Łódź liderem w dawaniu zgody na lex deweloper. Żadne inne duże miasto nie zgadzało się na inwestycje tak często

Wyliczenia przedstawiło stowarzyszenie Łódź Cała Naprzód, którego prezesem jest Kosma Nykiel, bloger, aktywista miejski i urbanista. Wedle statystyk w Łodzi przeszło już trzynaście uchwał Rady Miejskiej ze zgodą na lokalizację inwestycji na prawie specustawy mieszkaniowej, potocznie zwanej lex deweloper, a tylko dwa odrzucono. Inne miasta?

• Warszawa - siedem zatwierdzonych, trzy odrzucone
• Katowice - cztery zatwierdzone, cztery odrzucone
• Kraków - siedem odrzuconych
• Lublin - osiem odrzuconych

Pod statystyką padło znaczące pytanie: "Czy Łódź to najbardziej przyjazne deweloperom miasto w Polsce?". Sama specustawa weszła w życie w 2018 r., przeforsowała ją sejmowa większość PiS, prezydent podpisał. Najprościej tłumacząc: na jej mocy budynki mieszkalne można budować nawet na terenach, które w planach zagospodarowania przestrzennego nie są przeznaczone pod taką funkcję, a wystarczy do tego zgoda radnych.

Pierwszy wniosek lex deweloper Rada Miejska Łodzi uchwalała latem 2021 r. i była to przyspieszona lekcja nauki tego prawa: dla radnych, mieszkańców miasta, dziennikarzy. Varitex, łódzka spółka deweloperska, tereny przy ul. Augustów na Widzewie kupiła od miasta Łódź w 2018 r. Według planu zagospodarowania to teren pod zabudowę usługowo-parkingową. Ale stawiane są tam dwa ośmiopiętrowe bloki na 166 mieszkań.

Radni dali zgodę, choć po burzliwej dyskusji, która podzieliła nawet kluby wewnętrznie. Radni którzy byli za, argumentowali, że ten teren to ugór, a zatem należy się cieszyć, że jest ustawa, która zezwala by na tym ugorze powstały mieszkania. Ci którzy byli przeciw, podnosili głównie brak szacunku do miejscowego planu, uchwalonego przecież przez radnych, a konsekwencji nie liczenie się z własną pracą, a kolejne argumenty to fakt, że deweloper na jednej decyzji tych samych zarobi ciężkie miliony.

Kolejne wnioski lex deweloper w Łodzi głosowano na tak, często bez pytań i dyskusji. Tak było z wnioskiem łódzkiej spółka Revisit Home, która chce zbudować apartamentowiec przy ul. Mielczarskiego 11. w okolicy Manufaktury. Plan zagospodarowania zabraniał nadbudowy lewej oficyny obiektu jako zabytku wpisanego do gminnej ewidencji, ale radni byli za.

Podobnie w przypadku warszawskiego Profbudu, który przy ul. Tramwajowej 7/9 i Lindleya 8 chce zbudować apartamentowiec z minimalnie 315 mieszkaniami, a maksymalnie 335. Inwestycja jest niezgodna z miejscowym planem m.in. z powodu przekroczenia maksymalnej powierzchni zabudowy o blisko 9 proc., jednakże nie ma kolizji ze studium uwarunkowań, co jest istotne. Następne "bezdyskusyjne" wnioski?

JR Shooting Range przy ul. Rzgowskiej 26/28., czyli teren nieistniejącej już Fabryki Wyrobów Bawełnianych W. Stolarow, zajmowany niegdyś m.in. przez tkalnię i skład materiałów. Od pierzei ul. Rzgowskiej zaprojektowano mniejszy, czteropiętrowy budynek, a w głębi działki większy, siedmiokondygnacyjny. Inwestycja nosi nazwę "Ogrody Stolarowa", inwestor przewiduje budowę od 135 do ponad 400 mieszkań.

Z kolei przy ul. Piotrkowskiej 94 spółka Center Hotel planuje wybudowanie w podwórzu apartamentowiec na 120-160 mieszkań. Inwestycja będzie uzupełniona o dwukondygnacyjny parking podziemny, a także nowoczesne zagospodarowanie podwórza, które ma się zamienić w ogólnodostępny pasaż z punkami usługowo-handlowymi w parterze apartamentowca. Inwestycja ta ma także umożliwić przejście między ul. Piotrkowską z nową drogą, która łączy ulice Tuwima i Moniuszki.

Od frontu nr 94 przy ul. Piotrkowskiej stoi dziś biurowiec, który Center Hotel również zamierza zmodernizować, acz w odrębnym projekcie. Bez dyskusji w marcu 2023 r. przeszedł także wniosek spółki Smugowa 2, którą dowodzi syn byłego premiera Marka Belki, na budowę trzech bloków na Bałutach.

A wnioski, które wzbudziły najwięcej wątpliwości, kontrowersji i emocji? Pierwszy to Golden Tower u zbiegu Piłsudskiego i Piotrkowskiej, gdzie inwestorem jest znany milioner Piotr Misztal. Kolejne pomysły biznesmena na zabudowę tej działki i spory z urzędnikami oraz konserwatorem zabytków, mają swą kilkuletnią historię i sporo niespodziewanych zmian akcji. Biznesmen kupił 740 m.kw. w najatrakcyjniejszym fragmencie centrum Łodzi za 3 mln zł w grudniu 2018 r.

Pierwszy projekt kilkukondygnacyjnego hotelu nie zyskał jednak aprobaty konserwatora zabytków, bo działka znajduje się na terenie parku kulturowego. Drugi projekt, tym razem 110-metrowego hotelu, był z kolei sprzeczny z zapisami miejscowego planu zagospodarowania.

Reakcja biznesmena była dość oryginalna, bo na swoim terenie wystawił drewniane sławojki z hasłami uderzającymi w urzędników, a o kontrowersyjnej instalacji rozpisywały się media w całej Polsce, aż w końcu doszło do spotkania inwestora z wiceprezydentem Adamem Pustelnikiem, w do magistratu wpłynął wniosek o zgodę na lokalizację zupełnie nowego projektu w formule lex deweloper, czyli Golden Tower.

Padły ciężkie zarzuty, m.in. ze strony radnych Koalicji Obywatelskiej, że miasto daje się biznesmenowi szantażować, bo Misztal stwierdził, iż jeśli zgody nie uzyska, na działce urządzi chlew z żywymi świniami i nazwiskami urzędników. Z powodu Piotra Misztala kontrowersje dotknęły także projektu spółki OPG, po drugiej stronie al. Piłsudskiego, gdyż biznesmen uznał, że to projekt zbyt podobny do Golden Tower. Uchwała przeszła pozytywnie, ale OPG pod koniec rudnia 2022 r. złożyła kolejny wniosek, już po dżentelmeńsku, acz nieformalnie, zaakceptowany przez Misztala. Ten wniosek na sesję jeszcze nie trafił.

Inne kontrowersyjne wnioski, to te złożone przez Budomal Estate i Prime Lodz 1. Pierwszy dotyczy budowy pięciu apartamentowców przy ul. Maszynowej, na terenie przewidzianym pod zabudowę jednorodzinną. Protestowali mieszkańcy okolicy, a była to też uchwała, o której opozycyjny radny Władysław Skwarka (Niezależni Socjaldemokraci) opowiada, iż wysocy urzędnicy magistratu "łamali" radnych KO, którzy chcieli głosować przeciw.

Faktycznie, uchwała przeszła tylko trzema głosami KO i Nowej Lewicy, a jest to także uchwała, której legalności przygląda się wojewoda łódzki Tobiasz Bocheński, bo jego zdaniem łamie nie tylko ustalenia planu, ale i studium, stąd nie jest wykluczone, że trafi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Drugi projekt - Prime Lodz 1 - zakłada budowę trzech wieżowców przy al. Piłsudskiego 22, przy czym by je postawić, inwestor zburzy otwarty w 2006 r. biurowiec Philipsa. I w tym przypadku protestowali mieszkańcy sąsiednich wspólnot mieszkaniowych, głównie obawiający się zaciemnienia swoich mieszkań, a wieżowce mieszkaniowe staną w miejscu, gdzie plan przewiduje zabudowę biurową. To przy okazji głosowania tego wniosku opozycyjny radny Bartłomiej Dyba-Bojarski (PL 2050), wytknął radnym KO hipokryzję.

- To jest kolejny wniosek lex deweloper, gdy państwo totalnie lekceważycie głos kilkuset mieszkańców w wyrażonych protestach, za to idziecie zgodnie zgodnie z deweloperem - oceniał Dyba-Bojarski. - To jest ulubiona ustawa łódzkiej Platformy Obywatelskiej i Nowej Lewicy, państwo wielokrotnie wyrażaliście sprzeciw wobec ustaw pisowskich, również wobec tej, a za każdym razem jak się tylko da, to ją wykorzystujecie do zrobienia wygody deweloperom. Plan dla tego terenu ma ze trzy lata, na jego podstawie ludzie podejmowali decyzje, czy chcą tam mieszkać, czy nie, a teraz łamiecie założenia planu, co pokazuje, że macie w zerowym poszanowanie 200-300 osób podpisanych pod protestami, wcześniej przekonanych dzięki planowi przestrzennemu, że będą mieli w sąsiedztwie taką, a nie inną zabudowę - dodawał.

Radny Mateusz Walasek (KO) kontrował, że jest świeżo po lekturze książki o patodeweloperce, a autor, ekspert, wcale nie uważa, że to właśnie lex deweloper jest przyczyną patodeweloperki. Radny Marcin Hencz, także z KO, był za, dlatego, że - jak stwierdził - "jest wstydem, że ta pierzeja od 50 lat stoi niezabudowana", zaś radny Bartosz Domaszewicz (KO) Dybie-Bojarskiemu wytknął, iż apartamentowce, których mieszkańcy protestują przeciw zgodzie za budowę wieżowców, wcale nie powstały na podstawie zapisów planu zagospodarowania, a wniosku o warunki zabudowy.

Na tej samej marcowej sesji, w harmonogramie obrad był apel do rządu i parlamentu, przygotowany w klubie Niezależnych Socjaldemokratów, o wycofanie z obrotu prawnego specustawy lex deweloper, jako szkodliwej, burzącej urbanistyczny ład w gminach. Radna Małgorzata Niewiadomska-Cudak określiła ów apel jako "sprawdzam", pewnego rodzaju pytanie, na które odpowiedź pokaże łodzianom, czy miasto należy do nich, czy do deweloperów. Odpowiedź była bardzo symboliczna: apel zdjęto z obrad głosami radnych klubów KO i Nowej Lewicy.

Jak dotąd w Łodzi odrzucono tylko dwa wnioski lex deweloper. Jeden należał do warszawskiej spółki, która na Teofilowie chciała zbudować osiedle bloków. Odmówiono, bo wcześniej uzgodnień dla tej inwestycji odmówił m.in. Zarząd Dróg i Transportu. Inwestor planował obsługę komunikacyjną budowy poprzez ul. Cedry, która jest drogą gruntową i nie jest w stanie sprostać obciążeniom ruchu ciężkich pojazdów.

Na decyzję radnych czekają jeszcze m.in. projekty lex deweloper dotyczących inwestycji mieszkaniowych przy ulicach Jaracza/Wierzbowej, Targowej czy Tymienieckiego. Ten ostatni z racji tego, że dotyczy ingerencji w zabytkową tkankę Księżego Młyna i już budzi sprzeczne emocje wśród urbanistów, architektów i polityków, zapowiada najciekawszą dyskusję.