Polesie i Górna przyciągają deweloperów, coraz więcej mieszkań w Śródmieściu

Czy skończy się mały łódzki boom na rynku nowych mieszkań? Na razie jest chwila zawahania. Wszelkie dane pokazują, że tak dużo nie budowano w mieście od lat, ale w ostatnich dniach deweloperzy zadrżeli na myśl o rządowym programie budowy mieszkań na wynajem, co może się okazać tyleż korzystnym rozwiązaniem dla mieszkańców miast, co i dużym problemem dla wielu przedsiębiorców zarabiających dziś duże pieniądze na deweloperce. Jeśli program zafunkcjonowałby na większą skalę, z pewnością oznaczałoby to znaczący spadek popytu i cen na rynku, dlatego wiele firm musiałoby całkowicie zmienić filozofię działania.

Ale to wszystko pieśń przyszłości. Co do teraźniejszości- firma OPG Property Professionals opublikowała właśnie bardzo szczegółowy raport na temat budownictwa i sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym w Łodzi. Wnioski są niejednoznaczne. Z jednej strony wyraźna zwyżka na rynku, z drugiej wciąż przepaść dzieląca Łódź od innych metropolii. Z jednej strony widmo klęski demograficznej, z drugiej- rysujące się perspektywy na przyszłość.

- Choć w Łodzi wciąż buduje się mniej mieszkań, niż w innych miastach regionalnych, można śmiało powiedzieć, że lokalny rynek znajduje się w fazie stabilnego wzrostu - podsumowuje Andrzej Szczepanik z OPG Property Professionals. Na potwierdzenie tej tezy, w raporcie czytamy, że obecnie w Łodzi sprzedaje się dwa razy więcej mieszkań, niż w 2010 roku, a więc w szczytowym momencie kryzysu trapiącego rynek nieruchomości.

Czytaj:Łódź ma szansę na przejęcie szklarni na Janowie

Mówiąc konkretnie, OPG podaje, że na przełomie 2015 i 16 roku w Łodzi znajdowało się w sprzedaży 1,7 tys. nowych mieszkań, zaś w samym 2015 roku do obrotu wprowadzono 1,2 tys. lokali, z których 1,1 tysiąca znalazło nabywcę. W raporcie znajdują się też nieco niższe dane na ten sam temat, których dostarczył Narodowy Bank Polski. Wg. NBP w 2015 r. w Łodzi sprzedano 875 mieszkań. I jest ta informacja zestawiona z danymi dotyczącymi sprzedaży w innych dużych miastach. A te, cóż, są lekko nieprzystające do łódzkiej rzeczywistości. Warszawa - 13 tysięcy mieszkań. W Krakowie- 6,7 tysiąca nowych mieszkań. W dużo mniejszym Gdańsku było to 5 tysięcy, w Wrocławiu - 4 tysiące, w Poznaniu - 2,5 tysiąca.

Również cenowo różnice miedzy Łodzią a wiodącymi metropoliami są bardzo zauważalne, co musi cieszyć każdego nabywcę, lecz z pewnością nie cieszy budujących i sprzedających. Średnia cena ofertowa 1 metra kwadratowego nowego mieszkania w Łodzi wynosi obecnie 4,8 tys. zł, zaś realna cena transakcyjna to przeciętnie 4,7 tys. zł. Są to i tak kwoty niewyobrażalne dla przeciętnych łodzian, ale trzeba pamiętać, że w Warszawie cena metra kwadratowego przekracza 7 tys. zł, a w Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku i Poznaniu jest to około 6 tys. zł. Co ciekawe, wyższe ceny w tych miastach nie są prostym odbiciem wyższej siły nabywczej mieszkańców - relacja średniej płacy do cen mieszkań i tak jest w Łodzi najkorzystniejsza.

Czytaj:Łódź sprzedaje nieruchomości. Siedmiu chętnych na kupno parkingu po straży pożarnej

W odróżnieniu na przykład od Krakowa, w Łodzi coraz wyraźniejsza staje się różnica między cenami mieszkań nowych i używanych, średnio wynosi ona już około 1500 złotych.

Oczywiście, w obrębie samej Łodzi ceny są zróżnicowane. Uderza wyraźna różnica między Śródmieściem, a pozostałymi dzielnicami. W centrum Łodzi ceny nowych mieszkań wahają się w przedziale od 4,9 do ponad 6,1 tysiąca złotych za jeden metr kwadratowy. Górna to widełki 4,4 - ponad 4,9 tys. zł. za 1 m kw. Polesie to poziom 4,3-4,8 tys. zł, Widzew - 4,1-4,8 tys., Bałuty- 4,2-4,7 tys. zł za m kw.

CZYTAJ DALEJ NA NASTĘPNEJ STRONIE

Dużo mówiono w ostatnich latach o „rozlewaniu się” Łodzi, również za sprawą budownictwa wielorodzinnego, jednak analiza rozkładu prowadzonych inwestycji, wskazuje, że deweloperzy koncentrują się obecnie na częściach miasta położonych blisko ścisłego centrum. Dość powiedzieć, że 90 procent nowych budynków i osiedli powstaje w promieniu pięciu kilometrów od ścisłego centrum, a żadna nie znajduje się dalej niż 10 kilometrów od skrzyżowania ul. Piotrkowskiej z al. Piłsudskiego. Większość inwestycji znajduje się w obszarze zamkniętym linią głównych szlaków komunikacyjnych: od zachodu: al. Włókniarzy i al. Jana Pawła II, od północy - ul. Julianowska i Łagiewnicka, od wschodu - Kopcińskiego, Śmigłego Rydza, od południa - Paderewskiego. To zaś oznacza, że nowe budownictwo mieszkaniowe koncentruje się z grubsza na obszarze, na którym powinno się koncentrować, zważywszy strategiczne zamierzenia miejskich planistów, czy architekta miasta Marka Janiaka (choć oczywiście w szczegółach różnie rzecz się z konkretnymi lokalizacjami).

Jeśli chodzi o rozkład inwestycji według dzielnic, widać że w ciągu zaledwie jednego roku nastąpił trzykrotny wzrost zainteresowania Górną. Na przełomie 2014 i 2015 roku zdecydowanie najwięcej mieszkań sprzedawano na Polesiu (aż 47,8 procent całej oferty), dalej był Widzew (22,3 proc.), Śródmieście (13 proc.), Górna (10,5 proc.), Bałuty (5,9 proc.). Ale już rok później układ wyglądał inaczej: Polesie - 32,1 procent, Górna - 30 proc., Śródmieście - 15,1 procent, Widzew i Bałuty po 11,4 procent.

Czytaj też:Budynki przeznaczone do rozbiórki w Łodzi. Z powierzchni ziemi ma zniknąć 40 starych domów

OPG podaje, że największe inwestycje wprowadzone w ostatnim czasie do obrotu, to II etap osiedla Chojny Park (ponad 200 mieszkań), dalszy etap Tobacco Park (prawie 200 lokali), Gdańska 141, City Park przy ul. Żeligowskiego oraz Osiedle Jarzębinowe (wszystkie trzy ostatnie po przeszło 100 mieszkań).

Co dalej z rynkiem nieruchomości w Łodzi? W podsumowaniu raportu OPG czytamy, że zauważalne są wyraźne dysproporcje miedzy Łodzią i innymi miastami a niski popyt i niskie ceny zwiększają ryzyko inwestycyjne deweloperów. Z drugiej jednak strony Łódź pozwala konsumentom kupować nowe mieszkania w cenach relatywnie niskich w porównaniu z innymi metropoliami. Według OPG możliwe są dwa scenariusze dla Łodzi. W pierwszym negatywnym, kontynuowany będzie obecny negatywny trend demograficzny, powodujący sukcesywne ubywanie ludności, ze szczególnym uwzględnieniem mieszkańców w wieku produkcyjnym, którzy stanowią główną klientele firm deweloperskich. Stopniowe zmniejszanie siły roboczej może zniechęcić inwestorów do tworzenia nowych miejsc pracy w mieście, wpływając na stagnację na rynku nieruchomości. Jednak w wariancie pozytywnym, według OPG, możliwe jest odwrócenie negatywnej tendencji w demografii, a to za sprawą nowych inwestorów biznesowych, za sprawą dużych inwestycji infrastrukturalnych, a także relatywnie wysokiej jakości życia w stosunku do jego kosztów. To wszystko razem wzięte może w przyszłości sprawić, że pod względem popytu i cen rynek łódzki zacznie ciążyć ku pozostałym polskim metropoliom.

Wydarzenia tygodnia w Łódzkiem. Przegląd wydarzeń 13-19 czerwca 2016 roku