, to nagle o tej samej porze na jednej ulicy pojawi się dwieście aut. Dlatego wariant A zakłada, że łodzianie będą przemieszczać się po centrum komunikacją miejską. Wariant zakłada, że wjazd do centrum będzie ograniczony dla osób, które nie mieszkają w śródmieściu.

Zagęszczenie centrum oznacza nie tylko większy ruch, ale również większy hałas. A to oznacza, że część mieszkańców ucieknie ze śródmieścia. Problemy będą mieli również inwestorzy. Jeśli nie znajdą odpowiednio dużej przestrzeni, to poszukają terenów inwestycyjnych w innym mieście. Jest jeszcze jeden problem, natury demograficznej. Po co zagęszczać centrum, skoro miasto się wyludnia. Jeśli większość łodzian przeniesie się do śródmieścia, to przedmieścia staną się ogromnymi pustyniami.

Zyski związane z tym wariantem to koncentracja miejskich wydatków w obszarze centrum. To brak konieczności budowy nowych dróg i infrastruktury. To jednak budzi obawy, że strumień pieniędzy trafi do śródmieścia, a mieszkańcy przedmieść nie doczekają się nowych dróg, kanalizacji lub wodociągu.

Wariant B jest czymś pośrednim między wariantami A i C. Zakłada zagęszczanie centrum, ale nie radykalne i nie na siłę. To wariant, który umożliwia otwieranie nowych terenów inwestycyjnych, jeśli obecne się wyczerpią. To również możliwość lokowania inwestycji przemysłowych poza śródmieściem. Ryzyko to wydatki, jakie miasto będzie musiało ponieść, aby uzbroić nowe tereny inwestycyjne w media i drogi. Część pieniędzy z puli na rewitalizację śródmieścia trzeba będzie przesunąć na budowę infrastruktury urbanizowanych terenów. W tym scenariuszu również priorytetem ma być komunikacja miejska, ale będzie musiała zwiększyć obszar, jaki ma obsługiwać. A to oznacza, że komunikacja miejska może być droższa.

Zyski dla mieszkańców będą takie, że będą mogli budować domy na obrzeżach miasta. Pozwoli to uzyskać bardzo różnorodną ofertę mieszkaniową w skali miasta. Centrum nie będzie zakorkowane, ruch i hałas stałyby się mniej uciążliwe, niż w wariancie A.
Wariant C zakłada, że przedmieścia będą się rozrastały. Ten scenariusz zezwala na budowę nowych osiedli mieszkaniowych poza centrum, na nowych terenach, które nie były wcześniej zurbanizowane. To oznacza konieczność budowy dróg dojazdowych i infrastruktury.

A to oznacza, że miejsca pracy i zamieszkania mogą być znacznie oddalone od siebie. Z tego powodu komunikacja miejska przestanie być priorytetem. Przewagę zyska transport indywidualny. Jeśli miasto zezwoli na budowę na terenach, gdzie obecnie są łąki i pola, to musi liczyć się z tym, że mieszkańcy zażądają, aby wybudować im drogi, ale też zaczną pragnąć nowych szkół i przychodni na nowo otwartych przestrzeniach. Będą też chcieli, aby do tych terenów dojeżdżała komunikacja miejska.

Taka swoboda inwestycyjna może drogo kosztować miasto. Urbaniści przestrzegają, że w tym wariancie możemy stracić efekty rewitalizacji, bo inwestycje będą rozproszone. Trudno będzie chronić tereny cenne przyrodniczo i krajobrazowo.
Ostatni scenariusz został przygotowany przez urbanistów tylko po to, żeby pokazać efekty swobodnej urbanizacji. W tym wariancie każdy, kto poprosi urząd o warunki zabudowy na dowolnym terenie, to taką zgodę otrzyma. Zgodnie z tym wariantem tylko Las Łagiewnicki i istniejące parki i zieleńce byłby chronione. Pozostały teren byłby przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową lub przemysłową.
Łodzianie, którzy uczestniczyli w spotkaniach z urbanistami, zastanawiali się, jaki wariant poprą radni. Zwrócili uwagę, że większość radnych mieszka poza centrum i nie musi im zależeć na zagęszczaniu śródmieścia. Mieszkańcy zwracali uwagę na to, że radni są na ogół majętni i chętnie zainwestowaliby na obrzeżach miasta, więc mogą skłaniać się ku wariantowi C. Z drugiej strony radni przyjmowali strategię rozwoju miasta, w której zakładano rozwój strefy wielkomiejskiej, czyli wariantu A.

Decyzja radnych o wyborze wariantu dla rozwoju przestrzennego miasta nie będzie ostateczna. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego można zmieniać. Kraje anglosaskie aktualizują studium co 6 lat. Urbaniści przekonują, że łódzki dokument też może być odświeżany, gdy tylko pojawi się taka potrzeba.