Flip i boom, czyli jak naprawdę zarabia się na nieruchomościach w Toruniu

Dlaczego upieracie się, żeby nie publikować nazwisk?

Kamil: - Dlatego, że nieruchomości to jest faktycznie biznes, na którym można zarobić. Ale nie ma nic za darmo. Jeśli chcesz zarabiać, musisz ładować się co rusz w różne problemy. Nie potrzeba mi więcej problemów.
Paweł: - Weźmy przykład pierwszy z brzegu. Według najnowszego orzeczenia Sądu Najwyższego posiadanie kilku mieszkań i wynajem ich nie jest działalnością gospodarczą. Problem w tym, że każdy urząd może inaczej zinterpretować „kilka”. Niektóre jako 3, inne – 6. Przepisy mówią też, że jeśli poczyniłeś nakłady, żeby przekwalifikować i uzbroić działki pod budowę, to powinieneś już sprzedać je z VAT-em. Większość ludzi oczywiście tego nie robi. Ale to nie koniec – wywiesiłeś baner o sprzedaży działki? Według skarbówki – zachowałeś się jak przedsiębiorca. Państwo zadbało, abyś cały czas chodził po kruchym lodzie.

Czy nieruchomości to nadal dobra lokata?

Kamil: - To zależy. Jeśli kilka lat temu kupiłeś kawalerkę po 5 tys. za metr i wynajmujesz ją za 1100 zł, to nadal masz całkiem niezłą stopę zwrotu. Jeśli dziś kupiłeś tę samą kawalerkę dwa razy drożej, to ten zwrot jest dyskusyjny. Ale oczywiście ochronisz w ten sposób kapitał, bo nie da się wykluczyć, że kawalerka, która dziś kosztuje 250 tys. za 2-3 lata nie podskoczy do 350 tys. (zwłaszcza jeśli najniższa krajowa wzrośnie do 3 tys.). A wówczas za 350 tys. kupisz tyle samo, co dziś za 250 tys. Oczywiście warunkiem jest to, że nie kupiłeś mieszkania z kredytem na styk. Bo, gdy stopy procentowe wystrzelą w górę, będzie mnóstwo tragedii. Będziemy też widzieć wiele niewykończonych domów, bo przez wzrosty cen nie wystarczy pieniędzy na dokończenie. Ludzie dostali pół miliona kredytu w grudniu, a dziś mają już zupełnie inne cenniki w hurtowniach.

Ile mieszkań trzeba mieć, żeby żyć z wynajmu?

Paweł: - Minimum cztery. Czyli musisz wydać ponad milion. Wówczas z wynajmu wychodzi ci mniej więcej średnia krajowa.
Kamil: - Ale nie musisz lokować w mieszkania. Znacznie lepszym biznesem są garaże. Kiedy zaczynałem przed laty kupować garaże, wszyscy się ze mnie śmiali. A wówczas garaż kosztował 15-20 tys. i dawał 200 zł zysku z wynajmu. A mieszkanie o wartości 220 tys., dawało 1200 zł. Za 220 tys. mogłem kupić 9 garaży, które dałyby mi 1800 zł miesięcznie. A z garażami nie masz takiego problemu, że ktoś nie płaci albo nie chce się wyprowadzić. Na garaże masz tylu chętnych, że możesz robić konkurs piękności. Na niektóre mam w telefonie 6 chętnych, którzy czekają w kolejce. Kiedy podnosiłem stawkę za wynajem garażu, pierwszego sms-a dostałem po kilkudziesięciu sekundach: „jeśli ktoś zrezygnuje, jestem chętny na drugi”. Z garażem nie masz też roboty – jeśli raz go wyremontujesz, następnym razem wracasz do niego za 10 lat. Ale dziś jest już znacznie trudniej, bo garaż kosztuje 40-45 tys., w lepszych lokalizacjach 60 tys., a w najlepszym miejscu, przy Gałczyńskiego, naprzeciw cmentarza, gdzie można zrobić sobie z niego stragan – 70 tys.
Paweł: - Nie wszystkie garaże są wynajmowane na samochody. Wiele z nich służy jako magazynki. Jeśli masz małą firmę budowlaną i nie masz gdzie przechowywać rusztowań? Musisz przechować gdzieś sprzęt nurkowy? Garaż to jest 20 metrów magazynu za góra 400 złotych.

Kamil: - Dlatego w pewnym momencie pozbyłem się mieszkań. Miałem kilka, które wynajmowałem studentom 8-9 miesięcy w roku. Niby fajny interes – 1100 zł od mieszkania, ale spróbuj przeliczyć. Co najmniej przez 3 miesiące masz pusty przebieg, więc dopłacasz 350 zł czynszu. Teraz odejmij 8 proc. podatku oraz koszt niezbędnych napraw i remontów. A więc zamrażasz w mieszkaniu 220 tys. a masz z tego 7 tys. na rok. Do tego musisz chodzić, kontrolować, robić przelewy. Średni biznes. Dlatego wszedłem we flipy.

Nie wszyscy wiedzą czym są flipy.

Kamil: - Obrót mieszkaniami. Zakup – remont – sprzedaż. Zrobiłem takich transakcji około 50. Nie powiem, dało się zarobić. Ale kilka lat temu sprawa stała się bardzo modna w całej Polsce za sprawą różnych youtuberów. Sporo ludzi zaczęło z tego żyć. Problem w tym, że dziś na rynku nieruchomości znalezienie taniej ruiny do remontu graniczy z cudem. Przy Kaszowniku pojawiło się ostatnio 36-metrowe mieszkanie do generalnego remontu po 9 tys. zł za metr. Wszyscy już oszaleli. To już lepiej kupić nowe u dewelopera. A ci nauczyciele z YouTube’a zarobili pieniądze, kiedy było można zarobić, a dziś żyją z odcinania kuponów i szkoleń. Traktują też tych swoich słuchaczy jako bazę klientów. Bo niedoświadczonym można opchnąć na przykład mieszkania w starej kamienicy. Kamienica kamienicy nierówna, ale są takie, w których jesteś w stanie utopić cały zysk.

Paweł: - Żeby od czasu do czasu trafić na „złoty strzał”, musisz mieć wszędzie kontakty: z patologią, alkoholikami, listonoszami, odczytującymi liczniki, gazownikami… Bo ilu znasz ludzi na Rubinkowie? A jak znasz listonoszy czy ludzi odczytujących liczniki, to jakbyś znał pół osiedla. Wiesz kto zmarł, kto ma problemy z utrzymaniem mieszkania, kto chce się wynieść z miasta. To jest klucz do sukcesu. Jeśli pojawi się ogłoszenie o sprzedaży mieszkania, na którym potencjalnie możesz zarobić kilkadziesiąt tysięcy, pierwsze telefony zadzwonią w ciągu trzech minut. Bo ludzie korzystają z profesjonalnych programów monitorujących takie okazje. W ciągu kilkunastu minut kilka osób jest już w drodze z gotówką. I wówczas zaczyna się licytacja. Ale na flipie coraz częściej dochodzi do przekrętów – bywa, że fliper z kuchni robi pokój, a kuchenkę przenosi do miejsca bez wentylacji. Pół roku później przychodzi kominiarz i odmawia podpisu.

Kamil: - Flipy się skończyły, bo skończyły się tanie mieszkania, skończyły się okazje na licytacjach. Była niedawno licytacja komornicza starego budynku na ul. św. Wojciecha z działką. Wywoławcza cena: 165 tys. Gdy przyjechałem pod sąd, pomyślałem, że w okolicy musi być jakieś promocyjne szczepienie, bo kłębił się tłum ludzi. Bili się do 560 tys. Ludzie często nie mają pojęcia, że koszt „wyczyszczenia” księgi zadłużonego budynku spada na nich. Kupiłem kiedyś budynek w Nieszawce i za samo wyczyszczenie księgi z zapisów sądowych zapłaciłem 17 tys. zł, bo wykreślenie każdego wpisu kosztuje 100 zł.

Nie wszyscy mają żyłkę do interesów, ale wszyscy chcieliby bezpiecznie lokować pieniądze. Nieruchomości zawsze były uznawane za bezpieczne.

Kamil: - Na pewno nieruchomości są dobrą ochroną kapitału. Idą w górę wraz ze wzrostem pensji. Przelicznik jest mniej więcej zawsze podobny: 4 najniższe krajowe za metr mieszkania. Cztery lata temu za metr deweloperki w Toruniu trzeba było zapłacić 5,7 tys. za metr. Pamiętam jak moi znajomi wówczas stukali się po głowie i mówili, że cena z kosmosu. Dziś cena za metr w małym metrażu to około 10 tys. Pamiętajmy też, że zmieniły się też dochody. 5 lat temu metr mieszkania kosztował około 5 tys, ale najniższa krajowa wynosiła 1680 zł brutto. Obecnie mieszkanie kosztuje 7-8 tys., ale ludzie zarabiają 2,8 tys.

Paweł: - Ale i tak lepszą inwestycji niż ziemia. Niektóre kawałki poszły w górę z 10 tys. do 100 tys. Nic w nieruchomościach nie przyniosło lepszego zwrotu. Cztery lata temu miałem problem, żeby sprzedać ziemię pod Toruniem po 40 zł za metr. Dawałem ogłoszenie i nic. Teraz jeden facet sam mnie znalazł i bez problemu poszło za 75 złotych. Średnio raz w tygodniu mam telefon z pytaniem, czy mam coś do sprzedania, choć nie daję żadnych ogłoszeń.
Kamil: - Dziś wiele zależy od lokalizacji. Dom w Toruniu przeniesiony do Czarnego Błota albo Zamku Bierzgłowskiego traci minimum 100-150 tys. zł. Dom, który stawiam kilka kilometrów od Torunia za 530 tys., w Nieszawce sprzedaję za 730 tys. (bo działka jest 3 km od mostu), na Wrzosach będę wołał około miliona, bo ta dzielnica jest obecnie w cenie, podobnie jak okolice TORPO. Toruń można podzielić na 3 strefy: od Okrężnej do Garbatego Mostka – strefa A – to są najlepsze mieszkania i najlepsze inwestycje. Później – Wschodnia aż do Rubinkowa. Niedoszacowany, ale rosnący jest Podgórz. Nadzieje można wiązać też ze Stawkami, gdzie ludzie szukają tańszych mieszkań.

Paweł: - Ale trzeba działać ostrożnie, bo haczyków jest mnóstwo. Weźmy taki klasyczny numer pośredników. Większość zainteresowanych domami ma zdolność kredytową około 500 tys. Dom, za który chcesz 750 tys. wystawiasz za 650 tys., żeby był widoczny w wyszukiwarkach dla znacznie większej grupy nabywców. Wówczas telefony dzwonią jeden po drugim i mówisz – „ale my już mamy oferty za 680, może pan złożyć swoją ofertę”. Rodziny krążą wokół takiego domu i drapią się po głowach, a ty grasz im na emocjach, pompujesz ich wyobraźnię. A do tego pokazujesz wycenę rzeczoznawcy, według której dom wart jest 800 tys. Część ludzi oczywiście odpadnie, ale pozostaną tacy, którzy staną na rzęsach, wezmą pożyczkę z UMK, zadłużą się u rodziny i kupią.

Na rynku nieruchomości trwa szaleństwo. Kto za to płaci? Skąd są te pieniądze? Z funduszy inwestycyjnych?

Paweł: - Fundusze raczej nie schodzą do takich miast jak Toruń. Ograniczają się do większych metropolii, w których mieszczą się siedziby firm. Taki probierzem dla aglomeracji są – uśmiejesz się – kluby go-go. One lokują się tam, gdzie siedzi spora grupa z nadmiarem gotówki. Jest w Toruniu grupa bardzo majętnych ludzi, którzy lokują w nieruchomości, ale to nadal głównie lokalsi.

Kamil: - Spośród klientów najbardziej cenię sobie lekarzy. Wielu z nich zarabia naprawdę duże pieniądze i mają świetne zdolności kredytowe. Każdy bank wita lekarzy z otwartymi rękami. Na takich klientach rata rzędu 3-5 tys. nie robi większego wrażenia. Oczywiście, oni mogliby dłużej poszukać albo sami budować, ale szkoda im czasu, więc często wolą zapłacić 50-100 tys. więcej i zaoszczędzić ten czas. Odbiją sobie w gabinetach.