Nowe Centrum Łodzi we mgle

Teraz NCŁ jest głównie wizją. Wygląda na to, że przedsięwzięciu jako całości, brakuje solidnych podstaw biznesowych i prawnych. Chodzi między innymi o skomplikowane i czasochłonne kwestie własnościowe. Chodzi też o brak rozeznania, co się w nowym centrum może "sprzedać", a co nie.
Ubywa planowanych inwestycji autorstwa gwiazd, czyli głównych magnesów, które przyciągałyby kolejne przedsięwzięcia, a w przyszłości turystów, klientów, mieszkańców, pracowników. Ponoć trwają prace nad tajemniczymi projektami, które mają zastąpić upadłe gwiazdy NCŁ - Specjalną Strefę Sztuki oraz Centrum Festiwalowo-Kongresowe. Ale jeśli są takie projekty, to rzeczywiście niezwykle tajemnicze.

Szczęście w nieszczęściu polega na tym, że miasto ma bardzo niewiele czasu, jeśli chce zdążyć na nowe rozdanie unijnych pieniędzy. Błażej Moder, pełnomocnik prezydenta Łodzi do spraw NCŁ mówi, że zostały na przygotowanie projektów i całej dokumentacji 2 lata. To dobrze, bo dość szybko będziemy wiedzieć, czy coś się w Łodzi uda, czy nie uda.

Miasto robi audyt prowadzonych i planowanych przedsięwzięć, sprawdzając ich podstawy prawne i finansowe, szacując przy okazji szanse i zagrożenia. Wyniki tych ważnych działań mają być znane w połowie roku.

Dawny szkic słynnego planisty Roba Kriera pozostaje podstawą planowania NCŁ, ale słyszymy, że wizja ta wymaga liftingu i dopasowania do realiów. Realiów, które - jeszcze raz należy podkreślić - dopiero są badane i definiowane.

Nad nowym dworcem wisi cień niepewności natury - można tak powiedzieć - politycznej. Dlatego dobrze, że w tym przypadku jest już umowa z wykonawcą...

Ziemia nasza, wasza, niczyja

Dotąd niewiele się o tym mówiło. Poważnym i całkiem realnym problemem, z którym przyjdzie się zmierzyć, jest własność gruntów. Kreślone śmiało wizje mogły sprawiać wrażenie, że miasto - bądź jego partnerzy - dysponują bądź mogą rychło dysponować całym obszarem 90 hektarów. Tak nie jest, ale jakoś tak się zdarzyło, że ten temat publicznie nie był dotąd mocno dyskutowany.

NCŁ to aż 542 nieruchomości. Jak dziś wygląda struktura własności na tym terenie? Gmina Łódź jest właścicielem 18 z 90 hektarów (188 nieruchomości). Kolejne 15 ha to własność gminy z wieczystymi użytkownikami (111 nieruchomości). Skarb Państwa ma ponad 5 hektarów i do tego jeszcze prawie 13 ha wraz z wieczystymi użytkownikami. Kilka hektarów to inne "mutacje" własności miasta i Skarbu Państwa, np. wraz z innymi współwłaścicielami, w trwałym zarządzie czy z dzierżawą. Jest też 8 działek o łącznej powierzchni prawie 2 hektarów, których właściciel nie jest ustalony.
Jednak największą część stanowią grunty należące do prywatnych właścicieli - to aż 22,1 hektara, czyli 25,5 procent powierzchni planowanego Centrum. Prywatnych nieruchomości jest 126, a więc własność jest mocno rozdrobniona.

Miasto rysując śmiałe wizje stoi przed problemem jak skłonić wszystkich prywatnych właścicieli, by zaakceptowali ideę Centrum i na jego potrzeby sprzedali działki, kamienice, firmy. Część z nich zapewne ulegnie magii wolnego rynku i zwietrzy w tym świetny interes. Część może nawet liczyć na ceny wykraczające poza średnie rynkowe.

Co z resztą? A jak ktoś ma placyk z solidnym barakiem i równie solidne postanowienie, że miejsca nie opuści? Miasto nie bardzo nawet może zastosować wariant siłowy. Metodą wywłaszczeń może ratować się w przypadku gruntów przeznaczonych pod budowę ulic, ale już nie terenów inwestycyjnych. To jeden problem, drugi to fakt, że dyskusja jest póki co akademicka. Bo - jak przyznają po cichu osoby dziś zajmujące się NCŁ w magistracie - dotąd miasto nie bardzo rozmawiało z właścicielami, więc nie bardzo ma wyobrażenie, jakie jest ich nastawienie do "tematu NCŁ". Pewne jest, że sprawy własnościowe mogą powodować tu i tam na obszarze - powtórzmy - 90 hektarów nawet wieloletnie opóźnienia.

Zresztą nie tylko o prywatnych właścicieli chodzi. Na terenie NCŁ nieruchomości mają między innymi miejskie spółki - Zakład Wodociągów oraz MPK. Póki są one miejskie, to pół biedy. Magistrat może się z nimi wymienić, choćby ziemią. Problem zacznie się w chwili ich prywatyzacji, a przynajmniej jeśli chodzi o ZWiK to całkiem realna i może nieodległa perspektywa. Z prywatnym właścicielem też się dogadać można, ale pewnie wyjdzie sporo drożej.

Wizja dobra rzecz...

Problem stanowić będzie kolej. Błażej Moder, odpowiadający w urzędzie miasta za program budowy Centrum uważa, że sporych problemów może nastręczyć prawo dotyczące własności gruntów. W czym rzecz? Otóż w świetle obowiązujących przepisów, kolej, której tory będą biegły kilka metrów pod ziemią, będzie również właścicielem ziemi nad torami, Ziemi, której nie da się kupić, ani wymienić na inną działkę.

Łatwo sobie wyobrazić skutki. Potencjalny inwestor, który chciałby w takim "kolejowym" miejscu coś wybudować, musiałby płacić kolosalne opłaty za prawo użytkowania gruntu, co radykalnie podniosłoby koszt inwestycji, zapewne czyniąc ją mało opłacalną.
Co zrobić z tym fantem? Wśród pomysłów, jakie udało nam się zasłyszeć, wymienia się stworzenie w tym miejscu... pasa zieleni. Taki łódzki Central Park - bo chyba tylko tak marketingowo można sprzedać opinii publicznej kawałek trawnika w najlepszym punkcie miasta. Park mógłby pozostać na wieki, mógłby ewentualnie zostać przeznaczony pod inwestycje po zmianie prawa.

Przypatrując się temu, co dzieje się wokół Centrum, można wyrobić sobie przekonanie, że miasto wciąż porusza się w mgle wizji zamiast wśród liczb i kwot, mimo, iż od formalnego rozpoczęcia programu minęły przeszło cztery lata. Gołym okiem widać, że przedsięwzięciu brakuje ekonomicznych i prawnych podstaw. Mnóstwo pytań kończy się odpowiedzią: nie wiemy, nie mamy, za miesiąc, za pół roku, za dwa lata.

Ponoć nikt nie wie dokładnie, ile dotąd poszło pieniędzy na Centrum. O kwestii gruntów wspominaliśmy przed chwilą. To między innymi dlatego ratusz miał zlecić audyt projektów dotyczących NCŁ.

Audytorzy mają do przejrzenia projekty finansowane bądź współfinansowane przez miasto. Zbadana ma być budowa dworca podziemnego wraz z węzłem multimodalnym, przebudową układu drogowego, budową węzła przesiadkowego w okolicach ul. Węglowej. Kolejne przedmioty badania to projekt włączenia tunelu średnicowego do węzła multimodalnego, rewitalizacja poszczególnych części EC1 - Wschód, Zachód, Południowy-Wschód, Specjalna Strefa Sztuki oraz Centrum Festiwalowo-Kongresowe.

Audyt ma za cel analizę i ocenę stanu realizacji projektów, ocenę całego programu NCŁ jeśli chodzi o wykonalność i zagrożenia, m.in. w zakresie finansowania, zagadnień własnościowych, terminów, pomocy publicznej, zamówień publicznych, planowania przestrzennego.

Na wyniki audytu czekamy z niecierpliwością. Mogą być bardzo ciekawe...

Już teraz bez pomocy audytorów możemy przypomnieć, że projekty Specjalnej Strefy Sztuki oraz Centrum Festiwalowo-Kongresowego są nieaktualne. Oficjalnie - przełożone, ale jeśli miasto w dużym tempie myśli nad inwestycjami zdolnymi je zastąpić, to tamte można chyba spisać na straty. Chyba że stanie się tak, jak mówi prezydent Hanna Zdanowska - Specjalna Strefa Sztuki w jakiejś formie powstanie w Centrum, ale nie w tym miejscu gdzie była planowana.

Dlaczego te przedsięwzięcia nie wypaliły, to opowieść na odrębną publikację. Partnerzy zaangażowani w tę sprawę mogliby napisać zupełnie różne historie. W spory dotyczące Strefy oraz centrum festiwalowego wnikać nie będziemy. Nie będziemy nikomu przyznawać racji. Podkreślamy jedynie "efekt finalny" - żadnej z tych inwestycji w Łodzi nie będzie.

I znów abstrahując od szczegółów i kulis - szkoda. Były to przedsięwzięcia zdolne spełnić rolę silnego magnesu. Zwłaszcza, gdyby powstały jako ważna część wielkiej całości, czyli wraz z EC1 i z dworcem. Wszystko to dałoby efekt skali, efekt dużego, atrakcyjnego konceptu.

Można też było mieć nadzieję na "efekt Bilbao". Tym terminem określa się cud, jakim była zamiana prowincjonalnego hiszpańskiego Bilbao w superatrakcję ściągającą 2 miliony turystów rocznie. A wszystko za sprawą muzeum Guggenheima, otwartego w 1997 roku, a zaprojektowanego przez wielką gwiazdę światowej architektury, Franka Gehry'ego.

Nie jest to analogia przypadkowa, bo właśnie Gehry miał być projektantem centrum festiwalowego. Pod koniec 2009 r. przedstawił w Łodzi wstępną koncepcję obiektu szacowanego na 450 mln zł. Gehry sam przywoływał przykład Bilbao i swojego dzieła, dzięki któremu do hiszpańskiego miasta płynie strumień turystów i pieniędzy. Szkoda projektu, szkoda nazwiska Gehry. Szkoda też nazwiska Davida Lyncha - reżyser miał mieć w nowym centrum swoje studio. Nie będzie miał.

Dworzec dopiero rysują

Żeby nie było tak czarno - miasto pozyskało do współpracy inną światową sławę architektury z łódzkimi korzeniami - Daniela Libeskinda. Architekt pokazał już swoją wizję bramy do Centrum, przy czym pojęcie brama ma tu wymiar czysto symboliczny. Będzie to raczej kompleks futurystycznych budynków i konstrukcji. Brama miałaby stanąć w okolicach nowego dworca.

Czas na daty, terminy i kwoty. W pierwszej strefie Centrum, tej spełniającej funkcje publiczne, trochę będzie się działo już w roku 2012. Można liczyć, że ruszą roboty związane z budową dworca, choć jeszcze nie ciężkiego kalibru. Oczywiście nie mogą cieszyć takie szczegóły jak fakt, że najpierw zamknięto stary dworzec, powodując masę utrudnień dla łodzian, a dopiero potem projektuje się nowy obiekt. Tak, projekt nowego obiektu dopiero powstaje. Umowa z wykonawcą została podpisana w systemie "projektuj i buduj".

W budżecie Łodzi zapisano na ten rok 45 milionów zł na budowę węzła multimodalnego, a więc całego układu komunikacyjnego wokół dworca. Są też 72 miliony na trwającą rewitalizację EC1.

Osią całego przedsięwzięcia pozostaje niezmiennie nowy, podziemny dworzec. Gigantyczna inwestycja, warta 1,7 miliarda złotych. Patrząc wstecz można powiedzieć - na szczęście pozostaje. Bo wiele było w minionym roku zawirowań wokół łódzkiego dworca, żeby wspomnieć choćby perypetie z przetargiem. Sąd wykluczył z powodów formalnych faworyta, kolej zdecydowała się mimo to kontynuować konkurs, wybierając spośród pozostałych oferentów. To wydaje się etapem szczęśliwie zamkniętym.
Były jednak wydarzenia świeższe, które cień niepewności wciąż na sprawę jednak rzucają. Chodzi oczywiście o nowego ministra transportu Sławomira Nowaka i jego decyzję o zaprzestaniu budowy Kolei Dużych Prędkości, których dworzec miał być jednym z elementów. Od razu znaleźli się tacy, którzy zaczęli przekonywać, że budowa tak drogiego dworca jest w tej sytuacji absurdem. Sam minister Nowak w radiu obwieścił, że dworzec w takim kształcie to zbyt kosztowna inwestycja. Tych, którym serce zamarło, szef resortu uspokoił, że dworzec budowany będzie. Szczęśliwie inwestycja rozpoczęła się jeszcze za urzędowania łódzkiego ministra infrastruktury Cezarego Grabarczyka. Dość często można usłyszeć, że dziś jej losy potoczyłyby się inaczej.

Smutne są to rozważania, bo wskazują na czysto personalny podtekst decyzji dotyczących wielkich projektów i miliardowych sum. Tak czy inaczej, gwarantem dworca ma być między innym przeszło miliardowa umowa z wykonawcą, której zerwanie kosztowałoby krocie.

Wracając do Kolei Dużych Prędkości - wiele osób przekonuje, że dworzec podziemny to nie część KDP, lecz linii Warszawa-Łódź oraz kolei aglomeracyjnej, co wyklucza porażkę ambitnych zamierzeń. Potwierdzają to decyzje o budowie tunelu średnicowego właśnie dla kolei aglomeracyjnej. Budowę dworca pod ziemią uzasadniają też plany dotyczące NCŁ. Jeśli dworzec nie wylądowałby pod ziemią, nowe centrum nie miałoby szans powstać. Chyba, że wzdłuż torów...

Kto, co, za ile

Miasto zamówiło jeszcze jedną analizę i niezwykle ciekawe jest, co z niej wyniknie. Czy aby nie zburzy jej wynik dobrego samopoczucia budowniczych nowego centrum? Chodzi o analizę ekonomiczną zapotrzebowania na budynki w Centrum. Ile procent powierzchni powinny zająć budynki mieszkalne, ile biurowce, ile hotele, ile handel. Czy w ogóle opłaca się je budować?

Z 90 hektarów ponad 19 zajmie strefa publiczna. Będzie tu nowy, podziemny dworzec, a także poddany rewitalizacji kompleks EC1. Według planu Roba Kriera, na tym obszarze miały się też znaleźć Specjalna Strefa Sztuki oraz Centrum Festiwalowo-Kongresowe. Czy znajdą się tam wspomniane już dwa, tajemnicze "zastępcze" projekty? I czym one będą? Jeden będzie pewnie nowym, "miejskim" centrum festiwalowo-kongresowym, już bez udziału Marka Żydowicza i bez logo Camerimage.

Kolejne 70 hektarów Centrum będzie strefą komercyjną. To tereny leżące bardziej na wschód, w kierunku ul. Kopcińskiego. Dziś to prawie green field, gdyby nie fakt, że jakieś "stare miasto" tu istnieje. Tak czy inaczej, tu właśnie mają być wyznaczone strefy pod inwestycje. Prawdopodobnie nie cały teren będzie dzielony na parcele od razu, prawdopodobnie będzie to inwestycja "etapowana".

Firma doradcza ma wskazać, jakiego typu i ile budynków mogłoby się tu znaleźć. Oczywiście budynków postawionych przez prywatny kapitał. Zapewne wskazane więc będą biurowce, budynki mieszkalne, kompleksy handlowe, rozrywkowe, hotele. Wyniki tej analizy mogą być ciekawe, zwłaszcza że dziś Łódź wydaje się marnym miejscem na inwestycje w biura i mieszkania.

Deweloperzy zaklinają się, że to kryzys, że to minie. Może kryzys zawinił, może nie... A może po prostu Łódź jest miastem z ludnością o słabej sile nabywczej? Jakiś czas temu przewinęła się publicznie liczba 30 tysięcy mieszkań, które miałyby powstać na terenie Centrum. Abstrakcja. Oznaczałoby to, że w tym rejonie osiedli się 60 - 70, a może nawet 80 tysięcy ludzi. To prawie tyle, ile mieszka na Retkini, tyle ile mieszka w całych Pabianicach. Czy to znaczy, że ktoś zaplanuje postawić las mieszkalnych drapaczy chmur? Jakie te liczby rodzą skutki, choćby komunikacyjne?

Pomysł 30 tysięcy mieszkań należy włożyć między bajki również ze względów ekonomicznych. Nawet jeśli nie myślimy o tych inwestycjach w perspektywie krótkofalowej, doprawdy trudno uwierzyć, że za kilkanaście lat sytuacja ekonomiczna łodzian zmieni się aż tak radykalnie, by masowo zaczęli kupować drogie mieszkania. Bo nie ma najmniejszych wątpliwości, że w takim miejscu będą drogie.

Stare z nowym

Wracając do wątku wspomnianego na samym początku, a więc zszywania nowego miasta ze starym. W grudniu ubiegłego roku pokazano wyniki miesięcznych warsztatów "w tym temacie". Najlepiej oceniono pracę zespołu z Warszawy, który zaproponował między innymi przesunięcie wyjścia z podziemnego dworca w kierunku ulicy Piotrkowskiej, oczywiście bez przesady. Na powierzchnię pasażerowie wydostawaliby się w pobliżu Łódzkiego Domu Kultury. Są też w tej wizji nowe budynki, między innymi odtwarzające zburzoną pierzeję ul. Narutowicza, jest zieleń, są nowe place.

Architekt miasta Marek Janiak, choć ogólnie chwalił, powiedział uczestnikom warsztatów znamienną rzecz - nie udało się znaleźć "wspólnego języka" między planem miejscowym, a nową kreacją architektoniczną.

Od Marka Janiaka dużo będzie zależeć, jeśli chodzi o Nowe Centrum Łodzi. W magistracie mówi się, że jest on w kwestiach planistycznych liberałem. Dlatego można mieć nadzieję, że zamiast arbitralnie ustawiać na planie gigantyczne obiekty, projekty zawierzą realnym siłom rynkowym. Że będzie to budowa naturalnego miasta, nowego, ale będącego częścią starego. Że nie czeka nas inwestycja w duchu północnokoreańskim.

Oby tylko za 2 lata nie okazało się, że nie ma już co planować. Podobno czarny scenariusz jest niemożliwy. Naprawdę?

CZYTAJ TEŻ:
Błażej Moder: Dworzec to dziś serce Centrum
Elżbieta Leszczyńska: Czy nowe centrum nie dobije Piotrkowskiej?