Bez prywatyzacji nie będzie rewitalizacji

Niestety, pomimo statusu największego w kraju kamienicznika, Łódź nie jest przy tym miastem prowadzącym rewitalizację majątku na największą krajową skalę. Ocena ilościowa i jakościowa stanu majątku komunalnego nie wypada korzystnie. W odpowiedzi na wniosek Fundacji Projekt Łódź (FPŁ) o udzielenie informacji publicznej, służby miejskie poinformowały, iż własność Gminy Miejskiej Łódź stanowi 42 procent obiektów zabytkowych (w tym również budynki z wyodrębnionymi lokalami), własność prywatną stanowi 25 procent zabytków, a współwłasność 9 procent. Inna odpowiedź UMŁ na pytanie FPŁ precyzuje, że w gminnej ewidencji zabytków figuruje 1454 obiektów. W 2008 r. poddano renowacji i modernizacji bądź pracom konserwatorskim 15 obiektów zabytkowych z powyższej ewidencji, a przez ostatnich pięć lat tylko 17 obiektów, będących własnością miasta Łodzi, zostało objętych remontami. Na remonty oraz renowacje zabytków komunalnych w roku 2008 wydatkowano 8 mln 692 tys. zł z budżetu miasta. Dane te są de facto dowodem braku zaangażowania władz miasta w rewitalizację. Aby ocenić zdolności sprawnego i efektywnego zarządzania majątkiem przez Miasto Łódź, należy również zwrócić uwagę na skalę posiadanych zasobów mieszkaniowych. Zgodnie z danymi z 2007 r. Łódź posiadała 2,9 mln mkw. powierzchni użytkowej mieszkań (16,5 proc. ogólnej powierzchni). Dla porównania Kraków jest właścicielem 1 mln mkw. (6,2 proc.), a Poznań 900 tys. mkw. (6,3 proc.). Dane te wypadają jeszcze gorzej, gdy weźmie się pod uwagę nominalną liczbę mieszkań ogółem i procent własności komunalnej. Podsumowując, sytuacja Łodzi przedstawia się mizernie.

Po pierwsze, musimy na bieżąco zarządzać bardzo dużym majątkiem, a po drugie - efekty tego zarządzania są bardzo słabe. Najlepiej to widać na podstawie tempa prac rewitalizacyjnych w ostatnich pięciu latach. Jeżeli nic tutaj nie zmienimy, będziemy potrzebowali 180 lat (!), aby dokonać rewitalizacji wszystkich obiektów zabytkowych w posiadaniu magistratu (ok. 610 nieruchomości). Uwzględniając w tym procesie potrzeby bieżących remontów, które są codziennym obowiązkiem właściciela, proces ten będzie jeszcze dłuższy. Pytanie zatem, czy Miasto Łódź powinno być w ogóle właścicielem nieruchomości i czy posiadanie jest istotą i interesem sektora publicznego.

Uniwersalnym podejściem do roli sektora publicznego jest jego ograniczenie do tworzenia sprzyjających warunków na rzecz rozwoju gospodarczego oraz dążenie do jak najwyższej jakości życia mieszkańców. Takie ujęcie w sposób szczególny wpisuje się w zadania i kompetencje na poziomie samorządu gminy, gdzie należy podejmować działania, rozwijające infrastrukturę, szkolnictwo, obrót gospodarczy, środowisko naturalne itd. Nie ma jednak argumentu, aby miasto Łódź było największym kamienicznikiem w Polsce i tym samym zastępowało w roli sprawnego właściciela sektor prywatny. Wszystkie dane zaprezentowane powyżej pokazują, że to nie działa. Nawet więcej, dotychczasowe doświadczenia Łodzi w okresie transformacji dowodzą, że największe procesy rewitalizacyjne, wpływające na znaczące podniesienie atrakcyjności miasta, zostały zrealizowane przez sektor prywatny (Manufaktura, prywatne kamienice przy ulicy Piotrkowskiej czy obszar Księżego Młyna). Oznacza to, że magistrat Łodzi powinien się wycofać z posiadanego majątku będącym dzisiaj "martwym kapitałem" i ograniczyć się do posiadania mieszkań socjalnych i budynków będących w użytkowaniu UMŁ. Nie ma żadnego argumentu za tym, by gmina posiadała więcej. Jest za to jeden kluczowy argument przeciw: bez oddania nieruchomości prywatnym właścicielom nie może być mowy o rewitalizacji miasta na dużą skalę. Aby jednak osiągnąć cel strategiczny, jakim jest rewitalizacja Łodzi, trzeba uporządkować sprawy w kilku obszarach, będących pochodnymi dla kondycji dzisiejszego "martwego kapitału".
Po pierwsze, proces uwłaszczenia (lokale i mieszkania) i prywatyzacji (budynki) musi być poprzedzony sformułowaniem polityki przestrzennej dla Łodzi. Chodzi o to, aby na poziomie długofalowych kierunków rozwoju opisać poszczególne kwartały miasta. Tylko dzięki temu mieszkańcy i inwestorzy będą mogli planować swoje decyzje, związane z obrotem na rynku nieruchomości. Wypracowanie oraz zakomunikowanie polityki przestrzennej da nam również odpowiedź na pytanie, w których obszarach należy wprowadzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który jest dokumentem opisującym w sposób bardzo szczegółowy i techniczny przeznaczenie danego terenu. Plany takie należy przygotować dla obszarów zabytkowych (centrum - tzw. strefa zero) i przemysłowych miasta. Tylko wtedy zarówno obiekty zabytkowe, jak i inne, podlegające procesom rewitalizacji (z uwagi na wskazaną funkcję i charakter zabudowy) staną się atrakcyjne dla prywatnych inwestorów. Atrakcyjność ta bierze się przede wszystkim z przejrzystości i przewidywalności procesu inwestycyjnego.

Aby móc wprowadzić nieruchomości, wymagające rewitalizacji, w obrót prywatny, trzeba też podjąć natychmiastowe działania, porządkujące strukturę prawną i społeczną tychże nieruchomości: uporządkować księgi wieczyste, które są ich podstawowym opisem prawnym. Taki proces może wziąć na siebie tylko gmina.

Druga sprawa, mówiąca o strukturze społecznej, jest znacznie trudniejsza. Odnosi się ona do generalnej filozofii zarządzania miastem, a w szczególności gospodarowania inwestycjami i sprawami socjalnymi. Miasto Łódź, zamiast podejmować drogie i nieefektywne inwestycje w parki wodne (Fala), fontanny (plac Dąbrowskiego), tramwaje paraliżujące komunikację (tramwaj regionalny), powinna przygotować mieszkania socjalne, pozwalające na przekwaterowanie lokatorów socjalnych z centrum miasta. To jest warunek konieczny, aby przeprowadzić jakąkolwiek rewitalizację Łodzi.

Pamiętajmy, że rewitalizacja ma również aspekt społeczny i bezwzględnie musimy wprowadzić życie gospodarcze do obecnie zdegradowanego centrum. Rozwój społeczny miasta ma zawsze swoje podstawy w rozwoju gospodarczym. Ten natomiast nie może mieć dynamicznego charakteru bez obrotu na rynku nieruchomości, szczególnie tych o największej wartości i potencjale.

Bez zaangażowania kapitału prywatnego w rynek nieruchomości Łodzi nie może być mowy o skutecznej, na europejską skalę rewitalizacji. Władze Łodzi, mając na celu interes miasta, powinny zobowiązać się do sprzedaży nieruchomości kwartał po kwartale. Proces ten powinien mieć miejsce w formie otwartych licytacji, co pozwala na pełną przejrzystość operacji.

Oczywiście można argumentować, że sam zakup nieruchomości nie jest zobowiązaniem do jej rewitalizacji. W tym wypadku stosuje się jednak umowy z zapisem zobowiązania rewitalizacji w określonym terminie. Takie rozwiązanie jest dziś europejskim standardem, stosowanym bardzo często w Polsce przy okazji umów inwestycyjnych. Każda umowa szczegółowo wskazuje terminy i zadania, które zarówno kupujący, jak i sprzedający jest zobowiązany wypełnić. W tym wypadku po stronie samorządu zadania powinny odnosić się do obsługi komunikacyjnej i infrastruktury technicznej wokół danej nieruchomości. Dzięki takiemu procesowi, opartemu na zaufaniu wobec przedsiębiorców, Łódź może prowadzić rewitalizację społeczną i gospodarczą, pozwalającą jej na odzyskanie statusu ziemi obiecanej i dla firm, i dla samych łodzian.