Jak to się robi we... Wrocławiu

Ile kamienic komunalnych ma obecnie Wrocław?

Prawie dwa tysiące kamienic mieszkalnych, które są w całości własnością miasta i dodatkowo w ponad sześciu tysiącach ma udziały jako współwłaściciel. Całkowita powierzchnia użytkowa lokali gminnych to 2,2mln metrów kwadratowych. I chodzi tu zarówno o udział gminy we własnych kamienicach, jak i tych wspólnotowych. W sumie 43 tysiące lokali mieszkalnych pod opieką jednego zarządcy.

Rozmawiamy o pieniądzach. Określmy więc warunki brzegowe. Jaki jest budżet Wrocławia na rok 2009?

Budżet całego miasta sięga prawie czterech miliardów złotych.

Jest więc o około jedną czwartą większy od łódzkiego. W 2003 ro ku był ta ki sam - 1,6 miliarda. Demografia też jest podobna. Wrocław to miasto 650-tysięczne? A jaki jest stan tych waszych kamienic?

Generalnie mówiąc - średni. Gros na szych kamienic po chodzi z czasów sprzed drugiej wojny. Do remontu co najmniej średniego kwalifikuje się około 35 procent kamienic komunalnych, czyli około 800 budynków. Oczywiście w różnym okresie, nie od razu.

Czyli to wszystko wymaga remontu?

Zdecydowana większość tak,często kapitalnego.

Ile wrocławskich kamienic komunalnych nadaje się do wyburzeń z powodów technicznych?

Około pięciu procent, czyli nieco ponad sto. Definiujemy to w ten sposób: część jest wysiedlanych, a część pozostaje do tzw. śmierci technicznej, czyli nie inwestujemy, obserwujemy, jeżeli stan się pogarsza coraz bardziej, wysiedlamy ludzi i burzymy.

Lecz żeby wysiedlać, trzeba mieć gdzie. Ile Państwo budują nowych lokali komunalnych?

- Lokale, które trafiają do naszego zasobu, pochodzą z różnych źródeł. Pierwszym jest TBS, z którym miasto podpisało umowę na przejęcie lokali w nowo wybudowanych nieruchomościach. Najemcy wskazani przez gminę w ramach tego programu będą zasiedlać około stu mieszkań rocznie. Program startuje w tym roku. Drugie źródło to budownictwo komunalne realizowane przez Zarząd Inwestycji Miejskich. W tym roku ZIM od dał całą pierzeję, około setki mieszkań. Trzecie źródło to naturalny ruch ludności, tj. zgony, wyprowadzki. Z tego tytułu do zasobu wraca około 200 mieszkań rocznie.
We Wrocławiu ruszyły dwa wielkie programy rewitalizacyjno-remontowo-rekonstrukcyjne. Jakie?

Pierwszym jest program 100 kamienic. Proszę nie brać sobie do serca tej nazwy, ona ma działać na wyobraźnię. Ten program prezydent Dutkiewicz przedostatnimi wyborami obiecał wrocławianom jako jeden z elementów swojej powyborczej aktywności w mieście. General nie chodziło o zwiększenie nakładów na mieszkaniówkę. I to stało się faktem. Może najpierw powiem o tym, że w ramach naszego budżetu od roku 2007 po nad trzykrotnie zwiększyliśmy w mieście nakłady na remonty nieruchomości. Teraz, w roku 2009, nakłady te wynoszą po nad 144 miliony złotych. Pieniądze pochodzą wyłącznie z budżetu miasta.

Przy okazji... Jaka jest u was stawka bazowa czynszu..?

5zł 33gr za metr kwadratowy w mieszkaniu komunalnym miesięcznie. Od stawek tych są tak że zwyżki i obniżki, np. z uwagi na stan techniczny budynku. Ale ma my programy osłonowe dla najuboższych: preferencyjną stawkę czynszu dla osób, którym przysługuje lokal socjalny, czy obniżki czynszu ze względu na pogorszenie się sytuacji materialnej.

Czyli najbiedniejsi są chronieni, ale ci lepiej zarabiający ponoszą w miarę realne koszty najmu mieszkania?

Realne może jeszcze nie do końca, bo ten czynsz po winien sięgać około dziewięciu złotych za metr, ale stawka jest, jaka jest z wiadomych przyczyn, także społecznych.

Wróćmy zatem do programu rewitalizacyjnego. Prezydent Dutkiewicz obiecał go przed ostatnimi wyborami, w ro­ku 2006 i od roku 2007 zaczął poddawać radnym pod głosowanie większe budżety na ten cel. I rada się zgadza?

Radni są tu jednomyślnie za. Tu akurat rozdźwięku między ugrupowaniami nie ma. Po prostu radni wiedzą, że to trzeba robić, bo tego oczekują mieszkańcy.

Na czym więc polega program100 kamienic?

Ruszyliśmy w 2007 roku i do dnia dzisiejszego wyremontowaliśmy lub jesteśmy na etapie, w którym będziemy kończyć, także w tym roku, duże remonty około 120 kamienic komunalnych. Z czego na ten rok przewidziano 40. Mamy ambicje robić na tym polu jak najwięcej, nie ukrywam, że z powodu kryzysu i Euro 2012, w budżecie na rok 2010 będzie tych środków nieco mniej. W tym roku na program 100 kamienic przewidziano w budżecie kwotę 61 milionów złotych, na rok 2010 natomiast - 37,5 miliona złotych.

Tylko na ten program?

W przyszłym roku wystarczy to na remont i rewitalizację około 30 kamienic. Nie chcemy przy tym rezygnować z przyjętego zakresu prac. Są to remonty kapitalne: od razu dach, elewacje, klatki schodowe, wszelkie instalacje wewnętrzne, także jeśli potrzeba - wymiana stropów i stolarki.

Ależ to jakoś dziwnie tanio wychodzi. Za taki zakres robót?

My to zlecamy w przetargach. Średni koszt remontu o tym zakresie kamienicy z 10 mieszkaniami to 1,3 miliona złotych.

Jednak, żeby aż tak remontować, coś trzeba zrobić z ludźmi.

W nieruchomościach, w których remont dotyczy stropów, mieszkańców przekwaterowujemy. Bardzo często wskazywane są im lokale docelowe, oni już nie wracają do mieszkań, z których wyszli, chyba że ktoś sobie te go bardzo życzy. Ale to raczej rzadkość, wolą iść do innych mieszkań, wskazanych i wcześniej z nimi uzgodnionych.

Kto to robi?

Działa w Urzędzie Miejskim wydział lokali mieszkalnych, on sprawuje tu funkcje właścicielskie, tego nie robi zarząd zasobu. My tylko typujemy i wskazujemy konieczność remontu jakiejś kamienicy, natomiast WLM prowadzi sprawy lokalowe konkretnych ludzi. I na jednej propozycji dla lokatorów często się nie kończy. Nikt nie je st przenoszony tam, gdzie nie chce. Uzgadniamy to wcześniej z lokatorami.

Czy lokatorzy ponoszą jakieś tego koszty?

Dokonujemy przeprowadzek za darmo, ludzie nie ponoszą z tego tytułu żadnych kosztów, oczywiście wyprowadzki nie mają miejsca podczas każdego remontu.

A co robicie z domami, z których wykwaterowaliście ludzi, kiedy już zakończycie rekonstrukcję, zrewitalizujecie ten fragment miasta? Aż chce się sprzedać...

Podobnie jak przy przekwaterowaniach, WLM wskazuje najemców. Bo te mieszkania nie są sprzedawane na wolnym rynku, trafiają do zasobu miejskiego. W mieście wszystkie mieszkania wybudowane i zrekonstruowane, kapitalnie wyremontowane po roku 1990 w ogóle nie są sprzedawane. To tworzy zasób gminy niezbędny do prowadzenia racjonalnej polityki mieszkaniowej miasta.
Jak długo ma trwać program 100 kamienic? I ile w sumie wrocławskich kamienic ta rewitalizacja obejmie?

Obecnie nie mówi się o jego wygaszeniu, on jest cały czas wpisany w wieloletni program inwestycyjny do roku 2014, nakłady na ten cel to około 40 milionów złotych rocznie - czyli co roku odnowimy całkowicie po około 30 kamienic. Natomiast na lata 2013-2014 kwoty te zostaną potrojone, co wystarczy na mniej więcej 100 kamienic rocznie. Do roku 2020 na pewno uporamy się w ten sposób ze wszystkimi budynkami komunalnymi wymagający mi kapitalnych remontów. W tej części komunalnej, oczywiście...

Tak na marginesie: ile osób czeka w kolejce na lokale komunalne we Wrocławiu?

Około trzech tysięcy. Miasto prowadzi równolegle sprzedaż lokali mieszkalnych najemcom. Przybywa nam nowego zasobu, ubywa starego, kosztownego w utrzymaniu, więc jeśli chodzi o liczby to tendencja jest spadkowa.

Macie inne programy rewitalizacyjno-remontowe?

Najpierw powiem może, na co przeznaczamy środki remontowe jako zarząd zasobu. Współuczestniczymy w remontach w budynkach wspólnot mieszkaniowych. Proporcjonalnie do udziałów, oczywiście. Nie zdarza się sytuacja, w której bylibyśmy przeciwni jakiejkolwiek wspólnotowej inicjatywie remontowej.

Ile czasu mija między decyzją wspólnoty, która chce remontu,a wejściem ekip remontowych?

Wspólnoty podejmują uchwały najczęściej w pierwszym kwartale i gros remontów odbywa się do końca tego samego roku.

Skąd na to bierzecie środki i jakie?

Około 30-40 milionów rocznie - to też budżetowe, ale dodatkowe pieniądze,oprócz programu 100 kamienic. Obecnie sytuacja wygląda tak, że w porozumieniu z bankami dopracowaliśmy się warunków udzielania kredytów wspólnotom. Prowadziliśmy rozmowy z kilkunastoma bankami. I z nimi właśnie ustaliliśmy zarówno projekt uchwał, jak i niezbędne dokumenty, by tego kredytu udzielić.

Dużo przy tym załatwiania?

Pakiet dokumentów jest standardowy, ujednolicony. Umowę podpisuje zarządca, działający w imieniu wspólnoty. Obecnie gmina nie bierze na to kredytu. Nie mieliśmy jeszcze takiej potrzeby, by te inicjatywy remontowe wspierać kredytem. Zawsze deklarujemy, jeśli wspólnota zainteresowana jest remontem, że nasz udział pokryjemy w stu procentach bez kredytu. Ale wówczas nie od powiadamy jako miasto za zobowiązania, które zaciągnie wspólnota. W żaden sposób tego kredytu wspólnocie nie zabezpieczamy naszym miejskim majątkiem. To musi być czynione na budynku wspólnoty.
I banki się na coś takiego zgodziły?!

Mieliśmy tu duże pole do popisu w negocjacjach. W końcu przekonaliśmy banki, chyba... nie ugiętym stanowiskiem.

Są kłopoty ze spłatami tych kredytów przez wspólnoty? Nie podnosi to znacząco opłat czynszowych lokatorom?

Nie, bo spłaty są ustawione na poziomie dotychczasowych stawek w czynszu na fundusz remontowy.

Jakie są to teraz stawki?

Na fundusz remontowy stawki wyznaczane są różnie w różnych nieruchomościach wspólnotowych. W tych, które nie potrzebują zbytnio konserwacji i remontów - od 30-40 groszy za metr kwadratowy miesięcznie. Tam, gdzie trzeba remontować - nawet do trzech złotych.

Ile wspólnot rocznie korzysta z takiego kredytu i pomocy miasta?

W zeszłym roku wykonaliśmy w kamienicach wspólnot około 400 remontów, w których jako udziałowiec - miasto - braliśmy udział. Przy czym kredytem nie są finansowane remonty typu odświeżenie lamperii czy wymiana kawałka instalacji wodnej. One dotyczą ważnego elementu budynku. Np. dachu, ocieplenia elewacji, wymiany wszystkich instalacji, całej stolarki, okien i drzwi itd. Czyli to są sprawy cząstkowe, ale znaczące.

I liczba ich też po 2007 roku rośnie?

Tak. Prezydent to obiecał i prezydent to robi. A mieszkańcy Wrocławia oceniają to bardzo dobrze. Remonty odbierane są pozytywnie. Wiadomo, że sami lokatorzy restaurowanych do mów przeżywają okresowy stres, ale to nie zmienia ogólnie bardzo dobrego odbioru społecznego takich akurat miejskich wydatków. Ludzie widzą, że miasto im się zmienia. A w dodatku pula komunalnych domów do remontu stale spada.

Macie jeszcze inne programy, takie czysto rewitalizacyjne?

Owszem, na przykład zagospodarowania wnętrz podwórzowych. W je go ramach dokonujemy rewitalizacji wielkich przestrzeni wewnątrz ciągów budynków. Ma my takich ciągów podwórzowych we Wrocławiu kilkaset.

Z czym to się wiąże?

To jest kompleksowa rewitalizacja, porządkowanie, wyburzanie niepotrzebnych rozpadających się dobudówek, zakładanie zieleńców, zmiana nawierzchni, zakładanie miejsc parkingowych, budowa dojazdów, placów zabaw, a przede wszystkim odnowa całej podziemnej infrastruktury - czyli instalacji miejskich wokół domów i ich ciągów. Tu współpracujemy także z właścicielami sieci, którzy też w tym uczestniczą i koordynują takie działania. Słowem, kiedy wychodzimy z takiego podwórka i kamienicy, to cały kwartał jest odnowiony do spodu: od instalacji i dokumentacji, po dachy.
Staramy się wiązać remonty tych powierzchni z rewitalizacją całych pierzei budynków. Ale nie zawsze to się jeszcze udaje.
Jakie pieniądze idą na ten program?

Z budżetu miasta - kwoty rzędu 5-6 milionów złotych rocznie. Takich podwórkowych remontów robimy rocznie po około 12-13, ale podwórka są przecież często powierzchnią wspólną dla kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu domów.

Porozmawiajmy teraz o zasilaniu zewnętrznym tych programów, z których każdy osobno rewitalizacją miasta tak do końca jeszcze nie jest, ale połączone razem, już tak. Czy to są tylko miejskie środki? I z kredytów bankowych?

TBS czerpie z ustawy o wspieraniu budownictwa, czyli ze środków budżetu centralnego. Nie korzystaliśmy jeszcze przy budownictwie komunalnym ze środków zewnętrznych. Być może do tego dojdzie. Rozważamy takie działania, jeśli chodzi o budownictwo socjalne.

No właśnie,a jak we Wrocławiu rozwiązujecie problem budownictwa socjalnego?

Nie budujemy budynków socjalnych. Po prostu zmieniamy lokal o gorszym stanie technicznym w lokal socjalny. Tam jest niski czynsz, gorszy standard itd.

A co do środków unijnych?

Złożyliśmy już aplikację na środki unijne, ponad 40 milio nów złotych- po raz pierwszy na konkretny produkt związany z rewitalizacją pewnego obszaru miasta: Nadodrza. Żyje tam blisko trzydzieści pięć tysięcy mieszkańców w kilkuset mieszkaniach i domach. Będziemy to wykonywać ze środków miasta, natomiast dofinansowanie zostanie skierowane do wspólnot mieszkaniowych, bo chcemy tych właśnie ludzi wspomóc -prywatnych właścicieli we wspólnotach.

Na co to wystarczy?

W ramach programu chcemy zrewitalizować w ciągu trzech do czterech lat także kilka wnętrz podwórzowych, by zaktywizować w tym rejonie działalność gospodarczą. Czyli przystosowywać pewne obiekty do prowadzenia w nich działalności gospodarczej bądź na różnego rodzaju programy społeczne. Ten rejon Śródmieścia wymaga bowiem rewitalizacji zarówno w sensie technicznym, jak i społecznym. Do środków z Unii dodamy tam własne pieniądze - około 30-40 milionów. Liczymy na to, że to już w tej dzielnicy będzie widoczne. Chcemy przy tej okazji zmieniać funkcje ciągów podwórkowych. Otwierać tam domy kultury, ośrodki dla dzieci itd. Czyli obszar kulturalno-oświatowy. A z kolei na części Psiego Pola chcemy w podobny sposób pogrupować drobnych przedsiębiorców, handel itd. Poza tym mamy pomysł na ścieżkę kulturalną czterech świątyń - od cerkwi, po synagogę. I tam też chcemy zmienić po remontach funkcję tego obszaru na turystyczno-kawiarnianą. Chodzi o rozbudowanie obszaru turystycznego miasta. Wszystko to będziemy realizować w ramach projektów zarządzanych przez swoich kierowników, koordynujących w tym celu pracę poszczególnych komórek urzędu miasta. Zresztą, wiceprezydenci odpowiadający za poszczególne branże i służby też starają się swe projekty łączyć i harmonizować, by nie niszczyć cudzej pracy.
Ma cie kłopoty z porządkowaniem stanów prawnych swoich budynków?

Na szczęście nie - u nas historia zaczęła się pod tym względem po 1945 ro ku. A nasz plan zagospodarowania obejmuje już blisko 40 procent miasta.

A co to wszystko, o czym tu mówiliśmy, daje miastu?

Efekty już widać. Poprawia się jakość życia mieszkańców. I nie chodzi tylko o to, że Wrocław staje się ładniejszy. Ale staramy się także dopasowywać swoje zamierzenia rewitalizacyjne do prywatnych inwestycji na poszczególnych obszarach. Na przykład deweloper zaczyna stawiać nieruchomość, a my równolegle staramy się porządkować całe okoliczne pierzeje, żeby ten efekt był większy i zauważalny, chociażby jak w rejonie ul. Ks. Witolda i Jagiełły. Dzięki temu odnawia się od razu cały fragment miasta.

I ilu urzędników w sumie we Wrocławiu zarządza w ten sposób komunalnymi nieruchomościami i prowadzi ich rewitalizację, przygotowuje inwestycje, nadzoruje remonty...

Około 400.